- 編號：37706
- 書名：身邊的法律顧問:房產實務與風險防范
- 作者：袁華之張云潔主編
- 出版社：中國人大
- 出版時間：2009年1月
- 入庫時間：2009-1-4
- 定價：19
圖書內容簡介
本套叢書專門寫給廣大沒有研習過法律的讀者，尤其是遇到法律糾紛，為順利解決糾紛而急需答疑解惑、了解某一方面法律知識的讀者。本套叢書涵蓋了老百姓日常生活可能發生法律糾紛的方方面面，比如婚姻家庭繼承糾紛、房產物業糾紛、合同糾紛、民間借貸糾紛、人身損害賠償糾紛、交通事故糾紛、醫療糾紛、勞動合同糾紛、社會保障糾紛、環境污染糾紛、證據規則、法院判決執行、刑事訴訟與辯護等
圖書目錄
第一部分問答篇＼1
(一)商品房買賣＼1
1．商品房預售與商品房現售有什么區別?預售和現售分別需符合哪些條件? ＼1
2．購房中的“五證”、“兩書”是指什么? ＼2
3．“訂金”和“定金”有何區別?簽訂認購書并交納定金后，商品房認購人因與開發商無法就合同條款達成一致而未簽訂合同時，開發商有權沒收定金嗎? ＼4
4•簽訂認購書并交納定金后，因房價上漲開發商拒絕簽訂 合同的，認購人除要求開發商雙倍返還定金外，還能要求差價賠償嗎? ＼5
5•兩人以上共同購房需辦理哪些手續? ＼6
6•無民事行為能力人和限制行為能力人購房需辦理哪些手續? ＼6
7•買受人能否借用他人的名義購房? ＼7
8•開發商若委托中介機構出售房屋，買受人應注意哪些問題? ＼8
9•簽署商品房預售合同應辦理哪些手續?辦理備案登記手續是否為商品房預售合同的生效條件? ＼9
lo．商品房預售合同通常都包含前期物業服務的主要內容，并將前期物業服務合同作為附件，對此買房人應注意哪些問題? ＼10
11•預售合同簽訂后，購買入可否要求任意變更買受人姓名? 符合變更條件的，變更手續如何辦理? ＼12
12•預售商品房開發商擅自變更設計怎么辦? ＼14
13．買受人先簽署合同后，開發商以蓋章為由將合同全部收走，買受人該如何維護自己的權益? ＼15
14．商品房銷售的計價方式分為哪幾種? ＼15
15．開發商在收取房屋價款后可否對房屋中的某項設施另行收取費用? ＼16
16．商品房哪些部位可以計入公攤面積? ＼17
17．開發商贈送閣樓或低價出售閣樓，購買頂樓的買房人應注意 哪些問題? ＼18
18．開發商出售房屋時是否可以將地下人防工程一并出售? ＼19
19．購買精裝修的房屋應該注意什么? ＼20
20．貸款有哪些種類? ＼23
21．等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區別? ＼24
22．買受人向銀行提前還款可以要求退還哪些費用?提前償還貸款是否對銀行構成違約? ＼24
23．商品房按揭貸款中，房屋抵押后如不能按期歸還貸款，是否僅以抵押房屋承擔還款責任? ＼25
24．銀行不批準買受人的貸款申請時，買受人可以解除房屋預售合同嗎? ＼26
25．買受人可否以開發商逾期辦理房產證為由拒絕向銀行償還貸款? ＼27
26．商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，貸款合同如何處理? ＼28
27．買受人在什么情況下可以拒絕收房? ＼29
28．買受入可否以配套設施未完工為由拒絕收房?配套設施與約定不符，買受人能否據此解除合同? ＼30
29．出賣人逾期交房的，買受人該怎么辦? ＼32
30．出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定不符的應如何處理? ＼33
31．在符合交房條件的情況下，買受人逾期收房的，逾期收房期間所產生的物業費、供暖費等應由誰承擔? ＼34
32．因開發商交付的房屋存在質量問題導致購房者拒絕收房，此時若房屋因火災發生毀損或滅失，相應的損失由誰承擔? ＼34
33．開發商實際交付的房屋與樣板間不一樣怎么辦?即使開發商向 買房人交付的房屋與樣板問一模一樣，如房屋存在質量問題，開發商能否以交付的房屋與樣板間一樣為由主張免責? ＼35
34．住宅和商住兩用房有什么區別? ＼36
35．經開發商準許，買房人是否能將臨街住宅樓一層自行改造成商鋪? ＼38
36．買房人購買商品房如何辦理房屋權屬登記手續，需提供哪些材料以及繳納哪些費用? ＼38
37．由于出賣人原因導致買受人未能按期取得房屋產權證的，買受人該怎么辦? ＼40
38．房產證與不動產登記簿記載不一致的，如何處理? ＼40
39．權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，享有何種權利? ＼41
40．不動產登記簿記載事項錯誤而不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人享有何種權利? ＼42
41．開發商將房屋出售給買房人后又將該房屋出售給第三人并辦理房屋過戶手續，買房人該如何維護合法利益? ＼42
42．在哪些情況下，商品房買受人可以要求出賣人承擔懲罰性賠償責任? ＼43
43．買房人是否可以依據商品房預售廣告追究開發商違約責任? ＼44
44．購房合同中既約定“定金”又約定“違約金”的，當開發商違約時，買受人該如何主張權利? ＼45
45．商品房出現質量問題，買房人該怎么辦? ＼46
46•商品房的保修期為多久? ＼47
47•小區停車位權屬應如何確定? ＼48
48物業公司對業主已購車位有權收取管理費嗎? ＼49
49契稅和住宅專項維修資金開發商代收代繳住宅專項維修資金應如何使用? ＼49
50．買房人在何種情況下可退房? ＼53
51．住宅房屋土地使用權到期后能否續期? ＼54
52．符合什么條件才能購買經濟適用房? ＼55
53．私下轉讓經濟適用房房號的行為是否有效? ＼56
54．符合什么條件才能購買限價商品住宅? ＼57
55．大產權和小產權有何區別?購買小產權房屋有何法律風險? ＼58
56．預告登記后，未經預告登記權利人同意處分該不動產的行為是否有效? ＼59
57．法院判決生效后一段時間才完成房產過戶，權利人何時取得所有權? ＼59
58．權利人未辦理房屋過戶手續，能否僅持法院生效判決書要求房產登記部門將房屋過戶至他人名下? ＼60
59．業主能否以不使用電梯為由拒絕交納電梯維修費用? ＼61
60．業主能否單獨轉讓建筑物專有部分以外的共有部分或是
單獨轉讓專有部分而保留共有部分? ＼61
61．建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項如何確定? ＼62
(二)二手房買賣＼62
62．二手房包括哪些種類? ＼62
63．二手房買賣合同應包括哪些內容? ＼63
64．購買二手房時，簽訂“黑白合同”避稅合法嗎?存在哪些 法律風險? ＼64
65．未辦理房產證的商品房可以出售嗎? ＼65
66．尚欠銀行貸款的商品房可以出售嗎? ＼66
67．經濟適用房轉讓需要注意哪些事項? ＼66
68．轉讓經濟適用房需交納哪些稅費? ＼68
69．轉讓房改房的程序是怎樣的? ＼70
70．轉讓房改房需要交納哪些稅費? ＼71
71．公房使用權可以轉讓嗎?轉讓手續該如何辦理? ＼72
72．如何購買已經抵押的二手房? ＼74
73．如何購買存在承租人的二手房? ＼74
74．夫妻一方未經對方同意擅自出售房屋的行為是否有效? ＼75
75．父母可以賣掉登記在未成年子女名下的房屋嗎? ＼77
76．二手房買賣中如何處理戶籍問題? ＼78
77．二手房買賣中住宅專項維修資金如何處理? ＼79
78．二手房交易能否按揭貸款? ＼80
79．買受人檢驗二手房時應注意哪些問題? ＼81
80．如何保證二手房交易結算資金的安全? ＼82
81．買賣房屋必須辦理房屋過戶手續嗎? ＼84
82．房屋登記機構辦理房屋產權變更登記的期限是多長時間? ＼85
83．二手房交接需要注意哪些事項? ＼85
84．如何避免二手房出賣人“一房二賣”? ＼87
85．簽訂二手房轉讓合同后，一方當事人毀約的，另一方該怎么辦? ＼88
(三)房屋租賃＼90
86．承租人簽訂房屋租賃合同前應了解哪些情況? ＼90
87．出租人簽訂合同前應了解承租人哪些情況? ＼91
88．出租人出租房屋需要辦理哪些手續? ＼92
89．房屋租賃合同應包括哪些內容? ＼93
90．已抵押的房屋能否出租? ＼95
91．尚未取得房產證的房屋能否出租? ＼95
92．經濟適用房可以出租嗎? ＼96
93．承租人租賃住宅房從事商業活動的，出租人是否可以解除租賃合同? ＼97
94：承租人未經出租人同意將房屋轉租的，出租人如何保護自己的合法權益? ＼97
95•轉租人拖欠租金導致出租人解除與其簽訂的租賃同時，次承租人是否有權繼續使用房屋? ＼98
96房屋租賃合同可約定最長租賃期限為多少年? ＼99
97•房屋租賃合同未約定租期，出租人要求收回房屋的 請求是否合法? ＼99
98．租賃期滿后承租人繼續使用租賃房屋的，租賃期限如何計算? ＼100
99．房屋出租期間的維修義務應當由出租人還是承租人承擔? ＼101
100．合同對租金支付期限沒有約定或者約定不明的，租金該何時交納? ＼102
101．出租人將房屋轉讓給承租人以外第三人的，租賃合同是否繼續有效? ＼103
102．房屋所有權人能否不通知承租人而擅自出售房屋? ＼104
103．承租人未經出租同意房屋改善或增設他物的出租人享有什么救濟途徑? ＼104
104．承租人以租賃房屋存在質量問題，危及承租人安全為由主張 解除租賃合同，出租人可否以訂立合同時已向承租人明確告 知上述情況為由不同意解除合同? ＼105
105．出租房屋被拆遷的，承租人是否有權要求補償? ＼105
106．承租人拖欠租金引起糾紛的應如何處理? ＼107
107．房屋租賃期間的物業管理費應由誰承擔? ＼108
108．出租人是否可以將已出租房屋抵押?出租人將已出租房屋抵押的，承租人享有什么權利? ＼108
109．承租房屋的實際面積較租賃合同中約定的房屋面積存在誤差怎么辦? ＼109
110．租賃協議尚未到期，在什么情況下出租人能提前解除袒費協議? ＼ 110
111．租賃協議尚未到期，在什么情況下承租人能提前解除租賃協議? ＼111
112．符合什么條件才能承租廉租房? ＼111
113．租賃合同到期后承租人拒不騰房的，物業公司或者房屋所有權人能否撬門進入出租房屋? ＼113
114．出租房屋的設備設施存在問題造成承租人或他人人身、財產損害的，該如何承擔責任? ＼113
115．租賃的公房可否繼承、贈與? ＼114
116．公房承租人死亡的，承租人變更手續如何辦理? ＼114
(四)中介 ＼115
117．委托中介前，委托人需要審查中介公司哪些情況? ＼115
覷&中介的服務范圍包括哪些? ＼116
119．中介合同分為哪幾種? ＼117
120．房地產中介服務合同應當包括哪些內容? ＼119
121．中介方已向賣方收取了中介費，居間成功買方是否應付傭金? ＼120
122．中介居間不成功，委托人能否要求其賠償? ＼120
123．房屋中介公司接受委托出售房屋，委托人中途毀約，中介公司是否應向買方承擔責任? ＼121
124．房地產經紀中的禁止行為有哪些? ＼122
125．買房人反悔不買房的，能否要求中介返還意向金? ＼122
126．委托人拋開所委托的中介公司進行私下交易的，需要承擔何種責任? ＼123
127．中介能否既收傭金又吃差價? ＼124
(五)贈與 ＼125
128．什么是房屋贈與合同?其主要內容有哪些? ＼125
129．限制行為能力人將房屋贈與他人是否有效? ＼125
130．何種情況下贈與人可以撤銷房屋贈與? ＼126
131．贈與可以附義務嗎?贈與人的經濟狀況顯著惡化可以不再履行贈與義務嗎? ＼127
132．房產贈與手續應如何辦理? ＼127
133．因贈與而發生的房屋產權轉移的稅費包括哪些? ＼129
（六)裝修＼130
134•何謂房屋裝飾裝修?房屋裝飾裝修一般包括哪些內容? ＼130
135•裝修房屋可以使用住房公積金嗎? ＼131
136業主進行房屋裝飾裝修是否需要向物業服務公司進行申報?物業服務公司應該將房屋裝飾裝修中的哪些禁 止行為和注意事項告知業主? ＼131
137．業主如何選擇合適的裝修公司? ＼134
138．業主和裝修公司簽訂裝修合同應包括哪些內容?業主簽訂
合同過程中應注意什么問題? ＼135
139．業主在裝修過程中，裝修公司可能設置的陷阱主要有哪些? ＼138
140．業主在裝修前為什么要認真審核設計圖紙? ＼140
141．“包工包料”與“包清工”到底哪種方式好? ＼141
142．業主是否可以在自己購買的房屋中任意裝修? ＼142
143．業主在房屋裝飾裝修過程中，驗收工作包括哪些流程? ＼143
144．業主如何驗收房屋裝修過程中的隱蔽工程? ＼144
145．業主如何驗收房屋裝修的防水工程? ＼146
146．房屋裝修引起室內空氣質量出現問題怎么辦? ＼147
147．業主在房屋裝飾裝修過程中，與裝修公司發生爭議應如何處理? ＼147
148．房屋裝修的保修期為多長時間? ＼148
第二部分案例篇＼149
(一)商品房買賣＼149
1．買房人要求解除合同時應慎重適用懲罰性賠償 ＼149
2．購房認購書具備商品房買賣合同主要條款，應認定為商品房買賣合同 ＼151
3．因開發商過錯導致未簽訂商品房買賣合同，開發商須賠償房屋差價嗎? ＼154
4．“買房可無條件入讀名校”?開發商真假承諾引糾紛 ＼156
5．合同未約定先后履行順序，當事人可行使同時履行抗辯權 ＼158
6．交付房屋與合同約定差異巨大，買受人適用“重大誤解”撤銷合同 ＼161
7．買受人拒絕歸還銀行貸款導致商品房買賣合同解除 ＼164
8．非開發商原因未能及時辦理房產證，開發商不承擔違約責任 ＼166
9．開發商無故不辦土地使用權證，敗訴 ＼168
1∞÷以超過訴訟時效為由拒絕協助辦理房產證法院不予支持 ＼170
11．’當事人一方違約行為導致合同目的落空，守約方可解除合同 ＼172
12．父母以兒子名義買房，兒子有權處分房產 ＼174
13．買賣經濟適用房房號，合同被認定無效 ＼176
14．房屋買賣合同簽訂后開發商降價促銷，買受人無權要求退還房屋差價 ＼178
15．侵犯建筑物共有權人利益，業主為私搭亂建行為“買單” ＼180
(二)二手房買賣＼182
16．農村房屋不得隨意轉讓 ＼182
17．以擅自處分共存財產為由悔約，法院判決賣方雙倍返還定金 ＼185
18．丈夫私自賣房，買方善意取得，妻不能主張合同無效 ＼187
隨做低房價以逃稅，買方無權要求雙倍返還定金 ＼189
20．戶口遷不進，學區房成擺設 ＼191
21．因房價高漲賣方毀約，違約金定金買方可選 ＼193
22，優先購買權行使有限，承租人不能以無效合同確定價格 ＼195
23．承租人僅承租大廈部分房屋，并不必然享有優先購買權 ＼196
24．監護人能否處置未成年人財產 ＼198
25．過戶未完成不影響合同效力 ＼201
狐賣房人違約被判賠償房屋差價 ＼204
27．未辦理房產過戶，買受人又將房屋出售的，不得以出售時
28尚未取得房屋所有權證為由主張房屋買賣合同無效 ＼207
29“兇宅”能否構成退房的理由 ＼209
租賃＼211
29房屋租賃協議未備案不影響合同效力 ＼211
30租賃合同的抬頭和落款簽名不一致時，實際房屋使用人有義務交納租金 ＼213
31口頭約定租賃房屋，隨時可以解除合同 ＼214
32出租人同意，承租人無權轉租 ＼216
33．史遺留的不定期租賃合同糾紛如何處理 ＼217
34出租的房屋出售的，不影響房屋租賃合同的效力 ＼219
