[ 李克垣 ]——(2006-10-26) / 已閱44806次
對城市動(dòng)拆遷中存在的問題以及法理分析與建議
作者 李克垣
進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，中國經(jīng)濟(jì)的迅速崛起開始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的城市化渴求，然而伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，各地動(dòng)拆遷問題愈發(fā)凸顯出來。動(dòng)拆遷矛盾和糾紛的擴(kuò)大和激烈已表明，動(dòng)拆遷問題已不再是表面上的城市建設(shè)糾紛問題，實(shí)際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權(quán)利等多個(gè)方面。如何處理好新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊區(qū)改造的矛盾，這是一個(gè)新的課題。黨的十六屆六中全會(huì)作出的《關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的若干重大問題的決定》，提出要“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面利益關(guān)系，妥善處理社會(huì)矛盾”，為我們指明了方向。本文將以此為指導(dǎo)，首先對動(dòng)遷中存在的問題進(jìn)行解剖，然后在基礎(chǔ)上對舊區(qū)改造進(jìn)行法理分析，最后對基層政府在動(dòng)遷中作用提出有益的思考。
一、對城市動(dòng)遷中存在問題的思考
在舊城區(qū)改造 過程中，城市拆遷過程是最艱難、也是存在爭議最多的階段。“東八塊”拆遷只是城市拆遷中的一個(gè)縮影，有的地方拆遷矛盾比這更激烈，有天安門自傷事件，也有汽油自焚身亡事件。發(fā)生這么多激烈的動(dòng)遷矛盾，說明了動(dòng)拆遷本身可能存在一些或大或小的問題，很可能就是這些問題造成了矛盾激化，成為釀成極端事件的原因。
1、在動(dòng)拆遷主體上，既有動(dòng)遷指揮部，又有動(dòng)遷公司，使動(dòng)遷的性質(zhì)趨于模糊。
在很多地方動(dòng)遷時(shí)，既成立了由政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮、各職能部門參加的動(dòng)遷指揮部，又成立了若干動(dòng)遷公司，到底誰是動(dòng)遷的主體？政府在其中到底扮演什么角色？在其他地方動(dòng)遷中也存在這樣的問題，有的地方的拆遷辦公室，看上去是一個(gè)行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu)，搖身一變馬上又變成為直接的拆遷人，一套班子，兩塊牌子。這種主體上的不確定，使得動(dòng)遷性質(zhì)變得模糊，使拆遷行為是基于公共利益的政府征收還是商業(yè)用途征地也定性不清。這是導(dǎo)致動(dòng)遷矛盾的潛在根源。
2、動(dòng)遷補(bǔ)償范圍的太窄、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，使大部分居民購買不起房屋，從動(dòng)遷中未能獲利。
房屋拆遷是一種復(fù)合行為，房屋拆遷目的是獲取房屋基地（使用權(quán)），房屋拆遷不過是獲取土地的手段。房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)際上應(yīng)涉及兩部分：一是基地使用權(quán)補(bǔ)償；二是房屋及其他附著物的補(bǔ)償。對于土地使用權(quán)的補(bǔ)償，現(xiàn)行法律沒有規(guī)定，對于房屋及其他附著物的補(bǔ)償，《房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三章作了規(guī)定。然而對于房屋拆遷的補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也是上世紀(jì)末期制訂的，在房價(jià)已上漲一倍多的情況下，拆遷補(bǔ)償價(jià)與市場價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。居民拿到安置款往往買不起房，房屋安置則是遠(yuǎn)離城區(qū)，居民因喪失了在城市的交通、就學(xué)、就業(yè)的種種便利而心懷不滿。
3、在動(dòng)遷進(jìn)入相持階段后，動(dòng)遷公司基本上處于停滯狀態(tài)，存在著等政府裁決的情形。
動(dòng)遷處于膠著狀態(tài)之后，動(dòng)遷公司以居民要價(jià)過高為理由，基本上不肯再與動(dòng)遷居民進(jìn)行商談，即使商談也是純形式意義上的，即安置或補(bǔ)償條件較上一次沒有任何的變化，動(dòng)遷居民只存在簽與不簽的兩種選擇。動(dòng)遷公司基本上等著政府裁決。出現(xiàn)這種情形，其實(shí)也愿不得動(dòng)遷公司，因?yàn)椤冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“在房屋拆遷公告規(guī)定的或者本條例第十四條第一款規(guī)定的裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。”立法上將拆遷行為作為政府行為，認(rèn)為一旦發(fā)生爭執(zhí)，就應(yīng)強(qiáng)行介入處理。既然立法上賦予了拆遷公司一旦拆遷不順利有政府好靠，那他何必付出更多的金錢與精力與動(dòng)遷居民談判呢？等著政府裁決就行了，“我”坐享利潤，而矛盾卻轉(zhuǎn)嫁給了政府，有這等好事，只有傻瓜才會(huì)不用。正是因?yàn)閺?qiáng)制拆遷的立等可取，才使交易雙方徹底失去平等的妥協(xié)動(dòng)機(jī)和博弈能力。
4、動(dòng)遷矛盾激化后，政府立即處于前臺(tái)，動(dòng)遷公司卻轉(zhuǎn)到幕后。
到動(dòng)遷后期，被動(dòng)遷居民多次大規(guī)模地到市里、北京上訪，矛盾處于激化狀態(tài)。在處理矛盾過程中，區(qū)政府、街道處在了處理矛盾的第一線，為了接回、控制上訪人員動(dòng)用了大量干部以及物力、財(cái)力，動(dòng)遷公司雖然也參與進(jìn)來但好像處于次要的位置。其他地方的動(dòng)遷矛盾也出現(xiàn)同樣的局面，一旦矛盾激化，出來收拾局面就是政府了。當(dāng)事人就安置補(bǔ)償產(chǎn)生的爭議本來屬于民事主體之間的民事權(quán)益糾紛，卻轉(zhuǎn)化成居民與政府的較力。產(chǎn)生這種問題，一方面是因?yàn)槲覀兊闹贫劝才胖校尚姓䴔C(jī)關(guān)通過其征用、收回使用權(quán)、頒發(fā)拆遷許可證等公權(quán)力行為將土地（使用權(quán)）從現(xiàn)在的使用權(quán)人移轉(zhuǎn)至要獲取使用權(quán)的私人一方，而無需和現(xiàn)使用權(quán)人協(xié)商，使民事交易過程的土地使用權(quán)取得過程變成了一個(gè)行政過程；另一方面也因?yàn)樾旁L屬于政府處理的事件，制度安排使我們更關(guān)注信訪行為本身而不是它的原因。
5、在動(dòng)遷矛盾中，居民提出的問題并未能給予令人信服的解釋，導(dǎo)致居民的持續(xù)不滿。
在動(dòng)遷矛盾處理時(shí)，居民提出很多問題：公民私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題，土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題，拆遷的司法裁決問題，政府文件的公開問題，強(qiáng)制拆遷的合法性問題，等等。可以說，這些問題都是非常尖銳的問題，目前立法上也沒有解決這些問題，動(dòng)遷工作人員也不是法學(xué)家其法律素養(yǎng)也達(dá)不到解釋這些問題的水平，但對居民的這些問題以法律沒有規(guī)定來搪塞或者認(rèn)為是無理要求而置之不理，顯然并沒有解決問題，導(dǎo)致了居民的普遍的不滿情緒，從而給動(dòng)遷帶來更大的阻力。
6、強(qiáng)制拆遷前后，居民選擇大規(guī)模上訪，而不是求助于司法救濟(jì)。
在動(dòng)遷后期持續(xù)的一年多的時(shí)間里，居民認(rèn)為自己的利益受損，選擇的不是司法救濟(jì)的途徑，而是大規(guī)模的上訪。在其他城市的動(dòng)遷中，甚至發(fā)生自焚、與動(dòng)遷人員同歸于盡等極端的矛盾。我們說，司法是社會(huì)矛盾的最后一道防線，為什么居民直接越過這道防線，而是尋求不達(dá)目的誓不罷休的上訪呢？實(shí)際上，對其他民事糾紛，居民基本上還是以司法救濟(jì)為最終手段的。一般說來，每一個(gè)動(dòng)遷居民人還是一個(gè)理性人，他作這樣的選擇，不得不令我們反思：司法救濟(jì)途徑是不是出現(xiàn)了問題？實(shí)事求是得來說，確是如此。一方面，動(dòng)遷成為政府行為后，從民事糾紛轉(zhuǎn)化行政糾紛，意味著居民不滿動(dòng)遷補(bǔ)償安置如果要尋求司法救濟(jì)，就要告政府，而法院又受制于政府，使老百姓不敢相信法院。事實(shí)上，對于涉及動(dòng)拆遷的糾紛，法院要么不受理，要么也是判居民敗訴為多；另一方面目前我國行政訴訟法本身也決定了居民不可能從法院得到他想要的結(jié)果。公民起訴的目的無非得到在他看更為合理的補(bǔ)償（實(shí)際上就是更多一些），然而法院審理行政案件只能機(jī)械地對具體行政行為是否合法進(jìn)行審查，而對具體行政行為是否適當(dāng)則基本不予審查，即使法院認(rèn)為拆遷行政裁決或行政強(qiáng)制不合法（包括程序上違法）也只作出撤銷的判決，補(bǔ)償安置爭議仍需回到作出裁決的原行政機(jī)關(guān)處理，公民即使勝訴即得不到他想要的結(jié)果。
7、對動(dòng)遷居民的持續(xù)上訪，不能拿出有效的措施。
通過強(qiáng)制拆遷，“八塊”一期在持續(xù)兩年多后終于完成了動(dòng)遷，但是由于有36戶居實(shí)行了強(qiáng)制拆遷，持續(xù)的上訪卻沒有結(jié)束。這些被強(qiáng)遷的居民以及其他地塊的被強(qiáng)遷的居民經(jīng)常性地到市里上訪，有時(shí)一天去幾次，重大節(jié)日或政治活動(dòng)前后他們還群體到北京上訪。對于這種的上訪要持續(xù)多長時(shí)間，還不得而知。而解決上訪問題成為了區(qū)政府、街道的政治任務(wù)，一旦上訪就必須派人領(lǐng)回，這在花費(fèi)著政府的巨大的人力、物力、財(cái)力。這還在其次，最主要的是領(lǐng)回上訪人員后，找不到有效的辦法來解決他們的問題。本來他們的利益相對方是動(dòng)遷公司，現(xiàn)在由于政府裁決，動(dòng)遷公司則在法律上完成了他的安置義務(wù)，可以說上訪已與動(dòng)遷公司沒關(guān)系了（動(dòng)遷公司可能也這樣認(rèn)為的），變成了上訪人與政府的博弈了。在這場博弈中，政府無論是妥協(xié)還是強(qiáng)硬都處于兩難的境地。
二、對城市動(dòng)遷的法理分析與建議
為什么城市拆遷中存在如此多的問題、如此激烈的矛盾？看來有必要對舊區(qū)改造引發(fā)的城市拆遷的矛盾作了詳細(xì)的法理分析，或許這也能為我們提供解決問題的某種視角。我們說“舊區(qū)改造”一詞，實(shí)際上包括了兩個(gè)步驟，第一步是通過動(dòng)拆遷取得土地，第二步則是在土地建造新建筑。由于建造新建筑行為引起的矛盾并不是很激烈，并且法律關(guān)系上也沒有引起很大的爭議，所以不在本文討論之列。本文主要是對舊區(qū)改造中城市拆遷行為進(jìn)行法理分析。
1、城市動(dòng)遷的性質(zhì)的分析。
從城市動(dòng)遷來看，城市動(dòng)拆遷是一個(gè)復(fù)合行為，首先要取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，然后再取得房屋拆遷許可證，方可拆遷房屋，取得相關(guān)土地。從這一行為的過程即可看出，動(dòng)拆遷的目的不是征收房屋，而是征用土地，只不過為了獲得土地使用權(quán)需要拆除土地上的房屋及其他附著物。拆房只是手段，征地才是目的。就目前的動(dòng)拆遷而言，其實(shí)包括性質(zhì)不同的兩個(gè)層面：一是為公共利益的需要征收土地使用權(quán)，即屬于公用征收；二是為商業(yè)用途而取得私人土地使用權(quán)，其實(shí)這應(yīng)是民事交易過程。很顯然，這兩種行為的拆遷性質(zhì)完全不同，第一種公用征收拆遷，作為私人必須服從公共利益，然而將私人的不動(dòng)產(chǎn)收作公用的公權(quán)力行為給私人造成了特別犧牲，政府當(dāng)然應(yīng)予以補(bǔ)償。第二種商業(yè)用途拆遷，從本質(zhì)上講為私人目的而移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)仍然是一種民事行為。雖然國家對土地享有所有權(quán)，然而現(xiàn)使用權(quán)人已通過某種對價(jià)獲得了使用權(quán)，土地所有權(quán)人有義務(wù)尊重使用權(quán)人的權(quán)利。當(dāng)取得土地的目的是為了純粹的商業(yè)目的時(shí)，使用權(quán)出讓的決定權(quán)應(yīng)屬于現(xiàn)使用權(quán)人，而非行政機(jī)關(guān)。
對于何者是公共利益？對城市拆遷來說如何劃分公共用途和私人用途？舊區(qū)改造算不算公共利益？在相當(dāng)一部分情況下，很難對此進(jìn)行界定。即使在西方國家，公共用途和私人用途也經(jīng)常被混淆在一起。例如，政府征用的土地是用于的公共住宅計(jì)劃、社區(qū)重新開發(fā)等，這必然伴隨著實(shí)質(zhì)上的私人利益、商業(yè)開發(fā)與商業(yè)投資，但通常仍被視為公共用途。但不管如何，其土地征用的用途還是限于慈善事業(yè)、教育、科學(xué)用地等公益事業(yè)。所以，必須對公權(quán)力取得土地的用途進(jìn)行嚴(yán)格限定，政府不得為純粹商業(yè)目的動(dòng)用公權(quán)力取得土地。舊區(qū)改造是不是為了公共利益？這要作一個(gè)具體的分析。對于危棚簡屋的改造應(yīng)屬于公共利益的范疇，這里有幾點(diǎn)理由：第一，居住在危棚簡屋中人存在著人身安全的危險(xiǎn)，在現(xiàn)代社會(huì)意識(shí)而言，保障人身安全屬于公共利益，無論是一個(gè)人，還是一群人；第二，保障人身安全是現(xiàn)代政府的重要職能之一，政府應(yīng)該采取合適的辦法來保障人身安全；第三，解決居住在危棚簡屋中人的安全問題，最根本最徹底最有效辦法是舊區(qū)改造進(jìn)行拆遷，綜合平衡再找不比這更好的辦法；第四，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，盡可能改善居民的生活條件，是現(xiàn)代政府的社會(huì)職能，這一目的也可以列為公共利益；第五，實(shí)行舊區(qū)改造在結(jié)果能夠?qū)崿F(xiàn)以上公共目的，亦即居民解決居住危險(xiǎn)和居住困難問題；第六，被動(dòng)遷居民利益損害（包括直接利益和間接利益以及可期待利益等）不應(yīng)超過政府所要實(shí)現(xiàn)的公共利益，具體到舊區(qū)改造則至少是不超過其通過舊區(qū)改造獲得的利益。同時(shí)，我們還可用民主程序來防止公權(quán)力濫用公共利益原則，比如房屋拆遷是地方性的問題，可以通過健全的公眾參與機(jī)制，把權(quán)力交給地方的人民，如果人民認(rèn)為自己所在社區(qū)應(yīng)該進(jìn)行舊區(qū)改造那么就改造，如果反對就不改造。實(shí)際上，我們已在某種程度上采用這種民主機(jī)制，如石門二路街道福田村，由于居民寫信反對拆遷則在55號(hào)地塊動(dòng)遷時(shí)予以保留（當(dāng)然，寫信還不是真正的民主程序，但至少是民意的反映）。在舊區(qū)改造時(shí)引進(jìn)商業(yè)操作，那只是手段問題，不能改變公共利益的性質(zhì)。
但如果舊區(qū)改造的目的或者結(jié)果是為了商品房開發(fā)或其他商業(yè)用途（即私利），則不屬于公共利益，不能采用公用征收的拆遷方式，只能采取市場經(jīng)濟(jì)的辦法，按照民事交易的方式去操作。
2、城市動(dòng)拆遷合法性的獲取。
上面我們在分析動(dòng)遷性質(zhì)時(shí)，實(shí)際已部分論及了動(dòng)拆遷合法性獲取問題，現(xiàn)在再作一個(gè)較詳細(xì)的分析。由于動(dòng)遷性質(zhì)的不同，其合法性獲取的方式也不相同。
對于公用征收拆遷，至少要經(jīng)過這樣幾道程序：第一，需要用地的單位（公益性的）向政府主管部門提出申請，申請要論證其項(xiàng)目為什么屬于公益性、公益目的、為公益目的為什么選擇這個(gè)地塊而不是別的地塊、損害哪些居民或企業(yè)、單位的哪些利益、如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)葐栴}；第二，政府主管部門接受申請后，初步認(rèn)為可行，則征求受損居民和企業(yè)的意見，召開聽證會(huì)；第三，政府主管部門在匯總各方意見的基礎(chǔ)上，報(bào)請政府首長（縣長、區(qū)長、市長、省長等）做出決定，決定分兩種情況，即批準(zhǔn)申請和不批準(zhǔn)申請 ，決定要送達(dá)有關(guān)當(dāng)事人并予以公布；第四，利害關(guān)系人 及相關(guān)團(tuán)體 如果不服政府決定，可以提起行政訴訟，尋求司法救濟(jì) ，由法院做出最后裁決，法院的終審判決是最后的決定，所有機(jī)關(guān)和人員都要無條件服從。
對于商業(yè)用途拆遷，主要是拆遷人與被拆遷人之間的民事關(guān)系，從法理上來說，拆遷人能否獲得拆遷權(quán)取決于被拆遷人是否同意。但當(dāng)個(gè)別人所有權(quán)的絕對行使，影響到其他人利益時(shí)，就應(yīng)受到限制。所以，決定動(dòng)遷與否就應(yīng)引入民主程序。
3、城市動(dòng)遷操作路徑的分析。
根據(jù)城市動(dòng)拆遷是公共利益還是商業(yè)利益的不同性質(zhì)，我們也按照對比的方式對動(dòng)拆遷的操作路徑進(jìn)行分析。
（1）動(dòng)遷主體。對于為公共利益而進(jìn)行的公用征收性質(zhì)的動(dòng)遷，顯然，動(dòng)遷主體是政府，動(dòng)拆遷屬于行政行為，動(dòng)拆遷合同屬于行政合同，一方主體是政府，另一方為被動(dòng)遷居民或企業(yè)。當(dāng)然政府可以授權(quán)有關(guān)組織進(jìn)行，但其權(quán)利、義務(wù)都要?dú)w結(jié)于政府。對于商業(yè)性質(zhì)的動(dòng)遷，動(dòng)遷主體是企業(yè)，動(dòng)遷屬于民事行為，動(dòng)遷合同也屬于民事合同。
（2）補(bǔ)償原則和范圍。這里仍然要區(qū)分兩種性質(zhì)的動(dòng)遷，對于商業(yè)用途的動(dòng)拆遷，屬于市場交易行為，作為企業(yè)一方要獲得土地使用權(quán)，當(dāng)然要付出對價(jià)，對價(jià)的范圍應(yīng)由雙方協(xié)商決定 ，但至少要包括被動(dòng)遷人土地使用權(quán)的對價(jià)、被拆遷房屋的對價(jià)以及可期待利益的對價(jià)（主要是對企業(yè)或個(gè)體戶來說的）。這里適用的原則是市場經(jīng)濟(jì)的對等、有償原則。
對于公用征收動(dòng)拆遷，適用的是補(bǔ)償原則，屬行政補(bǔ)償?shù)姆秶Ｎ覈稇椃ā返?0條第3款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”這是補(bǔ)償原則的憲法依據(jù)。如前所述，房屋動(dòng)拆遷是一種復(fù)合行為，一是拆除房屋，二獲取房屋基地（使用權(quán)），房屋拆遷不過是獲取土地的手段。房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)際上涉及兩部分：一是基地使用權(quán)補(bǔ)償，這是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母?；二是房屋及其他附著物的補(bǔ)償。對危棚簡屋的舊區(qū)改造目的而進(jìn)行公用征收行為，還要遵循行政給付（救助）原則，即如果被拆遷人非常貧困，給予被拆遷人的補(bǔ)償還要多于被拆遷人的損失的利益 ，因改造的目的是基于保障該地區(qū)居民的居住安全和改善居住條件，否則就不能取得動(dòng)遷公益性的合法性。
4、對強(qiáng)制拆遷以及裁決主體的分析。
在城市動(dòng)拆遷中，拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，正常進(jìn)行拆遷一般沒什么問題。關(guān)鍵是如果被拆遷人拒絕拆遷或者始終不接受動(dòng)遷條件，如何處理是動(dòng)拆遷中的一個(gè)核心問題。就目前實(shí)際操作而言，是由拆遷人提請政府主管部門進(jìn)行行政裁決，最后進(jìn)行強(qiáng)制拆遷 。然而正是由于強(qiáng)制拆遷，誘發(fā)了許多惡性案件以及大規(guī)模進(jìn)京上訪，也使許多學(xué)者對房屋拆遷產(chǎn)生責(zé)難 。在此，我們從法理上對強(qiáng)制拆遷進(jìn)行分析，這里仍然要區(qū)分公用征收動(dòng)遷和商業(yè)用途動(dòng)遷。商業(yè)用途拆遷是民事行為，拆遷合同是民事合同，要遵守契約自由原則，在此不作詳細(xì)討論。我們重點(diǎn)對公用征收動(dòng)遷的強(qiáng)制拆遷依據(jù)進(jìn)行分析。
根據(jù)前面的分析，公用征收動(dòng)遷是基于公共利益，由政府與被動(dòng)遷居民/企業(yè)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而進(jìn)行的行政行為。這一協(xié)議屬于行政合同，因?yàn)槠湫姓裕谶@種合同里，相對人的締約自由權(quán)受到限制，即相對人不再具有是否締約權(quán)、同誰締約權(quán)，保留的是決定契約內(nèi)容的權(quán)力。因此，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，被拆遷人不能拒絕簽拆遷協(xié)議，也無權(quán)選擇與政府以外的主體簽拆遷協(xié)議，只有就補(bǔ)償方式（房屋還是貨幣）、補(bǔ)償?shù)亩嗌龠M(jìn)行商談。即使就補(bǔ)償范圍與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，政府仍然是占主動(dòng)的，并不是說被拆遷人要價(jià)多少政府就應(yīng)給予多少。反過來，政府制訂補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合憲、合法、合理。如前所述，補(bǔ)償范圍至少要包括土地使用權(quán)、房屋及其他附著物，甚至包括間接損失和可期待利益 ，就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，對土地使用權(quán)的補(bǔ)償要考慮級(jí)差地租、對房屋補(bǔ)償要依照市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 。
然而，如果政府給出了上述的合理、公平的補(bǔ)償，個(gè)別被拆遷當(dāng)事人仍然不接受，政府是否可以強(qiáng)制被拆遷人締約，即政府可否進(jìn)行行政裁決？目前實(shí)踐中是由政府進(jìn)行裁決的，但從法理上說，政府不可以進(jìn)行裁決，理由至少有以下幾點(diǎn)：第一，從拆遷補(bǔ)償屬行政合同的性質(zhì)來說，雖然具有行政性，但還是具有合同性，如果政府可以裁決政府自己提出的協(xié)議條款，就連相對人的決定契約內(nèi)容的權(quán)利也剝奪了，等于全部剝奪了相對人的締約自由權(quán)，那么拆遷協(xié)議在性質(zhì)上就不再屬于行政合同，與行政處罰幾乎沒有什么差別了，政府行為的合憲性和正義性也就喪失了；第二，從行政裁決的性質(zhì)來說，它屬于行政司法的內(nèi)容，它裁決的糾紛的主體都是民事主體，不能對一方是政府機(jī)關(guān)的行政行為進(jìn)行裁決，因此行政裁決不能裁決公用征收拆遷補(bǔ)償糾紛；第三，從一般法理原則來說，在目前的拆遷裁決中，政府既是一方當(dāng)事人，又做裁決人，即自己做自己的裁判，是不符合現(xiàn)代法治原則的。
那么，對這種情況如何解決？參照西方國家處理這類原則的辦法，我們給出的路徑是，由政府向法院提出起訴，由法院判決被拆遷人是否應(yīng)該接受政府提出的補(bǔ)償條件，政府和被拆遷人都可以提出上訴。如果最終法院判決“是”，司法裁定了被拆遷人與政府的拆遷安置協(xié)議，這是一份司法裁決，當(dāng)事人必須予以執(zhí)行。如果被拆遷人不執(zhí)行法院判決，可以強(qiáng)制執(zhí)行，亦即可以進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。
三、基層政府在維護(hù)動(dòng)遷穩(wěn)定工作中的思考與建議
在動(dòng)遷中，政府扮演著最重要的角色，既是公權(quán)力的代表，承擔(dān)動(dòng)遷的管理、行政裁決職能；又是國有土地的所有人的代表，是動(dòng)拆遷的一方當(dāng)事人。同時(shí)，在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作政府（包括街道、鎮(zhèn)）又是責(zé)任人，由動(dòng)遷引發(fā)的各種社會(huì)矛盾化解工作主要由政府（包括街鎮(zhèn)）來承擔(dān)，承受了巨大的壓力。
根據(jù)上面的法理分析，如果能夠區(qū)分不同動(dòng)遷性質(zhì)，建立合理的動(dòng)遷法律，給被動(dòng)遷人予以公平補(bǔ)償，確立司法裁決原則 ，那么動(dòng)遷引發(fā)的矛盾的，將大大減少，從而穩(wěn)定工作的壓力也將大大減輕。然而在目前動(dòng)遷法律未能制定出來，相關(guān)動(dòng)遷行政法規(guī)、規(guī)章不完善，司法仍未能樹立公信力的情況下，政府（包括街鎮(zhèn)）仍然承擔(dān)著維護(hù)動(dòng)遷穩(wěn)定工作的巨大壓力，因此本文擬就有限的范圍內(nèi)，就政府在動(dòng)遷中的角色定位、職能行使以及街、鎮(zhèn)的定位提出一些分析建議，或許能有益于動(dòng)遷矛盾的化解。
1、從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度出發(fā)，政府制訂完善的動(dòng)遷政策。
由于我們的動(dòng)遷工作還沒有一部動(dòng)遷法可以依據(jù)，動(dòng)遷主要還是靠政府的政策來執(zhí)行的。所以動(dòng)遷政策的制訂是否公平、合理，是從源頭上預(yù)防動(dòng)遷矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵。動(dòng)遷政府的制訂一定要從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，能夠平衡社會(huì)各方的利益，具體說來就是依據(jù)憲法原則，最大限度地保護(hù)公民的產(chǎn)權(quán)，能夠在合乎法理原則的基礎(chǔ)上制訂補(bǔ)償政策。
2、從嚴(yán)格依法行政的角度出發(fā)，在動(dòng)遷操作中做到公開、公平、公正。
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