[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已閱20856次
（2）交房時(shí)分?jǐn)偯娣e增加而套內(nèi)面積減少；
（3）交房時(shí)無(wú)法出具《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)》，導(dǎo)致面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)不清；
（4）將分?jǐn)偯娣e重復(fù)銷(xiāo)售（將消費(fèi)者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的分?jǐn)偛课怀鍪刍虺鲎猓?br>
房地產(chǎn)交易時(shí)，這其中的知識(shí)是復(fù)雜的，高度專業(yè)化的，這些知識(shí)必然經(jīng)過(guò)解說(shuō)，才能傳達(dá)給消費(fèi)者們，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的力量。在現(xiàn)實(shí)中，不受保護(hù)的權(quán)利是無(wú)法交易和實(shí)施的，因?yàn)椋皇鼙Ｗo(hù)的權(quán)利等于沒(méi)有權(quán)利。而對(duì)于一個(gè)幾乎不享有或很少享有權(quán)利的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其在契約中、法律上的主體地位是很成疑問(wèn)的！
現(xiàn)象四：房地產(chǎn)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃
關(guān)于交換的問(wèn)題，在《社會(huì)生活中的權(quán)力與交換》一書(shū)中，社會(huì)學(xué)家齊美爾說(shuō)：“在一切以合法形式進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)交換中，在所有渉及某種既定服務(wù)的固定協(xié)議中，在所有合法化關(guān)系的義務(wù)中，法規(guī)強(qiáng)迫實(shí)施和保證服務(wù)和回報(bào)服務(wù)的相互性，沒(méi)有這種相互性，社會(huì)平衡和凝聚便不復(fù)存在。”契約被古羅馬人喻為“法鎖”，那么它對(duì)于交換的重要性是不言而喻的。消費(fèi)者們往往在入住后才能發(fā)現(xiàn)：會(huì)所變成了物業(yè)管理用房，綠地面積減少，景觀也在分期開(kāi)發(fā)中挪來(lái)挪去，有的房地產(chǎn)商甚至于要多蓋棟樓。要知道，房地產(chǎn)商是利用土地區(qū)位的地價(jià)懸殊來(lái)謀取超額利潤(rùn)的，消費(fèi)者們住得越擁擠，房地產(chǎn)商的收益就越大，土地的資本價(jià)值也就越高。黑格爾說(shuō)過(guò)：市民的“需要并不是直接從具有需要的人那里產(chǎn)生出來(lái)，它倒是那些企圖從中獲得利潤(rùn)的人所制造出來(lái)的”。（黑格爾著，范揚(yáng)，張啟泰譯：《法哲學(xué)原理》，207頁(yè)）因此，我們相信，有效的利益制約體制不是政府給的，而是利益沖突的結(jié)果。
現(xiàn)象五：房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告
君不見(jiàn)，今日中國(guó)“反季節(jié)”的事處處有：黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人穿便服考察，街頭小販穿西裝炸油條。房地產(chǎn)業(yè)也不能脫俗：套型面積的大型化——違背可持續(xù)發(fā)展原則；建筑風(fēng)格歐陸化——丟失民族特色；建筑理念的貴族化——脫離國(guó)情；裝飾裝修的賓館化——-品味錯(cuò)亂，林林種種，不一而足。“羅馬花園”，“柏林愛(ài)樂(lè)”，“一個(gè)首先要得到西方文化權(quán)威指認(rèn)和命名，打上洋包裝才能發(fā)言的無(wú)望的族類的時(shí)代之降臨”，想象一種語(yǔ)言就意味著想象一種生活方式，難道生活方式是一根死的木頭，拿過(guò)來(lái)就用？
而樓書(shū)給人的印象常常是：幾張從外國(guó)廣告上扒下來(lái)的白領(lǐng)生活照片或幾張農(nóng)村來(lái)的保安巡邏照片。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告當(dāng)然少不了專業(yè)人士們的參與和品評(píng)。有些非房地產(chǎn)專家的專業(yè)人士們（比如律師/學(xué)者）在與媒體合作中，似乎漸漸找到了一度失落的話語(yǔ)權(quán)，雖然瓦解了以往媒體的單一話語(yǔ)，卻不能逃脫被塑造成偽權(quán)威的命運(yùn)。于是，消費(fèi)者們的企盼是在天上，但雙腳卻只能踏在地面。
而房地產(chǎn)商們更是喜歡在各種媒體上聚集一堂，海闊天空；三山五岳，高談闊論。其實(shí)在亞當(dāng)·斯密的時(shí)代就可以見(jiàn)到這種現(xiàn)象了，他刻薄的說(shuō)到：“進(jìn)行同一種貿(mào)易活動(dòng)的人們甚至為了娛樂(lè)或消遣也很少聚集在一起，但他們聚會(huì)的結(jié)果，往往不是陰謀對(duì)付公眾便是籌劃抬高價(jià)格。”這里引用這種說(shuō)法有打擊面太大的嫌疑，但是大家的直觀感覺(jué)往往是不會(huì)錯(cuò)的，那就是臺(tái)下的人聽(tīng)不明白臺(tái)上的人說(shuō)了些什么，“喋喋不休的談?wù)撟约海部梢允且环N隱身手段”。（尼采，《善惡的彼岸》）其實(shí)，在媒體不辭辛苦地做‘份外’的工作時(shí)候，到底是為了‘有利于京城百姓的置業(yè)參考’，還是眼盯著房地產(chǎn)商們手中巨額廣告費(fèi)？答案不言自明。有線電視的房地產(chǎn)新聞報(bào)道，有時(shí)對(duì)消費(fèi)者們而言，更象是一種集體懲罰。
“沒(méi)有信賴，資本市場(chǎng)不可能發(fā)展起來(lái)，勞動(dòng)力市場(chǎng)也不可能發(fā)展起來(lái)，——一個(gè)社會(huì)里企業(yè)的規(guī)模是由這個(gè)社會(huì)的信賴度決定的，而信賴度又是由法律決定的，我信賴你，不是因?yàn)槟闶呛萌耍且驗(yàn)槟泸_我，會(huì)受到更大的的懲罰。” （張維迎，《什么阻礙中國(guó)企業(yè)的進(jìn)步》）-------廣告的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)引起廣告發(fā)布者的切切實(shí)的重視！
現(xiàn)象六：買(mǎi)賣(mài)契約中的條款
“法律條文有限，社會(huì)事實(shí)無(wú)窮。”（楊仁壽，《法學(xué)方法論》）如果說(shuō)房地產(chǎn)商借助房產(chǎn)模型、樓書(shū)等諸多手段在消費(fèi)者們心中描繪了一個(gè)夢(mèng)想，那么契約則是讓“美夢(mèng)成真”的保障機(jī)制。沒(méi)有“白紙黑字”的書(shū)面約定，一切美夢(mèng)都有可能化為泡影。
（1）房地產(chǎn)商雖然必須采用“北京市國(guó)土資源和房屋管理局監(jiān)制”的統(tǒng)一合同文本，但消費(fèi)者簽署時(shí)，很多空白條款（雙方協(xié)商）部分已經(jīng)固定內(nèi)容，而且不能修改，補(bǔ)充條款，消費(fèi)者只有簽字的“權(quán)利”；
（2）房地產(chǎn)商違約的賠償損失過(guò)低，有時(shí)遠(yuǎn)低于“補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)消費(fèi)者的約束明顯比房地產(chǎn)商嚴(yán)格；
（3）隨意對(duì)“不可抗力”的條款進(jìn)行擴(kuò)大化解釋，例如；“因?yàn)檎袨椤薄ⅰ罢叻ㄒ?guī)變動(dòng)”、“是指但不限于房地產(chǎn)商不能預(yù)見(jiàn)的原因”、“高考”、“非典”等等，過(guò)于寬泛；
（4）交房條件約定不清，房產(chǎn)使用情況不明；
（5）物業(yè)服務(wù)、車(chē)位收費(fèi)約定不明或沒(méi)有約定。
正如王澤鑒先生所言：“一般消費(fèi)者對(duì)此種條款多未注意，不知其存在；或雖知其存在，但因此種契約條款甚冗長(zhǎng)，且以細(xì)小字體寫(xiě)成，不易閱讀；或雖加閱讀，因文義艱澀，難以理解其真義；且縱能理解其真義，知悉對(duì)己不利條款的存在，亦多無(wú)討價(jià)還價(jià)的余地，只能在接受拒絕間加以選擇。” （王澤鑒，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究3》）房地產(chǎn)行業(yè)提供的不是普通的商品，而是一種在行政權(quán)力或自己給自己立法的方式下排斥競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的壟斷型商品。房產(chǎn)，是人在社會(huì)生活中不可或缺的要素之一。一般消費(fèi)者可以拒絕這類顯失公平的契約，可以拒絕質(zhì)量低劣的房產(chǎn)，但消費(fèi)者都無(wú)法拒絕正常的社會(huì)生活！
土地和女人一樣，都存在過(guò)度開(kāi)發(fā)的弊病，所以人們感慨處女和處女地越來(lái)越難找了。“得形勢(shì)之地，有死生之勢(shì)”，我國(guó)土地資源的稀缺，造成了政府對(duì)土地的嚴(yán)格管制，更為壟斷創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系壟斷的存在，加劇了社會(huì)的貧富分化，社會(huì)力量對(duì)比愈加不均衡，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。對(duì)消費(fèi)者而言，壟斷使其選擇自由更為減少，不得不接受少數(shù)壟斷企業(yè)提供的不公平的商品和服務(wù)。每當(dāng)消費(fèi)者的權(quán)益被侵害時(shí)，總是會(huì)有“執(zhí)法力度不足”之類的套話，這種不得要領(lǐng)的搪塞，關(guān)鍵在于，政府是否真正清楚它自己的管理目標(biāo)。政府對(duì)企業(yè)的扶持一直就沒(méi)有停止過(guò)，也一直沒(méi)有成功過(guò)。政府如果積極參與資源分配，企業(yè)的行為就會(huì)扭曲，因?yàn)樗鼈兪紫纫懞玫牟皇窍M(fèi)者，而是官員，是控制資源的人。（摘取，方流芳語(yǔ)）竊以為，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目標(biāo)只有一個(gè)，就是保護(hù)消費(fèi)者的利益。發(fā)展和進(jìn)步，雖然也會(huì)表現(xiàn)于原子彈，黃金或發(fā)胖的身體，但根本的表現(xiàn)卻在文化、思想創(chuàng)新、和制度合理上。
結(jié)語(yǔ)：阿拉伯的鳳凰
好的房產(chǎn)到底在哪里？真的象阿方索唱的那樣：“如同阿拉伯的鳳凰，大家都說(shuō)它確實(shí)存在，它在哪里卻無(wú)人知曉”
什么是的契約本質(zhì)？契約本質(zhì)在于給予消費(fèi)者以穩(wěn)定預(yù)期。但房地產(chǎn)行業(yè)的難點(diǎn)不在于契約，而在契約外的事情上，而這些契約之外的事情也不是房地產(chǎn)商們能通吃包辦的。
總之，“在一個(gè)資源缺乏的世界，賣(mài)者和買(mǎi)者之間必然產(chǎn)生有意識(shí)的彼此對(duì)抗。這種對(duì)抗以‘幸存者法則’形式選擇最優(yōu)的賣(mài)者和買(mǎi)者，因而促進(jìn)了資源有效配置，并以較低價(jià)格為消費(fèi)者提供較多產(chǎn)品，主要就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)效率與福利的貢獻(xiàn)，也是被選擇作為政策目標(biāo)的理由所在。相反，以‘消除對(duì)抗’為根本特征（盡管起初的手段可能是對(duì)抗性）的壟斷，自然成了競(jìng)爭(zhēng)的天敵，也是反壟斷政策與法律存在的基礎(chǔ)依據(jù)”。（徐士英《市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與法制建設(shè)》論文集，119-126）------善心往往并不產(chǎn)生善果，一位母親扶持嬰兒，一定要注意適時(shí)和適度，因?yàn)檫^(guò)度的扶持會(huì)使被扶持者在該自立行走時(shí)仍離不開(kāi)扶持。這是通常的道理，但由智者組成的政府卻往往愚于理解這個(gè)道理。
契約，預(yù)示著一種可能性，卻遠(yuǎn)離著那個(gè)終極的完成，它在此時(shí)此刻，富有韻味的些許變化，也許正是這個(gè)民族，掙扎前進(jìn)的縮影……
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