[ 張工 ]——(2004-8-31) / 已閱50557次
第四，拍賣的難易程度。例如，應買人買受不動產如果是為了自己進行使用、收益，可能更希望獲得不附有任何負擔的不動產；另一方面，以承受負擔為條件進行拍賣可能會爭取到更多實力較低的買受人。
當然，立法者在作出選擇時考慮的因素還不止這些，但這已經足以說明兩種立法政策的取舍實際上受到許多復雜因素的制約，尤其受到各國立法時社會經濟狀況的影響，其復雜性和困難程度可想而知。當前，我國市場經濟體制尚處于發育完善之中，社會經濟環境更顯現出變動不定的特征，這必然給立法選擇帶來更大的難度。另一方面，我國理論和實務界對執行制度包括法院拍賣制度的研究還相當薄弱，基礎性的調研資料尚付闕如，使得立法者對諸如拍賣難易程度等因素的權衡難免失于空泛。再者，我國迄今尚無一部統一的民法典，民法通則和各種民事單行法雖然對各種物權作了大量規定，但卻相當雜亂，在物權制度的內容尤其是物權種類尚不系統、不明晰的情況下，強制執行法中實際上很難對權利負擔的處理作出系統、明確的規定。諸如此類的問題均需要立法過程中進行通盤考慮。我們這里僅以抵押權和租賃權為例。主要從權利負擔本身的性質著眼，討論我國將來的強制執行法中應采取的處理原則。
(2)不動產上抵押權的處理
我們認為，從執行程序的目的出發，在確定不動產上負擔的處理原則時，可以將拍實效果的安定性作為基本的衡量因素，盡量設法避免因拍賣導致法律關系的復雜化，使拍定人能夠取得不附有任何負擔的不動產。也就是說，在選擇不動產上負擔的處理原則時，除了明顯會對優先受償債權人的利益造成根本性的影響外、可以考慮首選消滅主義，使不動產上的負擔因拍賣而歸于消滅。如果以此為出發點，對不動產上的抵押權進行處理時，抵押權人利益受影響的程度就成為選擇消滅主義或承受主義的一個重要因素。
抵押權系以優先支配不動產的交換價值為內容的權利，其效力主要在于優先受償，即在所擔保的債權屆期未受清償時，抵押權人行使變價權并從變價所得價金中優先清償債務。可見，抵押權本質上是一種價值權，其重在支配不動產的交換價值，而無須對不動產本身進行有形的支配。抵押權設定之后，抵押物本身是否存在，并不會對抵押權的實現造成根本性的影響。正是因為抵押權具有這一性質，在拍賣之后抵押權人仍然可以對拍賣價金優先進行支配，并以此作為實現債權的擔保。也就是說，采取消滅主義的立場，在拍賣之后使抵押權歸于消滅一般不會對抵押權人的利益造成根本影響。基于上述考慮，我們主張強制執行法中對不動產上抵押權的處理原則上應采取消滅主義。
我國《民事訴訟法》對拍賣中不動產上抵押權如何處理未作明文規定，但最高人民法院的有關司法解釋對這一問題實際上已有所涉及。如最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見(以下簡稱“適用意見”)第102條規定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優先受償權。《執行規定》第40條規定，人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。此外，《執行規定》第93條、第94條也規定了優先權人、擔保權人可以優先于普通債權人受償。從這些規定可以看出；最高人民法院對不動產上抵押權問題的處理，明顯是采取消滅主義的立場。從實踐來看，在執行法院對某一不動產執行時，對該不動產享有抵押權的債權人一般都會積極主張優先受償權，盡量使自己的債權早日得到清償，放棄早日受償的機會以追求更多投資回報的情形似乎并不常見。從這一點來說，消滅主義的立場似乎更符合我國當前的實際情況。我國最新公布的《強制執行法草案》第四稿(2003年7月10日)也堅持這一立場，該草案第152條規定：“拍賣財產上的優先權、擔保物權因拍賣而消滅，但買受人以接受優先權、擔保物權繼續存在的價格買受的除外。”
五、關于拍賣的效力
拍賣與民法上的買賣不同，其本質上是一種公法行為，與此相應，拍賣的法律效果與一般買賣的法律效果自然也存在差異。
(一)價金的交付
拍賣物一經拍定，買受人即負有交付價金的義務。依公法說的立場，拍賣人的該項義務應視為其對執行法院所負的公法上的義務。通常情況下，買受人應于拍定后立即提出現款，交付價金；如果執行法院事先對價金的交付定有期限的，買受人應于該期限內交付價金。如果買受人未于拍定時或執行法院事先所確定的期限內交付價金的，執行法院是否可以延長交付價金的期限，學者大都持否定態度，即在這種情況下，契約應當然解除，執行法院不得再另定期間催促買受人交付價金。至于買受人交付價金的數額，應根據具體情況而定。如果買受人在應買前已經向執行法院交付了保證金的，保證金可以沖抵價金，買受人只交付差額部分即可；如果應買人為債權人的，也可以其應受清償的債權額沖抵價金后交付剩余部分的差額。
買受人未于拍定時或執行法院所定的期限內繳足價金的，德國和我國臺灣地區的處理方式均為另定期日再實施拍賣，這種再拍賣與前述因無法拍定或不能拍定時所實施的再行拍賣不同，后者實際上是原拍賣無結果時另定期日續行拍賣程序，面前者則是與原拍賣完全不同的一次新的拍賣。再拍賣之際，拍賣物的所有權仍屬于債務人，所以，再拍賣所得價金超過原拍賣價金的，超額部分仍應歸債務人所有，原買受人不得主張該差額部分價金的所有權。再拍賣的實施，實際上意味著原拍賣徒勞無獲，而這一結果純粹是原買受人不如期交付價金的行為造成的，所以，對原拍賣過程中所發生的所有合理費用應由原買受人承擔，而且，如果再拍賣所賣得的價金低于原始賣的價金的，原買受人還應該賠償不足部分的差額。
對原買受人所應當承擔的費用和賠償責任，執行法院是否能對其直接強制執行，有肯定說和否定說兩種觀點。肯定說認為，強制拍賣是執行法院基于公益立場所為的拍賣，不應允許買受人任意制造程序浪費，買受人不繳納價金所形成的損害賠償同時具有民事責任和行政責任雙重性質。執行法院在買受人已預納保證金或已繳納部分價金的情況下，固然可以直接扣抵，如果再拍賣所得價金低于原拍賣價金及費用時，也應該可以就差額部分對買受人直接為強制執行。否定說則認為，保證金應抵償再拍賣所生費用及差額，如仍不足的，應由債權人或債務人依通常方法請求其履行，于取得執行名義后，才能強制執行。我們認為，依公法說的立場，法院拍賣是公法上的一種強制處分，買受人因不支付價金而產生的賠償責任是一種公法性質的責任，執行法院對其有公法上的收取權，為避免程序浪費，減少當事人訟累，執行法院應有權對買受人直接強制執行，而勿需當事人另外再通過訴訟取得執行名義。
買受人未按時繳足價金的處理方式除了再拍賣外，是否還可以采取其他方式呢?我們認為另一種值得考慮的思路是，執行法院可以就交付的價金直接對買受人的財產實施強制執行，比如買受人在銀行有存款的，執行法院可以直接作出由買受人交付價金的裁定，并以此為執行名義通知銀行協助將買受人的存款劃撥到指定賬戶。這種方式可以大大減少因再次實施拍賣而增加的費用，既有利于維護債權人和債務的利益，也有利于提高執行的效率。提出這一思路，我們還考慮到了這樣一種情況：即再拍賣后，還有可能出現再拍賣的買受人仍不支付價金的情形，依第一種處理方式，勢必還要對拍賣物再行拍賣，如此循環，不利于節約程序資源，對當事人也不一定有利。故有必要賦予執行法院在一定條件下對買受人直接執行的權利。在買受人不按時繳納價金的情況下，究竟采取何種處理方式最為妥當，應由執行法院綜合衡量拍賣物的基本行情、買受人的財產狀況以及案件的執行情況等因素決定。
(二)拍賣物所有權的取得
1．因法院拍賣而取得所有權之性質
如前所述，關于拍賣的性質存在著私法說和公法說兩種對立的學說，與此相應，對因法院拍賣而取得拍賣物所有權究竟屬于何種性質，也存在著繼受取得說和原始取得說兩種對立的觀點。繼受取得說以私法說為其理論基礎，認為法院拍賣既然是民法上買賣的一種，買賣中繼受取得的原理也應適用于拍賣。在拍賣法律關系中，買受人通過拍賣而取得拍賣物所有權系自出賣人移轉而來，在性質上應為繼受取得。因此，如果拍賣物非屬于債務人所有的，除動產拍賣應受善意取得的保護外，買受人并不當然取得拍賣物所有權。日本通說將拍賣視為買賣的一種，故對因拍賣而取得所有權的性質也相應地理解為繼受取得。我國臺灣地區實務界亦視拍賣為私法上的買賣，對因拍賣而取得所有權的性質也采取繼受取得的立場。如我國臺灣地區“最高法院”就認為，拍賣債務人以外的第三人財產的，買受人原則上不能取得標的物的所有權，即使已給付價金，真正權利人仍可以訴請注銷登記。我國大陸也有學者認為，我國物權登記不具有公信力，且抵押物拍賣不具有公法行為的性質，故對于通過拍賣而取得抵押物的行為不能理解為原始取得，只能理解為是一種繼受取得。
原始取得說則以公法說為其理論基礎，認為拍賣既然屬于公法行為，民法上買賣契約的原理自然無適用的余地，買受人取得的所有權并非從前手權利人繼受而來，而是基于國家執行機關的設權處分而原始地、直接地取得，在性質上屬于原始取得。因此，不論執行名義上所載的實體權利是否真正存在，也不論買受人是善意抑或惡意，更不論債務人是否拍賣物的所有權人，買受人均能因法院拍賣的公信力而原始取得所有權。在德國，對拍賣的性質以公法說為通說，在立法上如強制拍賣和強制管理法更是貫徹了徹底的公法說的立場，因法院拍賣而取得所有權在性質上為原始取得，故標的物的所有權究竟屬于債務人抑或第三人，在所不問；即使第三人存在惡意，明知標的物上有第三人請求權存在，也不妨礙其取得所有權。不僅如此，在不動產的附屬物屬于第三人的情況下，第三人應于拍定前阻止出賣，否則，一旦拍定，買受人一并取得該附屬物的所有權，第三人的權利則只能存在于賣得的價金上。
如前所述，在法院拍賣的性質上，我們贊成公法說的立場。與此相應，對因法院拍賣而取得所有權的性質，我們自然贊成原始取得說的立場，在標的物所有權移轉之后， 即使執行名義被法院撤銷或確認為無效，或者拍賣標的物的真正所有權人為案外第三人，該第三人持法院的確定判決主張其所有權的，均不影響買受人或債權人已經取得的所有權。
2．所有權取得的時點與標的物的交付
(1)不動產所有權取得的時點與不動產的交付
法院拍賣中買受人于何時取得不動產所有權的問題，我國《民事訴訟法》未作規定。從民事實體法的規定來看，我國有關不動產所有權的移轉，既非采法國、日本的債權合意主義，也非采德國的物權形式主義，而是采意思主義與登記的結合(債權形式主義)，將登記作為不動產物權變動的生效要件。也就是說，在我國，因民事法律行為而引起的不動產物權變動須經登記才能生效，不動產所有權必須經過登記才能移轉于買受人。由此很容易引出的一個問題，在法院拍賣中，是否也像民法上的買賣那樣，必須經過登記之后應買人才能取得拍賣不動產的所有權?
縱觀羅馬法以來近現代各國的物權立法，物權變動大抵可以歸結為兩大類，一類是因契約等法律行為而引起的物權變動，另一類則是因強制執行、公用征收、法院判決、繼承等非法律行為而引起的物權變動。對于前一類物權變動，有以登記作為變動要件的立法例，如德國、瑞士、我國臺灣地區等；也有不以登記作為變動要件而僅作為對抗要件的立法例，如法國和日本等。但對于后一類物權變動，不僅采對抗要件主義的立法例，而且采生效要件主義的立法例均未將登記作為其生效要件。例如《瑞士民法典》第656條第2款關于土地所有權的取得有如下規定：“取得人在先占、繼承、征收、強制執行或法院判決等情況下，得在登記前，先取得所有權。但是，非在土地登記薄上登記，不得處分土地。”我國臺灣地區民法典759條也有類似規定。依謝在全先生的解釋，這樣做一是為了彌補登記生效要件主義過于嚴格的，致使不能完全符合社會交易便捷要求的缺憾；二是該類物權變動或有法律可據，或有公權力的介入，其變動業已發生，存在狀態也很明確，已經無違物權公示的要求，登記的快慢對交易安全沒有大的影響。
具體到不動產拍賣來說，拍賣作為一項強制性的變價措施，實際上是國家公權力介入到了正常的民事交易活動，自然不可完全套用民事活動的原理和規則。如前所述，當事人通過拍賣或承受而取得的權利并非自前手權利人繼受而來，而是直接來自國家的給予，屬于原始取得，故其取得所有權勿需以登記為生效要件。而且，拍賣既然是公法上的一種設權處分，何時使當事人取得所有權自然也勿需受制于登記機關的登記行為。再者，強調物權變動須經過登記主要是為了達到公示的目的，而在拍賣中，執行機關通過一定的行為使當事人取得所有權本身就具有一定的公示意義，自然勿需再另以登記進行公示。綜上，我們認為，在法院拍賣中，買受人或債權人取得不動產所有權勿需以登記為要件。當然，買受人或債權人取得不動產的所有權之后，國家公權力對該不動產的干預即告結束，該不動產重新進入正常的民事交易鏈條之中，其物權變動即應遵循民事實體法的有關規定。故買受人或債權人須對該不動產變動情況進行登記后，才能對其進行處分，以維護交易秩序和交易安全。
實踐中，法院拍賣中的不動產所有權究竟應于何時發生轉移?從各國來看主要有三種立法例，一是以執行機關拍定許可裁定宣告之時作為所有權轉移的時點，德國、日本舊法以及我國清末強制執行律草案采此種立法例。依《德國強制拍賣和強制管理法》第90條第一款規定，買受人因拍定而成為土地的所有權人，但裁定因抗告而廢棄確定者，不在此限。而依該法第89條規定，拍定因宣告而生效；據此，德國法律規定的不動產所有權轉移的時點應為拍定許可裁定宣示之時；裁定未宣示而送達于當事人的，則為送達定時。二是以繳納價金之時作為所有權轉移的時間，日本民事執行法采用該種立法例。在歷史上，日本判例曾以拍賣許可裁定確定之財作為所有權移轉的時點，后又改變為拍賣價金全部交付之時，學者之間也存在爭論；日本民事執行法采納了后一種立場，依該法第79條規定，應買人于繳納價金時取得不動產所有權。我國也有學者主張應以價金交付之時作為標的物所有權移轉的時點。三是以當事人取得權力移轉證書之時作為所有權移轉的時間，我國臺灣地區采此種立法例。我國臺灣地區“強制執行法”第98條明確規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權力移轉證書之日起，取得該不動產所有權。債權人承受債務人之不動產者，亦同。我國司法實踐對此問題采取了第一和第三種觀點的折衷說，今年2月10日，最高人民法院法院、國土資源部、建設部聯合發布了《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號），《通知》中對于房屋、土地權屬的轉移作出了特別的規定，其第27條規定：“人民法院制作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時發即生法律效力，人民法院應明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應追溯到相關法律文書生效之時。”原則上規定法院作出的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時發即生法律效力，但僅賦予當事人以登記請求權，只有經過登記后方可產生物權變動的效果，當事人一旦進行登記，其物權變動的日期則從法院作出權屬轉移的裁定生效之日起算。我國最新公布的《強制執行法草案》第四稿(2003年7月10日)則采用第三種立法例，該草案第151條規定：“不動產或者由登記的特定動產或者以物抵債后，執行機構應當發給拍定人或者承受人權利轉移證書。該權利轉移證書的日期為產權轉移時間。拍定人或權利人可持權利轉移證書向登記機關申請登記。”
如前所述，不動產查封之后并不解除債務人或第三人的占有，在整個查封和拍賣期間，不動產實際上仍然由債務人或第三人占有。這樣，在不動產所有權因拍賣而轉移于買受人之后，還存在一個將該不動產交付于買受人的問題。買受人取得所有權之后，固然可以基于所有權要求債務人或第三人交付該不動產，但如果債務人或第三人不主動交付的，在程序上應如何處理就是一個值得討論的問題。
從理論上講，買受人可以通過兩種方式請求債務人或第三人交付不動產，一是于拍賣程序之外，基于所有權人地位提起訴訟，請求法院判決債務人或第三人交付不動產，于勝訴判決確定后再以之為執行名義向法院申請強制執行。另一種方式則是直接向法院申請強制執行，強制債務人或第三人交付該不動產。比較而言，第一種方式在程序上可謂極盡完備，但在債務人或第三人不主動交付拍賣的不動產的情況下，如果要求買受人須再以訴訟的方式才能取得不動產的占有，許多有意參與應買的人將可能會固有這種后顧之憂而放棄應買，拍賣價格也將會因此受到影響，變價程序也會因為買受人的地位缺乏安定性而久施不決。正是基于上述考慮，各國大都選擇了第二種方式，以使買受人能夠通過比較簡易的程序迅速取得不動產的占有。執行法院依第二種方式所進行的強制執行，實際上是在變價程序中另外實施了一個相對獨立的執行程序，性質上屬于物之交付請求權的執行。這里值得討論的問題是，執行須有執行名義，該物之交付請求權的執行是以什么作為執行名義的呢?日本民事執行法有所謂交付命令制度，即在應買人繳足價金之后，債務人或第三人不主動交付不動產的，執行法院可以根據應買人的申請，對債務人或不動產的占有人發布命令，命令其將不動產交付應買人。該不動產交付命令實際上是依買受人或債權人向債務人或占有人提出的實體上的交付請求權而形成的一種新的執行名義，債務人或占有人不主動交付不動產的，執行法院即可以據此對其實施強制執行。我國臺灣地區“強制執行法”實際上也采取了這種交付命令制度，但其并未如《日本民事執行法》那樣明確規定由執行法院發布交付命令，而是規定由執行法院直接解除債務人或第三人的占有，點交于買受人或承受人，應該說有不夠完善之處。與日本和臺灣地區不同，《德國強制拍賣和強制管理法》則以拍定許可裁定作為執行名義。前面已經提到，依德國法的規定，執行機關在不動產拍定后應作出拍定許可裁定，買受人于拍定許可裁定宣示之時取得不動產的所有權；在不動產交付程序中，買受人在拍定許可裁定宣示之后，即可請求法院賦予執行力，并以之為執行名義對債務人或占有人為物之交付的強制執行，而不必以繳納價金為要件。
通常在不動產拍定后，應由執行法院對拍賣過程中的有關事宜作出審查后作出所有權轉移的裁定。在這里，考慮到不動產可能還存在交付問題，執行法院可以在裁定中寫明不動產所有權轉移后，債務人或第三人應于一定期間將該不動產交付予買受人或債權人。這樣，在債務人或第三人未按時交付的情況下，買受人或債權人即可以該裁定為執行名義申請法院強制執行，而勿需再向法院申請發布交付命令。
(2)動產所有權取得的時點與動產的交付
總的來看，各國對動產拍賣中所有權移轉的時點的規定不像不動產那樣明確，一般認為，動產拍賣中的所有權轉移與一般的民事交易一樣，應以交付為公示方法。因此，動產拍定之后，須執行法院將該動產交付給買受人時，買受人才能取得該動產的所有權。
為避免買受人或債權人取得動產的占有后拖延支付價金，影響變價程序的進行，各國大都強調拍賣動產的交付須以繳足價金為前提，并且多特此視為強行規定，買受人、債權人及債務人不得以合意改變。鑒于動產的特殊性，就連對不動產交付不要求繳納價金的德國，也明確要求動產的交付須在收到現金價款之后進行。值得注意的是，對動產交付的具體時間，日本和我國臺灣地區的《強制執行法》都曾經規定，拍賣物的交付應與價金的交付同時為之。但實務中這一規定往往很難落到實處，因為價金的交付可能在拍定當時，也可能在法院規定期間內的其他任何時間；動產可能在執行法院保管，也可能由其他人保管，一概要求動產和價金的交付同時進行，難免過于機械。鑒于此，日本最高法院民事執行規則及我國臺灣地區96年修改后的《強制執行法》都將動產的交付時間改為價金交付之后。我國《執行規定》第49條第1款規定，“拍賣、變賣被執行人的財產成交后，必須即時錢物兩清。”其基本意思也是強調價金的交付和動產的交付應同時進行。借鑒日本和我國臺灣地區的立法經驗，拍賣過程中動產的交付時間似應修改為價金交付的同時或價金交付之后，比較能夠切合實際。
(三)風險負擔之轉移
在民事實體法上，關于風險負擔的轉移主要有兩種不同的主張、一是按照“物主承擔風險”的原則，以所有權的轉移時間作為標的物風險轉移的時間，《法國民法典》和《英國買賣法》采這一立場。另一種是按照“交付轉移風險”的原則，以標的物的實際交付作為風險轉移的時間，而不問標的物的所有權何時發生轉移，《德國民法典》和《美國統一商法典》采這一立場。與此相應，關于法院拍賣標的物風險負擔的轉移時間也存在著不同的觀點。史尚寬先生認為，如果拍賣條件未另行規定，則應依“物與人共死亡”的原則，以買受人取得權利移轉證書之日作為風險負擔轉移的時間；動產則以交付之日作為風險負擔轉移的時間。這種觀點顯然是以拍賣標的物所有權轉移的時間作為風險負擔轉移的時間。吳鶴亭先生則認為，不論動產抑或不動產，除拍賣公告定有特別條款外，標的物的風險負擔都應自點交完成時轉移給買受人或承受人。這種觀點遵循的顯然是“交付轉移風險”的原則。從立法來看，德國強制拍賣和強制管理法明確規定不動產的風險負擔自拍定時起移轉于買受人，因該法以拍定作為不動產所有權轉移的時間，所以，德國實際上是以所有權轉移的時間作為不動產危險負擔轉移的時間。而日本和我國臺灣地區的強制執行法對此卻未作明確規定。
筆者認為，法院拍賣中應以標的物的交付時間作為風險負擔轉移的時間。這是因為，在不動產拍賣中，買受人或債權人在取得所有權之后才有可能實際占有標的物，而在取得所有權之后實際占有標的物之前，買受人或債權人并不能真正享有標的物的利益，卻讓其負擔標的物意外滅失的風險，顯然有失公平。另一方面，從防止標的物發生風險的角度來說，實際占有標的物的人更有責任和義務、也往往更有條件去維護標的物的安全，而讓僅取得所有權而未實際占有標的物的買受人或債權人承擔風險，無疑使其承擔了過重的責任，也不利于切實減少標的物的風險。另外，從一般的買賣來看，采用交付取代所有權移轉作為確定風險負擔轉移的時點越來越被更多的國家所接受。英國法也開始接受這一新原則。《聯合國國際貨物銷售合同公約》也采取了交付轉移的原則，把風險移轉和所有權的移轉完全區分開來，受到各國的普遍贊同。當然，在買受人或債權人受領遲延的情況下，標的物意外滅失的風險，自應由其承擔。可喜的是，最新公布的《強制執行法草案》第四稿(2003年7月10日)也將動產以交付作為風險轉移的時間。
拍賣作為執行程序中的一種變價措施，只不過是達成執行目的的手段而已，自然應盡量避免因此而導致法律關系復雜化，如果仍然如一般的買賣那樣允許應買人行使物之瑕疵擔保請求權，勢必難以避免引發新的糾紛，執行程序的效率也將會因此而受到影響。所以，比較明智的做法應該是排除買受人的物之瑕疵擔保請求權，以確保拍賣結果的安定性。當然，這種制度設計必須有一個前提，那就是在程序上應確保應買人在應買之前有充分的機會了解拍賣物的實際狀況。正是基于這種考慮，各國法律大都設有專門規定，要求在拍賣期日前發布公告，允許應買人閱覽查封筆錄，并對拍賣物的種類、數量、質量、性能等基本狀況進行詳細審查，依自己的判斷作出選擇。有了這一前提，不論應買人是否確實知識標的物上存在瑕疵，均推定為其已經知曉。在已經給了應買人足夠的程序保障的情況下，除非債務人存在明顯惡意，排除物之瑕疵擔保請求權對買受人而言應該說沒有不公平之理。
綜上所述，只有正確界定強制執行程序中拍賣的性質、效力和拍賣的程序等問題，才能有效協調執行拍賣中的各種關系，妥善解決由此而產生的各種糾紛。鑒于執行拍賣在整個執行程序中的重要地位，我們有必要對這一問題從理論和實踐的結合上進行深入的研究，為強制執行法的制定提供理論和實踐的依據。
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