[ 朱旭東 ]——(2022-6-30) / 已閱8619次
“地票”新政給西部律師法律服務(wù)市場(chǎng)
帶來(lái)的新機(jī)遇
朱旭東
上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所
一、 何為“地票”
所謂地票，是指土地權(quán)利人自愿將其建設(shè)用地按規(guī)定復(fù)墾為合格的耕地等農(nóng)用地后，減少建設(shè)用地形成的在特定交易場(chǎng)所交易的建設(shè)用地指標(biāo)。[注釋1]
二、 “地票”制度出臺(tái)的現(xiàn)實(shí)需求
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的高速發(fā)展，在建設(shè)用地土地指標(biāo)非常有限的情況下，農(nóng)村很多人舉家搬到城市打工居住，農(nóng)村房屋大多長(zhǎng)期閑置，導(dǎo)致數(shù)量龐大的建設(shè)用地?zé)o人整理，比如筆者的家鄉(xiāng)蘇南的農(nóng)村新建了大量新房，原老房子區(qū)域的舊房子無(wú)人拆除和居住；另一方面，東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不平衡、同一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和欠發(fā)達(dá)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不平衡，導(dǎo)致建設(shè)用地需求的不均衡。專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查表明，全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未供的土地近２６．６７萬(wàn)公頃（４００萬(wàn)畝）。全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目用地容積率０．３－０．６，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。１９９７－２００５年，鄉(xiāng)村人口減少９６３３萬(wàn)人，而農(nóng)村居民點(diǎn)用地卻增加了近１１．７５萬(wàn)公頃（１７０萬(wàn)畝），農(nóng)村建設(shè)用地利用效率普遍較低，這些因素最終導(dǎo)致一邊是18億畝耕地紅線指標(biāo)屢達(dá)警戒線的壓力、一邊是農(nóng)村和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)用地大量閑置，造成寶貴土地資源的極大浪費(fèi)。為此，國(guó)務(wù)院確定了至2020年要通過(guò)大力加強(qiáng)農(nóng)村土地整理補(bǔ)充耕地６３萬(wàn)公頃（９４５萬(wàn)畝）和１８２萬(wàn)公頃（２７３０萬(wàn)畝）、通過(guò)積極開(kāi)展工礦廢棄地復(fù)墾補(bǔ)充耕地１７萬(wàn)公頃（２５５萬(wàn)畝）和４６萬(wàn)公頃（６９０萬(wàn)畝）、通過(guò)適度開(kāi)發(fā)宜耕后備土地、開(kāi)發(fā)未利用地補(bǔ)充耕地３４萬(wàn)公頃（５１０萬(wàn)畝）和１３９萬(wàn)公頃（２０８０萬(wàn)畝）的戰(zhàn)略目標(biāo)。[注釋2]
基于上述狀況，近年來(lái)許多省份為了調(diào)劑本省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平導(dǎo)致的建設(shè)用地需求的不平衡，嘗試了省內(nèi)跨區(qū)域的耕地指標(biāo)和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等措施滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的建設(shè)用地需求，但上述嘗試大多僅限于耕地和建設(shè)用地的存量置換和調(diào)劑，而且，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部一再下文：涉及占用農(nóng)用地的，不得以土地置換為名，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)。[注釋3]
如何設(shè)計(jì)一種模式，讓閑置的建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為耕地、并通過(guò)復(fù)墾后增加的耕地?cái)?shù)量轉(zhuǎn)換帶動(dòng)建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)量的同步增長(zhǎng)呢？其中，重慶市人民政府最早在國(guó)內(nèi)采取了“地票”政策：將大量農(nóng)村閑置的舊的建設(shè)用地整理成耕地并經(jīng)驗(yàn)收合格后形成新的建設(shè)用地指標(biāo)、用這個(gè)指標(biāo)到交易市場(chǎng)去交易，獲取指標(biāo)者就成為新的建設(shè)用地指標(biāo)即“地票”持有人，一是可以滿足持有人獲得建設(shè)用地的征地和競(jìng)買(mǎi)資格，二是可以讓農(nóng)民在他們的宅基地等閑置的舊的建設(shè)用地的復(fù)墾、指標(biāo)變現(xiàn)后有一塊增值的空間。至此，以農(nóng)村閑置建設(shè)用地復(fù)墾成耕地指標(biāo)作為主要載體和內(nèi)容的“地票”和對(duì)應(yīng)的交易制度應(yīng)時(shí)而生。
三、 “地票”制度的法淵
坊間一直認(rèn)為重慶市是我國(guó)“地票”制度和概念的首創(chuàng)省份，實(shí)際上，《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年）第三十一條有明確規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開(kāi)墾耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開(kāi)墾耕地或者按照計(jì)劃組織開(kāi)墾耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。”確立了非農(nóng)建設(shè)占用耕地必須“占一補(bǔ)一”，以實(shí)現(xiàn)耕地的占補(bǔ)平衡基本原則。
重慶之所以能率先進(jìn)行地票制度的試驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)是源于2007年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)給重慶所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，2008年2月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》正式批準(zhǔn)重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度，在確保基本農(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。緊接著2008年6月27日國(guó)土資源部出臺(tái)了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)【2008】138號(hào)）首次提出了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)”的概念，并明確“掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)專(zhuān)項(xiàng)用于控制項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊的規(guī)模，同時(shí)作為拆舊地塊整理復(fù)墾耕地面積的標(biāo)準(zhǔn)。”，在前述一系列的國(guó)家政策、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章基礎(chǔ)上，重慶市人民政府于2008年11月17日通過(guò)了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》)這一地方性規(guī)章，2008年12月4日重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，該交易所以“指標(biāo)交易”作為主要交易標(biāo)的進(jìn)行的試驗(yàn)，正式標(biāo)志著我國(guó)地票交易制度的誕生。
上述《暫行辦法》第十八條規(guī)定：“建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)定義：本辦法所指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)，特指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的用地指標(biāo)。”、 第二十四條規(guī)定：“指標(biāo)交易規(guī)則：一切農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、法人或其他組織以及具有獨(dú)立民事能力的自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開(kāi)競(jìng)購(gòu)指標(biāo)。”、第二十五條規(guī)定：“交易價(jià)格指導(dǎo)：市人民政府在綜合考慮耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上，制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)交易價(jià)格。”、及第二十七條規(guī)定：“指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)用途為：（一）增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地；（二）指標(biāo)落地時(shí)，沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)。” ，需要特別指出的是，該《暫行辦法》所指的復(fù)墾的建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)還僅僅限于農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)。
此后，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2009〕3號(hào)）肯定了重慶市這一建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度的指標(biāo)交易的試驗(yàn)：“設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，開(kāi)展土地實(shí)物交易和指標(biāo)交易試驗(yàn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，率先探索完善配套政策法規(guī)。”，在這一鼓勵(lì)政策的引導(dǎo)下，全國(guó)其他地方紛紛借鑒重慶的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展多種形式的增加建設(shè)用地土地指標(biāo)（如河南省出臺(tái)的復(fù)墾券制度）的試點(diǎn)。
最終，重慶市人民政府于2016年1月1日頒布并施行了《重慶市地票管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》），該《管理辦法》第二條首次明確提出了“地票”的概念：“本辦法所稱(chēng)地票，是指土地權(quán)利人自愿將其建設(shè)用地按規(guī)定復(fù)墾為合格的耕地等農(nóng)用地后，減少建設(shè)用地形成的在重慶農(nóng)村土地交易所交易的建設(shè)用地指標(biāo)。”《管理辦法》還明確了復(fù)墾項(xiàng)目的地票收益權(quán)可以依法向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資、取得建設(shè)用地整理合格證備案號(hào)后的地票權(quán)利人可以申請(qǐng)初始交易和轉(zhuǎn)讓并通過(guò)市國(guó)土資源主管部門(mén)向購(gòu)得人核發(fā)地票證書(shū)、地票交易采取掛牌或者拍賣(mài)方式進(jìn)行等等內(nèi)容。地票的財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬性、金融屬性和市場(chǎng)化交易屬性得到進(jìn)一步激發(fā)。最重要的一點(diǎn)是，《管理辦法》明確地票來(lái)源于各類(lèi)建設(shè)用地的復(fù)墾，意味著復(fù)墾的建設(shè)用地不僅僅限于《暫行辦法》規(guī)定的農(nóng)村宅基地等集體建設(shè)用地，還包括了國(guó)有建設(shè)用地。
由于地票是具有一定票面金額，用于證明持票人作為特定主體對(duì)特定財(cái)產(chǎn)（如建設(shè)用地使用權(quán)）擁有所有權(quán)或債權(quán)的憑證，而且上述國(guó)務(wù)院政策、地方性規(guī)章文件中圴確立了地票取得的有償性和所具備的交換價(jià)值的內(nèi)容，因此，地票具備有價(jià)證券的法律屬性。[注釋4]
2016年，河南省國(guó)土資源廳聯(lián)合河南省發(fā)展和改革委員會(huì)、省財(cái)政廳、省扶貧開(kāi)發(fā)辦公室下發(fā)了《關(guān)于我省宅基地復(fù)墾券在省域內(nèi)公開(kāi)交易全力支持易地扶貧搬遷等工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（豫國(guó)土資發(fā)〔2016〕119號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《國(guó)土119號(hào)文》）首先推出名為“宅基地復(fù)墾券”的地票制度，并將宅基地復(fù)墾券定義為：是指符合國(guó)家規(guī)定條件的集中連片特困地區(qū)、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣以及貧困老區(qū)等縣騰退的農(nóng)村宅基地及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地（指可拆舊復(fù)墾為耕地的建設(shè)用地），扣除自身安置用地后節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)（即指城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)）。從該定義看，復(fù)墾券的內(nèi)涵和地票的內(nèi)涵并無(wú)不同，只是創(chuàng)新了“稱(chēng)謂”而已。復(fù)墾券的獲取途徑為通過(guò)在河南省國(guó)土資源廳下屬?lài)?guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心設(shè)立的專(zhuān)門(mén)復(fù)墾券交易機(jī)構(gòu)以掛牌或拍賣(mài)的方式取得，并最終通過(guò)登記確認(rèn)指標(biāo)的權(quán)屬。根據(jù)出讓主體和受讓主體的不同，河南省的地票分為A類(lèi)復(fù)墾券和B類(lèi)復(fù)墾券。[注釋5]根據(jù)河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心公布的數(shù)據(jù)，截至2017年8月1日，該省國(guó)土開(kāi)發(fā)中心共組織了3次復(fù)墾券交易活動(dòng)，共計(jì)交易A類(lèi)復(fù)墾券14822畝，B類(lèi)復(fù)墾券5736畝，籌集扶貧資金超過(guò)50億元。
去年，國(guó)務(wù)院辦公廳（國(guó)辦發(fā)〔2018〕16號(hào)）出臺(tái)了《跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“地票新政”），根據(jù)“地票新政”，建立了補(bǔ)充耕地的國(guó)家統(tǒng)籌制度，即允許耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，占用耕地、新開(kāi)墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省，由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，可以在耕地后備資源豐富省份落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)的建設(shè)用地指標(biāo)使用、流轉(zhuǎn)和交易行為。這意味著適用于全國(guó)性的“地票”交易制度即將誕生。
從我國(guó)地票制度的法淵看，地票已經(jīng)從局部(省域內(nèi))的耕地和建設(shè)用地調(diào)劑地方性措施向跨省域的全國(guó)范圍內(nèi)的耕地統(tǒng)籌和建設(shè)用地調(diào)劑制度發(fā)展，地票在局部(省域內(nèi))的市場(chǎng)化交易、流通試驗(yàn)也給地票的證券化和全國(guó)性地票交易市場(chǎng)的建立打下了良好的基礎(chǔ)，我們期待地票終有一天能成為證券法所確認(rèn)的證券交易品種。[注釋6]
四、 地票新政下的西部律師法律服務(wù)市場(chǎng)新機(jī)遇
（一）地票法律權(quán)利和義務(wù)主體
1、根據(jù)原有的地方性政府規(guī)章[注釋7]，地票的權(quán)利和義務(wù)主體有：
（1）土地權(quán)利人（即建設(shè)用地復(fù)墾主體，包括農(nóng)戶(hù)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及擁有土地權(quán)屬的其他主體。）；
（2）復(fù)墾驗(yàn)收人（區(qū)縣（自治縣）國(guó)土資源行政主管部門(mén)）；
（3）地票申請(qǐng)出讓方和代理人（即復(fù)墾主體持土地指標(biāo)憑證，向交易平臺(tái)提出交易申請(qǐng)，也可以委托代理機(jī)構(gòu)代理申請(qǐng)）；
（4）地票購(gòu)買(mǎi)人（一切農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、法人或其他組織以及具有獨(dú)立民事能力的自然人等）；
（5）地票核發(fā)主體（如重慶市國(guó)土資源主管部門(mén)、河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心）；
（6）地票交易平臺(tái)主體（如重慶農(nóng)村土地交易所、河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心）。[注釋7]
2、地票新政下[注釋8]增加的權(quán)利和義務(wù)主體：
（1）地票申請(qǐng)主體（向國(guó)務(wù)院提出補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌申請(qǐng)的省、直轄市人民政府）；
（2）地票認(rèn)繳款承擔(dān)主體和名義繳納主體（省、直轄市人民政府和用地單位）；
（3）落實(shí)國(guó)家補(bǔ)充耕地的承擔(dān)主體（承擔(dān)國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地任務(wù)的省份是落實(shí)國(guó)家補(bǔ)充耕地的承擔(dān)主體，也可以稱(chēng)為地票指標(biāo)調(diào)出主體。）；
（4）幫扶主體（全額落實(shí)調(diào)入節(jié)余指標(biāo)任務(wù)的幫扶省份應(yīng)為地票指標(biāo)的幫扶主體，也可稱(chēng)為地票指標(biāo)調(diào)入主體。）；
（5）統(tǒng)籌或者國(guó)家級(jí)地票的核發(fā)主體（國(guó)土資源部負(fù)責(zé)跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理）；
（6）交易和監(jiān)管平臺(tái)主體（國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)建立的節(jié)余指標(biāo)調(diào)劑監(jiān)管平臺(tái)負(fù)責(zé)地票跨省調(diào)劑職責(zé)。）
從參與地票交易的權(quán)利和義務(wù)主體演變過(guò)程看，地票的用途逐步從地域性的土地調(diào)劑功能向全國(guó)性的土地統(tǒng)籌整理功能提升，地票制度成為解決我國(guó)土地所有制二元化差異(即國(guó)有和集體兩種所有制)引發(fā)的地方土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化過(guò)程中的矛盾沖突(比如因征地、拆遷、補(bǔ)償、安置引發(fā)的種種社會(huì)矛盾)的有效工具，有望將來(lái)通過(guò)建立全國(guó)性的統(tǒng)一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一交易平臺(tái)、統(tǒng)一交易規(guī)則等市場(chǎng)化手段用以調(diào)節(jié)全國(guó)范圍內(nèi)的土地資源的不平等、不均衡的狀態(tài)。
(二)地票適用范圍
目前地票主要適用范圍為:“三區(qū)三州” （三區(qū)三州位于西藏、新疆、甘肅、四川和云南，“三區(qū)”是指西藏、新疆南疆四地州和四省藏區(qū)；“三州”是指甘肅的臨夏州、四川的涼山州和云南的怒江州）及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)。財(cái)政部根據(jù)國(guó)土資源部核定的調(diào)劑資金總額，收取有關(guān)省（區(qū)、市）（即幫扶省份）調(diào)劑資金跨省域調(diào)入節(jié)余指標(biāo)資金給上述地區(qū)換取建設(shè)用地指標(biāo)。[注釋9]
(三）地票具有權(quán)利物權(quán)的民事客體屬性，具備開(kāi)展權(quán)利資產(chǎn)證券化的法律實(shí)施基礎(chǔ)
根據(jù)《暫行辦法》第27條的規(guī)定，地票“在落地時(shí)沖抵新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)”、《管理辦法》第36條規(guī)定:“使用地票辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，不繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。地票取得成本可以計(jì)入土地出讓成本。地票取得成本包括地票成交價(jià)款、繳納的稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等。”，及河南省的“復(fù)墾券”使用規(guī)則:報(bào)批的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目，只要不超過(guò)國(guó)土部下達(dá)的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，就不用再繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)，以及地票新政的操作方式：是通過(guò)資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的、耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的省、直轄市，由于自身建設(shè)等占用耕地、新開(kāi)墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地的，以繳納調(diào)劑節(jié)余指標(biāo)價(jià)格的方式申請(qǐng)國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充建設(shè)用地指標(biāo)。[注釋10]
從以上內(nèi)容可以看出地票是基于土地使用權(quán)這一基本權(quán)利產(chǎn)生的、同時(shí)具有用益物權(quán)和擔(dān)任物權(quán)內(nèi)容的衍生權(quán)利，因此，地票具有權(quán)利物權(quán)的民事客體屬性。[注釋11]具備開(kāi)展權(quán)利資產(chǎn)證券化的法律實(shí)施基礎(chǔ)。
（四）律師參與地票交易的主要法律服務(wù)內(nèi)容
目前，除了重慶市和河南省建立了比較規(guī)范的地票發(fā)行制度和規(guī)范的交易規(guī)則外，全國(guó)性的地票交易制度建設(shè)還缺少具體的配套細(xì)則和規(guī)范，本所近來(lái)也接到目前已經(jīng)在西部從事耕地復(fù)墾投資項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司就如何通過(guò)參與地票交易盡快獲得投資收益、東部亟需補(bǔ)充建設(shè)用地的地方政府咨詢(xún)就如何通過(guò)地票交易補(bǔ)充建設(shè)用地等問(wèn)題的咨詢(xún)，這反映出地票作為一種特殊的商品有極大的市場(chǎng)需求，雖然目前法律制度的建設(shè)還不完善，但介入法律服務(wù)的先機(jī)不可放棄，改革開(kāi)發(fā)的實(shí)踐一再證明：于無(wú)聲處有驚雷，越是早期地潛入一個(gè)未知的市場(chǎng)，其所帶來(lái)的商機(jī)和市場(chǎng)爆發(fā)力就越大。因此，我們結(jié)合參與過(guò)的土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，建議律師可以從以下幾個(gè)方面開(kāi)始參與了解并設(shè)計(jì)“地票市場(chǎng)”的法律服務(wù)產(chǎn)品：
1、全面收集全國(guó)和地方性的地票法律、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方性規(guī)章等法律文件，充分了解國(guó)家和地方對(duì)地票取得、使用、交易流轉(zhuǎn)的法律關(guān)鍵詞，從中找到支持地票交易活動(dòng)的民事、經(jīng)濟(jì)、行政法律依據(jù)；
2、協(xié)助指標(biāo)調(diào)出省市人民政府國(guó)土資源主管部門(mén)組織編制和審批拆舊復(fù)墾安置方案；按照宜耕則耕、宜林則林、宜草則草的原則復(fù)墾，切實(shí)做好復(fù)墾地區(qū)搬遷群眾安置的法律服務(wù)工作；協(xié)助政府土地主管部門(mén)作好對(duì)復(fù)墾耕地的驗(yàn)收法律服務(wù)工作等；
3、為從事耕地復(fù)墾的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司與地票適用的“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)的國(guó)有土地政府主管部門(mén)（或者有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)合作組織）就參與農(nóng)村土地整理、工礦廢棄地復(fù)墾、開(kāi)發(fā)宜耕后備土地、改造荒山、沙漠、荒地等改善生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目等投資活動(dòng)，提供地票交易過(guò)程中涉及的盡調(diào)、談判、簽約和回購(gòu)事項(xiàng)等具體法律服務(wù)活動(dòng)；
4、根據(jù)地票證券化的權(quán)利物權(quán)屬性，研究設(shè)計(jì)地票資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，以吸引土地復(fù)墾項(xiàng)目私募投資基金、新型農(nóng)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)投資基金等社會(huì)資本對(duì)國(guó)家耕地復(fù)墾項(xiàng)目的關(guān)注和支持。律師可以從產(chǎn)品的合規(guī)性、投資組織架構(gòu)等方面提供具體的法律服務(wù)活動(dòng)。
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