[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱14010次
租賃合同起草中需注意的問題系列
——站在承租方之立場（中）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務所上海分所
日期：2013年1月6日 星期日
摘要：筆者在上篇中，對房產租賃的基本問題進行了分析及闡述，包括如何考量租賃房產的概況、如何明確租賃房產的用途以及如何設計租賃期限。在本篇中，筆者將從公眾所關注的房產實際交付、租金的設計與支付以及相關租賃費用等問題出發，結合實戰經驗，深刻剖析個中所存在的誤區問題、陷阱問題、容易忽視的問題，本著“從戰略上藐視、從戰術上重視”的原則，與讀者分享如何發現問題、解決問題之實務技巧及心得體會。
關鍵詞：房產交付、租金支付、相關租賃費用
房產租賃過程中，當承租方縮小租賃范圍并與出租方進入實戰交鋒環節后，較為關注的莫過于房產條件是怎樣的？什么時候可以交給我使用？租金貴不貴，是年交、季交還是月交？有沒有物業費、取暖費？等等系列實際性的問題。而這些問題待當事人一一確定后都將如實地列于租賃合同中。
據此，筆者將就其各方面所應注意的要點進行橫剖縱切，力求滿足眾讀者解決實務難題之要求，以“送人玫瑰、手留余香”。
第一，房產交付。
再好的房產，如果僅僅停留在“觀看”階段，那無異于“鏡中花、水中月”。為了實現租賃房產的使用價值，租賃合同中有一條款即專為實現此目的而設——房產交付條款。
租賃房產交付，即租賃房產的轉移占有，就是出租方在合同約定的時間內將符合交付條件的房產轉移給承租方占有并使用，并按合同約定辦理相關手續。據此，合同條款一般涉及如下方面：交付時間、交付條件、如何交付（包括通知方式、附隨資料、鑰匙交接、函件簽署等）、未交付或未按約定交付時的責任承擔。
1. 交付時間。
我們常見的對于交付時間的約定，一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房，或者于“本合同簽訂后某日/某個工作日內”交房。看這一條款，大家都明白，論單純的數字型交付時間一般不會引起什么爭議，因為在合同上白紙黑字填寫的“年”、“月”、“日”非常清晰明了，真正引起爭議的是租賃房產應具備怎樣的交付條件。由此可知，交付時間不是孤立去理解，而是與交付條件密不可分，二者須結合分析思考。
而針對非單純性的數字型交付時間，即交付時間是以描述性語言或混合數字與描述性語言進行約定時，承租方務必小心個中誤區，以防掉入出租方所設計的陷阱。結合筆者的實戰經驗，該等陷阱具體可分為以下三種類型：
（1） 欲擒故縱型。此為兵法第十六計，是指故意先放開對方，使其放松戒備，充分暴露，然后再將其擒獲。結合房屋租賃合同，一般是當房產無法滿足承租方所期望的全部條件時，或交付時間較倉促而承租方處于猶豫不決時，出租方同意以滿足承租方所關注的或所要求的標準作為交付時間來進行約定，表面看是承租方獲得了優厚的條件，而實際上卻是出租方獲得了勝利。
請看：“出租方應于2012年1月10日前向承租方交付符合合同約定條件的完整房產。若出租方不能于2012年2月10日前交房，則自2月11日起，免租期及租期相應順延；若至2012年3月10日時出租方不能交房，則自3月11日起，應向承租方支付500元/日作為違約金；若至2012年4月10日時出租方仍不能交房的，承租方有權選擇解除本合同”。
對于以上約定，承租方也許認為對己有利，又是順延免租期和租期，又是有違約金可拿，又是享有解約權，但是不要忘了，這些看似很美的利益是被劃分為不同時間段來派發的，而且關鍵是交房時間被拉得過長，造成承租方須負擔的時間成本和可控成本擴大，不利于承租方的后期放手和對市場變化的應對。
（2） 聲東擊西型。該語意指造出要攻打東邊之聲勢，實際卻攻打西邊，使對方產生錯覺從而出奇制勝。一些出租方在租賃合同中，表面上約定一個具體的交付日期（并盡量引起承租方的關注，比如采取加黑加粗的形式），同時在合同的其他條款中進行其他約定，導致該日期具有極大的可波動性，且最終決定權掌握在出租方手中，一旦未按最初的日期交房，出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承擔違約責任。
請看：在合同前半部分的交付條款中約定“出租方應于2012年12月31日前向承租方交付符合合同約定條件的完整房產”；在合同中間部分的出租方義務條款中約定“如進場時間發生變動，出租方須提前十天發函通知承租方新的交付日期，交付日期以出租方最終發函所列時間為準”；在合同后半部分的違約責任條款中約定“若出租方未按其發函所列時間向承租方交付房產，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同約定的首年租金的30%向承租方支付解約違約金”。
以上約定，出租方首先在合同條款排列位置上傾注了心思，沒有將對交付時間有可能發生變動的條款與數字型條款直接放在一起，賦予了出租方絕對的控制權，并在違約責任的設計上下了功夫，若“首年租金”是抽成計租，在房產尚未交付從而無法開業的情況下，哪里來的“成”可“抽”，此時“首年租金”該如何計算？且其明確約定這是“解約違約金”，而非“遲延履行違約金”，在未滿足“解約”的前提下，承租方不能直接適用該條款要求出租方支付遲延履行違約金。
（3） 偷梁換柱型。此系兵法第二十五計，指用偷換之法，暗中改換事物的本質和內容，以達蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、邏輯混亂、模糊描述等方法對交付時間進行約定，導致發生爭議時承租方無法直接適用相關條款。
請看：“出租方應于本合同簽訂后30日內將符合合同約定條件的房產交付于承租方；如出租方開業時間延期，則交付時間相應順延”。此處“出租方開業”具體是指什么開業？開業時間是什么時候？諸多不明點實際是給房產交付增加了不必要的難度。又如“出租方應于房產完全竣工后30日內交付房產”，在未對房產竣工時間做出嚴格性具體性的最終期限限制時，該約定只會讓房產何時實際竣工尚未明確的大環境下的承租方“金樽空對月”，“唯有淚千行”。
結合以上種種情形，筆者在此誠懇建議在對交付時間進行約定時，注意：
（1） 首選單純的數字型交付時間，簡單明了，對于何時交房一目了然，無須推敲。但對于日期本身而言，承租方也要考慮合理性和實際可操作性，期限不宜約定過遠或過于緊湊。
（2） 涉及語言描述且夾雜諸多前置條件或后續限制的交付時間，盡量采用通俗易懂的言詞，通篇細讀，分析該等條件或限制是否合理可行，在邏輯上做到清晰，在語言上無歧義，防止出現前后約定不一或對承租方弊大于利的約定。
（3） 若出租方實在強勢，而承租方對租賃房產又難以割舍時，在交付時間條款不占優勢的情況下，建議承租方不要輕易放棄針對出租方延期交房的違約責任的約定，以及可用于談判互換的其他商業類條件，以期做到雙方權益設計及維護的相對平衡。
2. 交付條件。
筆者曾遇到有些客戶對租賃房產的交付條件不以為然，認為交付條件有什么難的，不就是到現場看看有什么設備，電水空調等能源能不能使用而已，屬于事實問題，并非法律問題，沒有什么風險的。
但如果是企業承租方進行非辦公類租賃時，比如租賃房產用于開餐廳、設酒吧，是否應就交付條件進行特殊性詳細性約定呢？針對并非屬于辦公樓類型或一般居住類型的房產租賃，當用于商業經營時，筆者建議對如下方面進行關注（如因內容繁雜而不在合同正文中約定，也可以附件或補充協議的形式加以表述）：
（1） 樓板承重。承租方應要求出租方提供樓板承重的具體數據及樓層結構圖，以提前考慮在使用時是否要進行樓板加固改造，若需進行，則樓板加固設計與施工由誰負責及費用如何承擔應詳細約定。
（2） 供電及配電系統。承租方應根據實際使用需求判斷要使用的是動力電還是照明電，電纜規格如何，電纜如何敷設，開關如何安裝，由此所涉施工費用由誰承擔，出租方應何時正式送電。建議明確約定出租方未滿足該等條件從而導致承租方無法及時進場施工或按時開業時應承擔的違約責任。
（3） 供水。如對此有特殊要求時，建議特別詳細約定。比如進水管的直徑與材質、供水出水的水壓、日供水的指標；無法滿足時該如何解決。例如約定，“供水壓力不足【】Mpa時，出租方同意無償提供面積為【】平米的臨近承租方租賃房產的區域并加裝二次加壓水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此產生的所有費用由出租方承擔”。
（4） 排水、排煙、排風及排污問題。建議考慮管道直徑、安裝位置及走向，并以不影響相鄰各方為基本原則；若出現任何第三方據此對承租方提起權利主張或費用要求的，應由出租方負責處理并承擔由此發生的全部費用。
（5） 空調。在不使用中央空調時，建議就空調外機尺寸、安裝位置、個數以及由誰負責執行具體施工等問題進行約定。
（6） 電話。出租方應承諾可提供幾條線路、幾條網線、號碼申請等。
（7） 垃圾處理與洗手間。該項通常是包含在物業服務合同中的，若對此有特殊要求時，承租方應根據實際情況進行約定，比如是自建洗手間，還是分時間段使用租賃房產所屬物業的大樓洗手間。
（8） 施工協助。建議與出租方明確，承租方可進行施工的時間是全天24小時還是只能夜間施工，保證提供臨時用水、用電，且應在雙方交接場地時接到承租方的指定位置（建議在圖紙中標示出來），并安裝水、電表計量，根據國家標準單價按所記錄的讀數來計算水、電費。臨時用水、用電產生的費用由承租方承擔，但出租方應按合同約定提供相應發票。除此之外，出租方應保證不再向承租方收取施工管理費等其他任何費用。另外，出租方應確保在距承租方租賃區域外墻之外XX米范圍內（一般不低于3米）搭設施工圍檔，并由出租方協助乙方辦理施工圍檔手續。
3. 交付手續。
關于交付手續的具體辦理，屬于執行類問題，一般是由當事人協商后自行決定。但是此處建議有兩項應列入租賃合同，一個是交鑰匙，另一個是簽署房產交付確認書（或叫其他名字也可，但是要突出其是為確認房產交付而簽署的），約定“雙方至現場檢查房產移交情況，如符合合同交付條件，雙方應于交付當日簽署如附件【】的房產交付確認書（函），并同時交付租賃房產的鑰匙。該確認書簽署之日，為房產正式交付之日。”
對于交鑰匙，大家都可以理解，交完鑰匙，承租方就可以按自己的意愿于任何時候進入房產，房產的轉移占有與實際使用才能夠從現實意義上執行。
房產交付確認書的內容，建議包含附屬設施設備有哪些，數量是多少，具體規格及品牌如何，對于較昂貴的物品建議列明出租方當初的購入價（購貨發票所顯示的金額）及折舊比例（以防發生承租方不慎破損、毀壞該物品后而出租方漫天要價的可能），交鑰匙多少把，實際交房的時間，以及雙方的真實簽字或蓋章。
交付房產的同時，筆者建議現場要簽署房產交付確認書，主要是因為：
（1） 這是關系諸多經濟利益的時間界點。因為房產的實際交付時間是以該確認書記錄的日期為準的，而免租期、進場日期、租賃期限、租金支付等與經濟利益相關的時間點都是以房產的實際交付時間為基礎來推算、判斷及確認的。
（2） 這是房產已合格交付且經雙方確認實際交付的合法有效證明。
（3） 這是明確出租方日后維護其所提供設施、場地的標準依據。
（4） 這是已完成房產交付手續的書面證據，可明確房產原始狀態。
（5） 這是退還房產時清點出租方所提供的設備詳情的參考依據。
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