[ 王衛洲 ]——(2012-9-10) / 已閱18247次
按照《城市房地產管理法》第63條規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
（十四）對不符合房地產轉讓條件，非法轉讓房地產行為如何處罰?
按照《城市房地產管理法》第65條規定，違反《城市房地產管理法》第38條第1款規定，不符合房地產轉讓條件，非法轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，，可以并處罰款。
（十五）對未經批準擅自轉讓劃撥土地房地產行為如何處罰?
按照《城市房地產管理法》第66條規定，違反《城市房地產管理法》第39條第I款規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可并處罰款。
7、失地農民有權拒絕建設單位用地嗎？
征地補償安置方案經依法批準后，征地補償安置費用應按法律規定的期限全額支付給被征地農村集體經濟組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。
未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。
未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續。
需要作出說明的是，阻止建設單位動工用地是帶有很大風險的，很容易產生糾紛，很多時候阻工的農民會被以然亂社會秩序、妨礙公務等的名義被處以行政拘留，甚至受到刑罰，筆者建議在維護自己權利的同時，要注意保護自己人身自由，最好不要采取這樣的方式。
8、失地農民上訪無效原因分析。
隨著各類開發區的興起，工礦企業、基礎設施建設、房地產開發的發展，征地拆遷的事件越來越多，國務院信訪局及各級信訪機關上訪的當事人大部分是由于土地問題引發，但是依靠上訪解決問題卻絕無僅有。其原因是是什么呢，中國土地維權法律援助中心認為，主要是因為以下原因：
一、大多是因“公”違法，信訪機關難以處理。
在征地拆遷違法事件中，地方政府都以“經濟發展”“城鄉建設”為理由，而且這類違法行為都是由一個部門或一級政府實施的，不是具體的“某個人”，所以信訪機關是很難對土地違法行為作出處理。
二、上訪人員太多，信訪機關精力不足。
由于國家信訪機關每天接待的當事人人數太多，信訪機關難以一一落實處理，而且有一部分當事人屬于無病呻吟式的上訪，一定程度上影響了信訪機關工作人員處理問題的態度。
三、沒有證據和法律依據。
由于文化程度和法律意識的限制，絕大多數失地農民上訪時沒有提交證據和援引法律依據，而只是單純的口述。而且上訪時表達能力的缺陷也不能闡述好關鍵的核心的問題所在，導致當事人上訪人一肚子委屈說不到點上。
四、信訪管轄的限制。
由于信訪實行“屬地管理、分級負責”的工作原則，國家信訪局會通知來京上訪的人員到當地信訪機關處理，而當地政府或政府部門又恰恰是征地拆遷的實施機關，各地信訪機關由于客觀原因，難以處理和解決。往往只是給上訪人作出一個“解釋征地拆遷合法”的答復。
五、部分工作人員擔心出事，不愿處理問題。
由于我國傳統思想的限制，有相當一部分工作人員擔心處理問題會給自己招來不必要的麻煩，所以他們不愿意處理這些問題，總是設法推脫或壓著案件遲遲不肯處理。
六、信訪機關屬于政府同人民群眾保持密切聯系的渠道，其設置的本質疏通民意、為公民做好解釋、教育工作的一個機構，從其工作要求上來說信訪也只是一種補充救濟制度，法律并不要求信訪機關解決所有問題，否則也不會設置公檢法等司法機關。
9、征地補償聽證制度。
國土資源部今年制定和公布了《國土資源聽證規定》，明確了征地補償安置聽證制度。
確立征地補償安置聽證，主要是因為在征地過程中存在一些突出問題：一是隨著開發區熱的興起，地方政府征地的規模不斷擴大；二是低價征地問題嚴重，安置補償不到位，尤其是國家重點建設項目征地補償標準普遍偏低；三是不注重農民在征地過程中的參與權，征地公告制度在征地批準后進行，缺乏被征地農民參與的協商機制等，甚至引發了大量征地補償和安置糾紛。
被征地農民失地又失業的問題引起了黨中央、國務院的高度重視。目前，國家正在開展完善征地制度的工作，以從根本上解決征地存在的問題。在國家對征地制度未完善前，確立征地補償安置聽證，是完善征地程序和補償機制的重要舉措之一。
10、聽證包括哪些內容？
征地補償安置聽證制度，具體包括擬定或者修改區域性征地補償標準的聽證、擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的聽證，不包括對征地行為本身的聽證。
（一）擬定或者修改區域性征地補償標準的聽證。區域性征地補償標準，是指地方根據《土地管理法》和地方性土地管理法規規定的標準確定的某一區域的征地補償標準。因為《土地管理法》只對征用耕地的土地補償費和安置補助費標準做了規定，同時授權省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費標準，確定征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，確定被征用土地上的附著物和青苗的補償標準。在實踐中，根據《土地管理法》的授權，各省、自治區、直轄市在制定地方性土地管理法規中，基本上確立了本省、自治區、直轄市的征地補償標準。而區域性征地補償標準，是針對某一相對具體的區域確定的補償標準，直接關系到該區域內廣大農民的切身利益。因此，在擬定或者修改時，應當舉行聽證。擬定或者修改區域性征地補償標準的聽證，由省、自治區、直轄市國土資源部門組織；地方性法規授權市、縣政府制定區域性征地補償標準的，則由市、縣國土資源部門組織聽證。國土資源部門在組織聽證時，向社會發布聽證會公告書，該區域內符合條件的廣大農民都可以申請或者推選代表參加聽證。聽證應當作成聽證筆錄，并根據聽證筆錄作成聽證紀要，在報批區域性征地補償標準時附具聽證紀要。
（二）擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的聽證。擬征地項目的補償標準和安置方案，是指某一具體的征地項目涉及的具體被征地塊的補償標準和安置方案。與“區域性征地補償標準”是兩個完全不同的概念。前者是一個涉及具體當事人的方案，后者則是一個在一定區域內適用、不針對具體當事人的規定。擬征地項目的補償標準和安置方案，在實際工作中一般是由市縣國土資源部門擬定，因此，擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的聽證，由市縣國土資源部門組織。市縣國土資源部門在擬定擬征地項目的補償標準和安置方案并報批前，應當告知被征地塊的承包經營權人、農村集體經濟組織或者村民小組等有權要求聽證的人，并根據其申請組織聽證。聽證應當作成聽證筆錄，在報批擬征地項目的補償標準和安置方案時附具聽證筆錄。
此外，《國土資源聽證規定》還明確了編制或者修改土地利用總體規劃的聽證，在規劃階段著手解決具體地塊的征地問題，使征地行為在編制或者修改土地利用總體規劃的聽證中得以反映，以切實保障廣大農民在征地中的參與權。
11、集體建設用地可以流轉嗎？
近年來我國很多地方出了集體建設用地的轉讓、出租等行為，加之國務院《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。” 很多業內人士也認為集體建設用地是可以進行流轉的。
筆者認為集體建設用地在一般情形下不可以的，但也并不是絕對的不會實現流轉，在特殊的條件下可以進行流轉。
我國《土地管理法》規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；”因為集體的農用地和未利用用地不符合規劃不能改變用途作為建設用地的，所以也該條法律實際上是規定集體建設用地不得使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，若未經合法征用程序，私自流轉實際上與“以租代征”的性質是一樣的，都屬于非法占地。
但是集體建設用地也并不是絕對的不可以流轉，鄉鎮村企業破產、兼并的土地使用權轉移，實際上是土地使用權的轉讓行為；此外集體的廠房及農民的房屋被抵押時其所附屬的建設用地應一并作為抵押，當抵押權實現時則建設用地使用權實際上發生了轉移；鄉鎮村以集體建設用地折價投資入股設立企業，在某種程度上也應當認為集體建設用地使用權發生了流轉，因為其使用者已經不單純的屬于農村集體。以上三種形式的集體建設用地流轉，法律是允許的。
12、領取征地補償款還可以采取法律措施維護自己的土地使用權嗎？
可以，按照我國土地管理法的規定，只有在征收集體土地以后，集體土地的所有權才可以發生變化，村民與村集體之間的土地承包經營合同才會失效，所以領取征地補償款并不會在法律上導致農民與土地脫離關系，如果對征地的行為存在異議，仍然可以可以通過正當的法律途徑維護權利。
13、已經征收的土地處于閑置狀態，農民恢復耕種違法嗎?
如果用地單位沒有在法定的期限開工建設的，農民是可以恢復更重的，一是一年內不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；若果是連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。也就是說，對于連續二年未使用的，用地者的土地使用權將由政府無償收回，以體現對用地者的嚴厲處罰。 在以上兩種情況下，農民將已經被征收的土地恢復耕種合法的。
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