[ 楊遂全 ]——(2011-12-22) / 已閱14576次
楊遂全 四川大學(xué)法學(xué)院 教授
關(guān)鍵詞: 物業(yè)小區(qū) 停車(chē)位 法定配建 自愿增建 非完全市場(chǎng)化
內(nèi)容提要: 我國(guó)大中城市物業(yè)小區(qū)普遍存在“停車(chē)難”問(wèn)題。物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的市場(chǎng)交易價(jià)格有時(shí)甚至超過(guò)商品房，停車(chē)位的權(quán)屬糾紛也日益激增，其根源在于物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的完全市場(chǎng)化。《物權(quán)法》將本應(yīng)法定配建的規(guī)劃停車(chē)位規(guī)定為當(dāng)事人可約定停車(chē)位的歸屬，從而使開(kāi)發(fā)商的配建義務(wù)轉(zhuǎn)化成為由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這一規(guī)定亞待立法矯正。立法應(yīng)根據(jù)停車(chē)位法定配建原理確定配建比例;明確法定配建性停車(chē)位由業(yè)主共有，收益共享;規(guī)定增建性停車(chē)位應(yīng)遵循“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”原則并建立市場(chǎng)限價(jià)機(jī)制;確立業(yè)主優(yōu)先權(quán)和轉(zhuǎn)讓不破優(yōu)先權(quán)等
我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)施后，被稱(chēng)為上海“物權(quán)法第一案”的某物業(yè)小區(qū)居民龔先生與小區(qū)開(kāi)發(fā)商就其停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)即停車(chē)位權(quán)屬的爭(zhēng)議糾紛，反映出關(guān)于停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題是否應(yīng)當(dāng)完全遵循市場(chǎng)交易慣例的問(wèn)題。[1]目前，在我國(guó)大中城市，因?yàn)槲飿I(yè)小區(qū)“停車(chē)難”導(dǎo)致的相關(guān)糾紛越來(lái)越多，由于停車(chē)位的匾乏所導(dǎo)致的停車(chē)位比房貴等問(wèn)題日益突出，究其根源在于小區(qū)停車(chē)位完全市場(chǎng)化的立法和社會(huì)政策導(dǎo)向，特別是《物權(quán)法》規(guī)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)各種小區(qū)停車(chē)位尤其是法定配建停車(chē)位均可依照約定永遠(yuǎn)擁有所有權(quán)，相關(guān)司法解釋對(duì)此也未能很好地予以補(bǔ)漏，而物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則仍缺位。“停車(chē)難”導(dǎo)致的糾紛日益增多的客觀現(xiàn)實(shí)提醒我們，《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋在確定物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬時(shí)，確實(shí)不當(dāng)強(qiáng)調(diào)了其市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，而忽略了它對(duì)公民居住權(quán)益的保障功能。重新審視目前我國(guó)物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的立法定位和法律規(guī)制措施應(yīng)是未來(lái)立法的修正方向。
當(dāng)前，隨著家用汽車(chē)消費(fèi)日益成為我國(guó)居民消費(fèi)的重要組成內(nèi)容，停車(chē)位作為物業(yè)小區(qū)建設(shè)的重要附屬設(shè)施，已成為物業(yè)小區(qū)建設(shè)必不可少的組成部分，并成為影響建筑物區(qū)分所有權(quán)功能實(shí)現(xiàn)的重要因素。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，物業(yè)小區(qū)停車(chē)位作為一種非常稀缺的城市資源，它的分配和管理不能完全按照市場(chǎng)規(guī)律和一般的市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行調(diào)節(jié)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋)))試圖就實(shí)踐中涉及停車(chē)位爭(zhēng)議的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行合理規(guī)范，但由于它未能糾正上述立法在根本理念上的錯(cuò)誤，以至于其實(shí)施以來(lái)，物業(yè)小區(qū)停車(chē)位糾紛不但沒(méi)有下降，反而呈現(xiàn)急速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
學(xué)界多從停車(chē)位所依附的土地使用權(quán)人手，以是否計(jì)人容積率、是否計(jì)人公攤面積等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷停車(chē)位的所有權(quán)歸屬，雖有其合理性，但由于未從根本上考慮到物業(yè)小區(qū)業(yè)主對(duì)停車(chē)位的剛性需求，易導(dǎo)致停車(chē)位可以或完全可以市場(chǎng)化的認(rèn)識(shí)偏差和權(quán)屬確認(rèn)的誤判。筆者認(rèn)為應(yīng)在探討物業(yè)小區(qū)停車(chē)位類(lèi)型的基礎(chǔ)上，就法定配建停車(chē)位、自愿增建停車(chē)位、利用共用道路和其它場(chǎng)地設(shè)置停車(chē)位等，分別設(shè)立相應(yīng)的權(quán)屬確定規(guī)則。通過(guò)進(jìn)一步明確物業(yè)小區(qū)各種停車(chē)位所有權(quán)與使用權(quán)的行使與保護(hù)規(guī)范，使《物權(quán)法》及其相關(guān)司法解釋更具有可操作性，并在提高停車(chē)位利用效率的同時(shí)，保障現(xiàn)代城市居民基本停車(chē)需求的實(shí)現(xiàn)。
一、物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的法律定位及其權(quán)屬歸屬
(一)物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的法律定位
在《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，筆者曾提出一定比例的停車(chē)位應(yīng)為現(xiàn)代城市居民小區(qū)或物業(yè)大廈所必需的附屬公共配套設(shè)施。一旦物業(yè)建設(shè)與開(kāi)發(fā)規(guī)劃被確定，小區(qū)停車(chē)位就應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主共有。[2]然而，當(dāng)時(shí)只有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為車(chē)庫(kù)是高層建筑的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。[3]許多學(xué)者則認(rèn)為，“公用”并不必然產(chǎn)生“共有”，因小區(qū)停車(chē)位是附屬設(shè)施進(jìn)而認(rèn)定其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主，是一個(gè)缺乏深人分析的結(jié)論。[4]
最終通過(guò)的《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”((建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條則規(guī)定:“建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。”一些學(xué)者對(duì)此解釋認(rèn)為，車(chē)庫(kù)作為建筑物的配套設(shè)施，僅僅是從其服務(wù)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的功能角度而言，其本身并不能決定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬。[5]事實(shí)上，《物權(quán)法》及其司法解釋表面上似乎只是規(guī)定了當(dāng)事人可以約定物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的歸屬，但其前提卻是確認(rèn)了停車(chē)位并不是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施，承認(rèn)了所有停車(chē)位都可以永遠(yuǎn)地完全歸物業(yè)小區(qū)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)所有或永久支配，進(jìn)而變相肯定了開(kāi)發(fā)商在新建小區(qū)時(shí)可以不配建停車(chē)位，或者在其出售小區(qū)物業(yè)的同時(shí)沒(méi)有義務(wù)必須出讓附設(shè)停車(chē)位。事實(shí)上，任何“必須”的事項(xiàng)都是不能被“約定”的，如果承認(rèn)停車(chē)位是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施這一前提，那么《物權(quán)法》有關(guān)“約定”的規(guī)定就等于是把本應(yīng)一并交付給業(yè)主的停車(chē)位又賣(mài)了一次，或者由開(kāi)發(fā)商“施舍”給業(yè)主了，至少對(duì)于法定必須配建的停車(chē)位來(lái)說(shuō)，其肯定是被強(qiáng)行“約定”了。
問(wèn)題是停車(chē)位究竟是否應(yīng)屬于物業(yè)小區(qū)必不可少的附屬共用設(shè)施。《物權(quán)法》第73條和第74條第3款規(guī)定了物業(yè)小區(qū)道路和綠地是必不可少的共有共用設(shè)施，對(duì)其必須實(shí)行法定共有，但是停車(chē)位卻未包含在其中。而事實(shí)上，即使在目前我國(guó)農(nóng)村，在大多數(shù)農(nóng)民都有自行車(chē)和摩托車(chē)的情況下，樓房建筑下停放自行車(chē)或摩托車(chē)的停車(chē)位也是不可或缺的。也許正是基于停車(chē)位是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施的理念，建設(shè)部在上世紀(jì)末和本世紀(jì)初頒布的有關(guān)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)范中都明確要求，任何新建小區(qū)必須有停車(chē)位;成都市則規(guī)定新建小區(qū)內(nèi)的辦公用樓不得低于一戶(hù)一個(gè)停車(chē)位，任何新建住宅用樓不得低于3戶(hù)一個(gè)停車(chē)位。[6]自2003年實(shí)施的《南京市建筑物配建停車(chē)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》也明確要求，100平方米左右的戶(hù)型，老城區(qū)內(nèi)平均5戶(hù)用3個(gè)停車(chē)位，新城和郊縣平均5戶(hù)用4個(gè)。[7]國(guó)內(nèi)其他許多城市也針對(duì)新老城區(qū)分別規(guī)定了必須設(shè)置的停車(chē)位比例。按照這些行政性強(qiáng)制規(guī)定，停車(chē)場(chǎng)作為物業(yè)小區(qū)的配套附屬物，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，購(gòu)房者不必再為購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位支付額外的費(fèi)用，而只需支付汽車(chē)看護(hù)費(fèi)用，業(yè)主之間可以就停車(chē)位的使用與交費(fèi)進(jìn)行約定。從公平角度考慮，按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，擁有車(chē)輛的業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)停車(chē)位占地費(fèi)和車(chē)場(chǎng)管理維護(hù)費(fèi)，而所收取的包括外來(lái)車(chē)輛在內(nèi)的各種停車(chē)費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商如果對(duì)停車(chē)位外加附設(shè)建筑，購(gòu)房者對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)這些附加建筑應(yīng)具有單方選擇權(quán)，其也不應(yīng)是由建設(shè)單位與購(gòu)房者來(lái)“約定”的。無(wú)論如何，物業(yè)開(kāi)發(fā)商是有法定義務(wù)配建一定比例的停車(chē)位的。
(二)物業(yè)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定的理論爭(zhēng)議
關(guān)于物業(yè)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定，學(xué)術(shù)界存在不同的觀點(diǎn)和認(rèn)識(shí)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車(chē)位權(quán)屬應(yīng)以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)。此觀點(diǎn)認(rèn)為土地使用權(quán)的分?jǐn)傄?guī)則與停車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定密切相關(guān)，地面停車(chē)場(chǎng)和架空層車(chē)庫(kù)因?yàn)椴挥?jì)人建筑容積率，不享有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)份額，應(yīng)當(dāng)直接歸屬于區(qū)分所有權(quán)人共有。[8]據(jù)此，判斷停車(chē)位是否占用業(yè)主共有的其他場(chǎng)地，關(guān)鍵在于其是否計(jì)人容積率。如果計(jì)人容積率，則可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商可以保留其所有權(quán)，并不當(dāng)然歸屬業(yè)主所有。反之，如果沒(méi)有計(jì)人容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋產(chǎn)權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的停車(chē)位的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。[9]
上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)是土地使用權(quán)的分?jǐn)傄?guī)則，能否辦理獨(dú)立的權(quán)屬證書(shū)是認(rèn)定停車(chē)位能否成為專(zhuān)有權(quán)標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)位有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)份額是辦理獨(dú)立權(quán)屬證書(shū)的前提，計(jì)算容積率意味著其建筑面積分?jǐn)偭说厣贤恋厥褂脵?quán)的份額。[10]
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車(chē)位權(quán)屬應(yīng)以是否計(jì)人公攤面積為標(biāo)準(zhǔn)。該觀點(diǎn)通過(guò)對(duì)空間權(quán)的權(quán)屬分析，認(rèn)為如果停車(chē)位的建筑面積分?jǐn)側(cè)松唐贩康墓珨偯娣e中，則停車(chē)位應(yīng)屬于業(yè)主所有，否則屬于開(kāi)發(fā)商所有。[11]開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，將停車(chē)位計(jì)人公攤，顯然是采取分?jǐn)備N(xiāo)售的方式，停車(chē)位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將停車(chē)位計(jì)人公攤，將其所有權(quán)界定為開(kāi)發(fā)商所有，是一個(gè)法律上有根據(jù)、經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。[12]有學(xué)者甚至認(rèn)為窗前綠地、樓頂空間和停車(chē)位都適用該規(guī)則，凡計(jì)人公攤面積而由區(qū)分所有權(quán)人支付價(jià)金的，就必然是區(qū)分所有建筑物的共用部分，全體區(qū)分所有權(quán)人享有互有權(quán);凡沒(méi)有計(jì)人公攤面積，其他區(qū)分所有權(quán)人役有支付價(jià)金而僅僅由窗前綠地、樓頂空間和停車(chē)位的使用權(quán)人支付價(jià)金的，權(quán)利人就享有互有權(quán)或者專(zhuān)有使用權(quán)[13]。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車(chē)位權(quán)屬應(yīng)以經(jīng)濟(jì)功能的互補(bǔ)性為標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度討論建筑物區(qū)分所有權(quán)和停車(chē)位所有權(quán)的“合一”與“分立”問(wèn)題，并以此確認(rèn)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬。如果小區(qū)房屋和停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)分立，購(gòu)房者在購(gòu)房后，無(wú)論其是退房、補(bǔ)買(mǎi)停車(chē)位或者干脆重新買(mǎi)一套配停車(chē)位的住房，都將遭受效用損失。購(gòu)房者遭受效用損失正是現(xiàn)實(shí)中圍繞小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生各種矛盾和糾紛的根源，也是影響居民小區(qū)居住功能正常發(fā)揮的根源。因此，小區(qū)住宅與停車(chē)位不僅存在互補(bǔ)性而且其互補(bǔ)性在日益增強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)合一設(shè)置，在銷(xiāo)售前其初始產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成交易合同后，產(chǎn)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。[14]
筆者認(rèn)為，容積率是建筑總面積與土地面積的比率。有些地方政府規(guī)定，在計(jì)算容積率時(shí)只計(jì)算地上建筑總面積，使容積率不再全面反映建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。如《溫州市市區(qū)建筑工程建筑面積計(jì)算若干問(wèn)題規(guī)定》就明確規(guī)定:“利用地面以上的建筑架空部分作為空間，用于社會(huì)公共停車(chē)車(chē)庫(kù)，屬業(yè)主共有權(quán)屬，該建筑面積不計(jì)人容積率指標(biāo)。”尤其對(duì)于建于地下的停車(chē)位，再以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)判斷其所有權(quán)歸屬，就會(huì)導(dǎo)致失真。地下停車(chē)位的權(quán)屬確定不以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)，只要有合法的地下土地使用權(quán)存在，地下停車(chē)位也能成為專(zhuān)有權(quán)的標(biāo)的。公攤面積反映計(jì)人容積率的建筑面積被分?jǐn)偟姆蓊~，計(jì)人公攤面積的建筑面積為全體業(yè)主共有。但業(yè)主共有部分并不僅僅只是計(jì)人公攤部分，還包括未計(jì)人容積率的其他共用部分。實(shí)踐中，業(yè)主因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證書(shū)的公攤面積缺少停車(chē)位部分而導(dǎo)致在確權(quán)之訴中舉證困難。因此，是否計(jì)人容積率、是否計(jì)人公攤面積與停車(chē)位所有權(quán)是專(zhuān)有還是共有之間不存在必然聯(lián)系。
二、物業(yè)小區(qū)停車(chē)位確權(quán)規(guī)則的補(bǔ)充和完善
(一)確定物業(yè)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬規(guī)則需要考慮的基本原則
第一，應(yīng)明確法定配建停車(chē)位共同共有規(guī)則設(shè)置的必要性。如前所述，停車(chē)位為現(xiàn)代居民小區(qū)必需 的公共配套設(shè)施，具有準(zhǔn)公共品的屬性。如果停車(chē)位權(quán)屬完全交由市場(chǎng)以“私權(quán)自治”方式?jīng)Q定，處于優(yōu)勢(shì)地位的開(kāi)發(fā)商就會(huì)以其利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，決定小區(qū)停車(chē)位的供給數(shù)量、供給價(jià)格和供給方式(售、租、贈(zèng))。停車(chē)位的供給價(jià)格和供給數(shù)量存在不同組合，或是價(jià)低而供應(yīng)量大，或是價(jià)高而供應(yīng)量少，在這兩種模式下開(kāi)發(fā)商的收益卻可能并無(wú)太大差別，但其對(duì)業(yè)主利益卻有非常大的影響。在涉及小區(qū)居民停車(chē)便利、社區(qū)和諧穩(wěn)定、停車(chē)位資源高效利用等社會(huì)目標(biāo)的保障和實(shí)現(xiàn)上，當(dāng)制度安排需要在社會(huì)整體利益與個(gè)人利益之間進(jìn)行選擇時(shí)，只有關(guān)注不同主體間利益的必要衡平，才能使社會(huì)總體收益和社會(huì)福利最大化。
第二，物業(yè)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬確定規(guī)則應(yīng)有利于增加停車(chē)位供給和提高停車(chē)位利用效率。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅用地緊張，對(duì)特定的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地資源的稀缺性決定了小區(qū)停車(chē)位的稀缺性。如何通過(guò)權(quán)屬界定提高停車(chē)位利用效率，也是理論研究中應(yīng)予關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。關(guān)于停車(chē)位產(chǎn)權(quán)配置，科斯定理很有說(shuō)服力，即在交易費(fèi)用為零的情況下，無(wú)論停車(chē)位所有權(quán)如何進(jìn)行初始配置，通過(guò)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、非業(yè)主之間的談判，都會(huì)產(chǎn)生停車(chē)位利用效率最大化的效果;而在交易費(fèi)用不為零的情況下，不同的停車(chē)位權(quán)利分配則會(huì)帶來(lái)不同的效益結(jié)果。現(xiàn)實(shí)中，停車(chē)位的交易費(fèi)用通常是存在的，所以?xún)?yōu)化住宅小區(qū)停車(chē)位資源配置效率應(yīng)作為確定權(quán)屬的基本指導(dǎo)原則。
第三，應(yīng)充分考慮關(guān)于各類(lèi)停車(chē)位權(quán)屬的判斷規(guī)則所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效果。[15]法律是利益分割的利器，權(quán)屬規(guī)則的設(shè)定不能厚此薄彼，不同主體的利益應(yīng)基本保持均衡。片面地一床強(qiáng)調(diào)業(yè)主利益的制度，也可能會(huì)產(chǎn)生始料不及的負(fù)面影響。由于市場(chǎng)失靈，公共品的供給常常需要依賴(lài)政府的行政手段介入，但單憑有限的政府財(cái)力往往是難以完成的，故需要通過(guò)一定的利益引導(dǎo)機(jī)制吸引社會(huì)資本來(lái)共同參與。而由開(kāi)發(fā)商增建停車(chē)位即是對(duì)此類(lèi)政府準(zhǔn)公共品供給不足的有益補(bǔ)充，開(kāi)發(fā)商的正當(dāng)利益訴求不應(yīng)當(dāng)被淹沒(méi)在以“保護(hù)弱勢(shì)群體利益”為借口的呼聲中，否則將給獲得額外制度性利益一方以反向激勵(lì)。當(dāng)然，這也并非說(shuō)所有的停車(chē)位都可以完全市場(chǎng)化。
(二)法定配建停車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
目前，上海、杭州、石家莊等地即以行政規(guī)范性文件形式明確規(guī)定，配建停車(chē)位屬于全體業(yè)主共同共有，業(yè)主之間可以約定停車(chē)場(chǎng)的使用與交費(fèi)規(guī)則。從公平角度考慮，按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，擁有車(chē)輛的業(yè)主應(yīng)支付停車(chē)位占地費(fèi)和車(chē)場(chǎng)管理維護(hù)費(fèi)，業(yè)主所交納的各種停車(chē)費(fèi)屬于全體業(yè)主共同共有。法定配建停車(chē)位只能由業(yè)主擁有使用權(quán)，不能向非業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租，借此實(shí)現(xiàn)法定配建的規(guī)劃目的。上海市房屋土地資源管理局頒布的《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)(位)租售問(wèn)題的暫行規(guī)定》就明確限制向非本小區(qū)業(yè)主出售停車(chē)位的行為。這些必要的法規(guī)補(bǔ)充，是值得未來(lái)《物權(quán)法》_立法修正時(shí)予以肯定的。
(三)自愿增建停車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
增建停車(chē)位是指符合小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、在法定配建停車(chē)位(當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn))之外由開(kāi)發(fā)商另行建設(shè)的停車(chē)位。對(duì)于此類(lèi)停車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定，首先看是否計(jì)人容積率，計(jì)人容積率意味著停車(chē)位計(jì)人了建筑面積，分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)。反之，則未分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。停車(chē)位是否計(jì)人容積率，應(yīng)有全國(guó)性的統(tǒng)一規(guī)定，各地不能隨意變更或調(diào)整。計(jì)人容積率的增建停車(chē)位已計(jì)人總建筑面積，繳納了土地出讓金，有對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，此時(shí)應(yīng)視其是否計(jì)人公用建筑面積(即是否計(jì)人公攤面積)而區(qū)別對(duì)待。如果計(jì)人公攤面積，則業(yè)主在取得建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)已經(jīng)為該部分停車(chē)位支付了價(jià)款，停車(chē)位所有權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共有;如果未計(jì)人公攤面積，停車(chē)位所有權(quán)則為開(kāi)發(fā)商所有。
其次;對(duì)于不計(jì)人容積率的部分，如人防工程、地下停車(chē)位等，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，因未取得土地使用權(quán)份額，學(xué)術(shù)界對(duì)其能否成立專(zhuān)有權(quán)一直持否定態(tài)度。此類(lèi)停車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有不符合相關(guān)規(guī)定，但并不必然就歸業(yè)主共有，業(yè)主依然面臨地下停車(chē)位無(wú)對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的問(wèn)題。《物權(quán)法》第136條關(guān)于空間權(quán)的規(guī)定，為未計(jì)人容積率的地下停車(chē)位提供了土地使用權(quán)依據(jù)，地下停車(chē)位可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。至于該所有權(quán)的歸屬，仍硬性規(guī)定屬業(yè)主共有，無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)商建造地下停車(chē)位積極性的極大傷害，嚴(yán)重影響停車(chē)位的有效供給，并在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間形成了巨大的不公。此時(shí)，應(yīng)遵照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，由開(kāi)發(fā)商享有所有權(quán)。
對(duì)增建停車(chē)位需強(qiáng)調(diào)的是:第一，應(yīng)在全國(guó)性統(tǒng)一立法中規(guī)定地下與地上停車(chē)位的合理比例;第二，由開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)的增建停車(chē)位應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要;第三，增建停車(chē)位可以與該區(qū)域商品房?jī)r(jià)格相掛鉤，但地方政策中需限定此類(lèi)停車(chē)位供給價(jià)格上限;第四，賦予業(yè)主售、購(gòu)選擇權(quán);第五，附贈(zèng)停車(chē)位的受贈(zèng)人只能是小區(qū)業(yè)主，地方法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)部分停車(chē)位數(shù)量設(shè)定上限比例。
(四)特殊類(lèi)型停車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
一是人防工程專(zhuān)用停車(chē)位權(quán)屬。對(duì)于人防工程停車(chē)位應(yīng)由國(guó)家、業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)，實(shí)務(wù)中存在很大爭(zhēng)議，各地法院對(duì)人防工程停車(chē)位糾紛案件的判決也存在較大差異。《人民防空法》第22條規(guī)定:“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”但其并未明確人防工程的所有權(quán)歸屬。該法第5條規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”依據(jù)相關(guān)規(guī)范，人防工程停車(chē)位是不計(jì)人容積率的，也不計(jì)人共有建筑面積的分?jǐn)偅琜16]因此，人防工程停車(chē)位應(yīng)由作為投資者的開(kāi)發(fā)商享有收益權(quán)。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)人防工程停車(chē)位所有權(quán)進(jìn)行處分，只能以出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，獲得的租金收益作為其投資回報(bào)，且對(duì)承租人的選擇也以“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”為必要。
二是占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地所設(shè)置停車(chē)位的權(quán)屬。《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第6條對(duì)此又進(jìn)一步規(guī)定該款所稱(chēng)的車(chē)位是指建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位。有人認(rèn)為“占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于按份共有”。[17]筆者認(rèn)為該思路不妥。《物權(quán)法》第80條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。”這正說(shuō)明，只有當(dāng)費(fèi)用與收益無(wú)法在專(zhuān)有權(quán)人之間進(jìn)行分割時(shí)，才需要按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。應(yīng)在堅(jiān)持停車(chē)位由全體業(yè)主共同共有的前提下，由特定業(yè)主享有共有部分專(zhuān)用權(quán)，所交專(zhuān)用使用權(quán)費(fèi)歸全體業(yè)主所有。
三、確定物業(yè)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法模式
確定物業(yè)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的立法模式可由以下方案組合而成:第一，總結(jié)各地方多年的實(shí)踐由全國(guó)人大直接修改《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定或者由國(guó)務(wù)院出臺(tái)專(zhuān)門(mén)行政法規(guī)，明確規(guī)定小區(qū)停車(chē)位的法定配建制度，并就各類(lèi)型停車(chē)位權(quán)屬作出統(tǒng)一規(guī)定;第二，考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異及其對(duì)小區(qū)停車(chē)位需求的影響，相關(guān)法律法規(guī)只宜對(duì)停車(chē)位相關(guān)原則性問(wèn)題作出規(guī)定，具體的規(guī)則可授權(quán)地方法規(guī)予以規(guī)范和調(diào)整。其中，需要由法律法規(guī)予以明確的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:(1)法定配建停車(chē)位的最低比例;(2)法定配建停車(chē)位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有;(3)禁止法定配建停車(chē)位向非業(yè)主售、租、贈(zèng);(4)業(yè)主法定配建停車(chē)位使用權(quán)的喪失;(5)自愿增建停車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定原則;(6)業(yè)主停車(chē)位共有權(quán)的行使原則;(7)人防工程的性質(zhì)與權(quán)屬認(rèn)定原則等。設(shè)計(jì)以上方案，是基于以下理由。
首先，保證開(kāi)發(fā)商法定配建停車(chē)位義務(wù)的履行和業(yè)主的共有權(quán)不被“約定”所排除。建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則》明確要求物業(yè)小區(qū)必須配建停車(chē)位，安徽省、陜西省、天津市以及銅陵市、揚(yáng)州市、湖州市、合肥市、珠海市等地也有相同規(guī)定;上海市、南通市、西安市、金華市等地則規(guī)定物業(yè)小區(qū)必須配建、增建停車(chē)位。但是依照相關(guān)法律規(guī)定，法院確認(rèn)合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。。上述地方性法規(guī)或者地方行政性規(guī)范文件的法律位階相對(duì)較低，關(guān)于法定配建停車(chē)位的規(guī)定很容易被開(kāi)發(fā)商的“約定”所排除，從而逃避其法定配建停車(chē)位的義務(wù)。所以，需要由法律、行政法規(guī)對(duì)物業(yè)小區(qū)配建停車(chē)位的法律義務(wù)作出明確規(guī)定。
其次，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條第2款規(guī)定，配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。配建比例的確定需要考慮土地資源與人口比例，地方行政性規(guī)范文件更易于契合當(dāng)?shù)貙?shí)踐需要，平衡居民對(duì)停車(chē)位的需求和提高停車(chē)位的使用效率，避免因全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定的停車(chē)位法定配建比例可能帶來(lái)的各地“旱澇不均”的情況。從筆者查詢(xún)到的相關(guān)規(guī)范看，各地現(xiàn)行地方行政性規(guī)范文件中關(guān)于停車(chē)位法定配建比例的規(guī)定存在較大差別，如寧波市規(guī)定二類(lèi)住宅停車(chē)位配建比例為0.2停車(chē)位/戶(hù)，湖州市規(guī)定一類(lèi)住宅停車(chē)位配建比例為1.0--2.0停車(chē)位/戶(hù)。
最后，效力層次較高的行政法規(guī)和《物權(quán)法》，其制定和修改程序遠(yuǎn)較地方法規(guī)嚴(yán)格，地方法規(guī)則能因時(shí)而變、靈活調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)踐需要。當(dāng)然，突破上位法關(guān)于停車(chē)位法定配建強(qiáng)制性規(guī)定的地方法規(guī)當(dāng)在違憲審查之列。而經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，地方性立法在停車(chē)位權(quán)屬方面也積累了較多經(jīng)驗(yàn)，具體規(guī)定交由地方立法機(jī)關(guān)制定更能提高地方立法資源的利用效率。同時(shí)，地方性立法因與地方實(shí)踐相契合，可以提高停車(chē)位法定配建制度的執(zhí)行效率，降低執(zhí)法成本。
注釋:
[1]參見(jiàn)包賽:《上海物權(quán)法第一案車(chē)位車(chē)庫(kù)歸屬挑戰(zhàn)交易慣例》，《人民日?qǐng)?bào)》2007年11月12日。
[2]參見(jiàn)楊遂全:《中國(guó)之路與中國(guó)民法典—不能忽視的100個(gè)問(wèn)題》，法律出版社2005年版，第276面。
[3]參見(jiàn)金鳳:《略論住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬》，《貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)))2004年第4期。
[4]參見(jiàn)陳延:《小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬須依是否計(jì)入公攤而定》，《人民法院報(bào)》2004年2月26日第3版。
[5]參見(jiàn)梅夏英、王亞西:《論高層建筑物的車(chē)庫(kù)權(quán)屬》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2008年第4期。
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