[ 蔣拯 ]——(2011-12-9) / 已閱13122次
共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房法律問題研究
蔣拯（西南政法大學(xué) 貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
〔摘要〕 在《住房保障法》起草中，有關(guān)部門提出設(shè)立“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房”對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房制度進(jìn)行改造。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度涉及諸多法律問題，需要法學(xué)界深入探討。本文對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房”的由來、相關(guān)權(quán)利主體間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)涵進(jìn)行了深入分析，并對(duì)主體間的連帶責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行了探討。
〔關(guān)鍵詞〕共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，住房保障法，探討
作者介紹：蔣拯（1972-），男，布依族，貴州獨(dú)山人，西南政法大學(xué)2009級(jí)民法專業(yè)博士研究生(全日制)，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳法規(guī)處副處長(zhǎng)；研究方向：物權(quán)法、房地產(chǎn)法。重慶，401120。
一、“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房”提法的由來
《住房保障法》于2008年11月被列入11屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)該法起草工作，目前《住房保障法(征求意見稿)》已進(jìn)入審查階段。該征求意見稿參考了英國(guó)“共有產(chǎn)權(quán)”保障性住房制度和我國(guó)淮安市的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房模式。英國(guó)“共有產(chǎn)權(quán)”的保障性住房模式是：“共有產(chǎn)權(quán)”的房屋由政府直接投資建設(shè)，供應(yīng)對(duì)象是低收入家庭。購(gòu)買者可以先取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，沒有取得產(chǎn)權(quán)的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府再用該資金建房。［1］(p.72-73)淮安共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房模式是：將經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋兀》績(jī)r(jià)格參照商品房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)(一般低于同期、同區(qū)段商品房銷售價(jià)格的5%-10%)，購(gòu)房人實(shí)際出資額與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資，按購(gòu)房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)。以此替代傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障模式，變經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的“雙軌制”為“單軌制”。而比例主要分為政府和個(gè)人5：5和3：7兩種。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時(shí)只要購(gòu)買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實(shí)行人性化操作辦法，即５年內(nèi)原價(jià)購(gòu)買，５至８年加同期貸款利息，８年后則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買或按比例就轉(zhuǎn)讓收益分成。因家庭困難不能購(gòu)回的，就像原來的經(jīng)濟(jì)適用住房一樣繼續(xù)使用。［2］該征求意見稿提出由政府和個(gè)人共有經(jīng)濟(jì)適用住房。擬規(guī)定：配售的住房由承購(gòu)人和政府按份共有，共有份額按照各自的出資比例核定。政府的出資額按照土地出讓金減讓額、稅費(fèi)減免額、財(cái)政貼息額之和計(jì)算。購(gòu)買住房滿五年，承購(gòu)人經(jīng)批準(zhǔn)可以按照屆時(shí)住房市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府享有的住房份額，取得全部份額；也可以按照屆時(shí)住房市場(chǎng)價(jià)格將共有的住房整套轉(zhuǎn)讓，所得收益按照共有份額分配，政府在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。2010年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，要求：“按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購(gòu)人與政府的出資比例，確定上市所得款項(xiàng)的分配比例、政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠之和。”近年來，上海市將申購(gòu)者和政府以一定比例“共有產(chǎn)權(quán)”的模式引入經(jīng)濟(jì)適用住房，受到中低收入家庭的廣泛歡迎。［3］可見，我國(guó)“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度”已進(jìn)入探索實(shí)施階段。
二、共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房涉及的主要法律問題
(一)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房共有人—— 政府和承購(gòu)人之間的關(guān)系包括行政關(guān)系和民事關(guān)系。共有，是現(xiàn)代物權(quán)法的一種所有權(quán)形式，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體就同一個(gè)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律制度。［4］(p．235) 在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售、持有及退出過程中，政府的審批及監(jiān)管行為是具體行政行為，申請(qǐng)人或者保障對(duì)象對(duì)住房保障審核、調(diào)整、退出的決定以及行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。而作為共有人，根據(jù)《物權(quán)法》平等原則，其間的共有關(guān)系本身是平等主體間的民事關(guān)系。
(二)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房涉及四個(gè)“ 共有”問題。第一，對(duì)土地使用權(quán)的共有。房屋占用的國(guó)有土地所有權(quán)屬于國(guó)家，而一個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)是沒有具體劃分到戶的，而是由各個(gè)房屋所有權(quán)人(業(yè)主)共有。在購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，土地出讓金已算入房?jī)r(jià)之中。在將來土地使用權(quán)續(xù)期需要交納土地出讓金時(shí)，將會(huì)要求各共有人分擔(dān)。第二，對(duì)房屋所有權(quán)的共有。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，顧名思義就是由政府和個(gè)人按一定比例共有經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)。第三，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的共有。在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房由政府和購(gòu)房人共有的同時(shí)，政府和購(gòu)房人的聯(lián)合體與其他業(yè)主共同享有建筑物共用部分之所有權(quán)。第四，購(gòu)房人家庭對(duì)所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房涉及的諸項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的共有。建設(shè)部等七部門2007年發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，明確經(jīng)濟(jì)適用住房制度解決的是城市低收入家庭的住房困難問題。由此可見，購(gòu)買的主體是家庭(房產(chǎn)證上可只表現(xiàn)為家庭成員之一人)，家庭成員之間自然對(duì)所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房形成共同共有關(guān)系。
(三)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的共有性質(zhì)是按份共有。［5］(P．345-352)《住房保障法》(征求意見稿)的思路是：配售的保障性住房由承購(gòu)人和政府按份共有，共有份額按照各自的出資比例核定。承購(gòu)人的出資額按照保障性住房的配售價(jià)格計(jì)算。政府的出資額按照土地出讓金減讓額、稅費(fèi)減免額、財(cái)政補(bǔ)貼額之和計(jì)算。購(gòu)房滿五年，經(jīng)批準(zhǔn)承購(gòu)人可以按照屆時(shí)住房市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府的份額，取得全部份額；也可以按照屆時(shí)住房市場(chǎng)價(jià)格將共有的住房整套轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得收益按照共有份額分配。如果比例確定得不合理，將會(huì)使政府和購(gòu)房人的利益失衡，不能實(shí)現(xiàn)公平、公正之目的。存在的問題是維修基金、裝修費(fèi)用、“三通費(fèi)”如何分擔(dān)？是否納入共有人共同負(fù)擔(dān)范圍？
1.關(guān)于維修基金是否應(yīng)列入共同負(fù)擔(dān)范圍。建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第7條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。第28條規(guī)定：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。由于政府與承購(gòu)人在共有經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，實(shí)際是共同成為了該住房的業(yè)主。加之，五年后上市轉(zhuǎn)讓給其它承購(gòu)人時(shí)，成交價(jià)實(shí)際上是考慮了維修基金剩余額度的(新建住宅前五年維修量少，滿五年交易時(shí)維修基金剩余比例較大)，由原購(gòu)房人獨(dú)自交納(不列入共有份額)，而由政府與其按比例分成不公平。因此，房屋維修基金應(yīng)算入房?jī)r(jià)由政府與承購(gòu)人共同分擔(dān)，而不宜將其列在房?jī)r(jià)外由購(gòu)房人自己交納。
2. 關(guān)于房屋裝修費(fèi)用是否應(yīng)列入共同負(fù)擔(dān)范圍。由于裝修費(fèi)用不菲，是否由政府和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)，法律上的意義十分重大，因?yàn)檫@直接影響共有產(chǎn)權(quán)比例和共有人雙方的權(quán)利義務(wù)份額。有人認(rèn)為：盡管政府與承購(gòu)人共有，但住房由承購(gòu)人居住，故裝修費(fèi)用應(yīng)由承購(gòu)人支付。此種說法看似有理，實(shí)則緣于對(duì)我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策不了解而發(fā)出的片面之言。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2008年再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》（建質(zhì)〔2008〕133號(hào)），要求各地繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕72號(hào)）和建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（建住房〔2002〕190號(hào)），根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房。在這一產(chǎn)業(yè)政策背景下，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房如果還規(guī)定裝修費(fèi)用由承購(gòu)人自付(不列入共同負(fù)擔(dān)范圍)，這必然致生兩個(gè)問題。一是如果經(jīng)濟(jì)適用住房本身就已是全裝修房，再將裝修費(fèi)用扣除，而由承購(gòu)人自付，這顯得不合情理，與物權(quán)法也相背。因?yàn)楦鶕?jù)添附理論，裝修后的部分已添附到住房上形成一個(gè)所有權(quán)，在算房?jī)r(jià)時(shí)不應(yīng)將裝修部分排除而僅計(jì)算毛坯房?jī)r(jià)格，這在實(shí)務(wù)上很難做到精準(zhǔn)計(jì)算，也不經(jīng)濟(jì)。二是會(huì)導(dǎo)致地方政府抵制“推廣全裝修房”這一產(chǎn)業(yè)政策，致生政策與法律之間的沖突。如果硬性作出規(guī)定，那么為了避免出現(xiàn)全裝修房在剝離裝修費(fèi)用由承購(gòu)人自付時(shí)出現(xiàn)的尷尬，地方政府在推廣共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，可能會(huì)將房源局限于毛坯房。因?yàn)槭劢o承購(gòu)人后，由購(gòu)房人自付裝修費(fèi)用顯得名正言順，政府還節(jié)省了共有成本。但是，這一做法的代價(jià)就是直接違背了國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策。另外，在滿五年后賣房時(shí)，所作的裝修也還是有一定價(jià)值的(有人在買房時(shí)要求把原來的裝修拆掉，這種情況是很少見的，也不應(yīng)鼓勵(lì))，如果出賣后由政府和承購(gòu)人分成，人們不禁要問：政府分成的權(quán)源基礎(chǔ)是什么？這不正是政府與民爭(zhēng)利的證據(jù)嗎？如果政府可以無緣得利，承購(gòu)人將寧可選擇不裝修。其實(shí)，買房后沒財(cái)力裝修的家庭是不少的，政府?dāng)M推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的目的，就是為了解決中低收入家庭(或低收入家庭，政府的提法時(shí)有不同)的住房困難，那么按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策使之住上全裝修房有什么不可呢？為此，筆者認(rèn)為應(yīng)按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策推廣全裝修房，如果是毛坯費(fèi)，應(yīng)將裝修費(fèi)用列入總房?jī)r(jià)，由政府和個(gè)人共同承擔(dān)。
3.關(guān)于“三通費(fèi)”是否共同承擔(dān)的問題。有不少地方的承購(gòu)人在接收房屋時(shí)，還要交納幾千元的“三通費(fèi)” (水、電、煤氣等配套設(shè)施的開通費(fèi))。而《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：商品房?jī)r(jià)格應(yīng)當(dāng)包括水、電等配套設(shè)施的建設(shè)安裝費(fèi)用。筆者認(rèn)為，貴州等地的做法是有道理的，這些設(shè)施的開通是房屋正常功能得以發(fā)揮的前提，應(yīng)將“三通費(fèi)”包括在房?jī)r(jià)內(nèi)。就共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房而言，滿五年上市后，房屋的這些配套設(shè)施也是繼續(xù)存在并發(fā)揮功能的，在共有產(chǎn)權(quán)語境下，由承購(gòu)人單獨(dú)支付，明顯沒有正當(dāng)且充分的理由。因此，國(guó)家應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定“三通費(fèi)”包括在房?jī)r(jià)內(nèi)，由政府與購(gòu)房人共同承擔(dān)。
(四)政府和購(gòu)房人的權(quán)利義務(wù)。
1.政府的權(quán)利。第一，實(shí)施監(jiān)管的職權(quán)。要求承購(gòu)人如實(shí)提供有關(guān)資料，履行審批職責(zé)。依法就承購(gòu)人對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)及共有所有權(quán)的行使情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的行為予以制止并責(zé)令改正。第二，參與行使建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)、專有所有權(quán)之處分權(quán)。政府有權(quán)與承購(gòu)人就行使建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)進(jìn)行協(xié)商，選出代表行使業(yè)主的重大決策權(quán)。有人認(rèn)為政府不必享有成員權(quán)，實(shí)屬不當(dāng)。政府與承購(gòu)人共同作為業(yè)主，當(dāng)然應(yīng)共同享有成員權(quán)，按照按份共有之物權(quán)效力，當(dāng)政府持有份額在50%以上時(shí)就顯得尤為必要。反之，政府不行使業(yè)主之成員權(quán)，卻要遵守業(yè)主委員會(huì)之決定和物業(yè)管理規(guī)約，實(shí)屬不公。《物權(quán)法》第97條規(guī)定：處分共有之不動(dòng)產(chǎn)，以及對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此，政府對(duì)建筑物專有所有權(quán)之處分權(quán)的行使，亦有權(quán)按照法律規(guī)定或合同約定與作為共有人之承購(gòu)人共同協(xié)商行使。第三，對(duì)住房使用情況的檢查權(quán)。對(duì)住房進(jìn)行檢查，是確保承購(gòu)人依法使用經(jīng)濟(jì)適用住房的應(yīng)然要求。應(yīng)賦予政府在至少一名成年家庭成員在場(chǎng)的情況下，進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房檢查使用情況。第四，對(duì)承購(gòu)人份額的回購(gòu)權(quán)和共有住房上市后的收益分成權(quán)。賦予政府回購(gòu)權(quán)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房在保障對(duì)象之間實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能具有重要意義。賦予政府住房上市后的收益分成權(quán)，這正是共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度設(shè)計(jì)的主要目的之所在，該權(quán)利之行使，將使政府獲得房?jī)r(jià)上漲帶來的收益，從而扼制通過經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行權(quán)利尋租及牟利行為。［6］(P．36)
2.政府的義務(wù)。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)”的法諺和承購(gòu)人隱私權(quán)的保護(hù)，政府不應(yīng)留有共有住房的鑰匙(這也可減輕政府責(zé)任)。政府人員要進(jìn)入共有住房檢查時(shí)，必須有一名承購(gòu)家庭成年成員在場(chǎng)。政府亦不得安排外人與承購(gòu)人家庭共住。當(dāng)然，承購(gòu)人有違法嫌疑時(shí)，可依法進(jìn)行搜查，則另當(dāng)別論。第二，不得將持有的共有份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給其他人。如果政府將自有份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給其他人，則會(huì)形成兩個(gè)家庭對(duì)房屋的共有，必將影響承購(gòu)人的居住。故政府之共有份額只能轉(zhuǎn)讓給承購(gòu)人或與承購(gòu)人之份額同時(shí)轉(zhuǎn)讓給具備購(gòu)買資格之第三人。第三，服從業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，遵守管理規(guī)約。《物權(quán)法》第78條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)人，享有業(yè)主權(quán)利時(shí)，亦承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，此為建筑物維持其功用的必要條件之一。政府作為共有業(yè)主，自然不能例外。第四，搞好機(jī)構(gòu)建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。政府應(yīng)搞好政務(wù)公開，提高監(jiān)管及服務(wù)質(zhì)量，建立高效、公正的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理機(jī)構(gòu)及其體系，以便與承購(gòu)人建立良好的互動(dòng)機(jī)制。
3.承購(gòu)人的權(quán)利。第一，占有和合理使用的權(quán)利。承購(gòu)人作為使用人，有權(quán)占有并按住房的用途進(jìn)行合理使用，但不得破壞住房結(jié)構(gòu)或使住房功能受損，也不得擅自出租或出借所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，否則有違該制度之初衷。第二，行使建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利(“共同管理的權(quán)利”即指成員權(quán)，其它兩項(xiàng)權(quán)利為專有所有權(quán)和共有所有權(quán))。［4］(P．166)承購(gòu)人作為共有人，具體占有和使用經(jīng)濟(jì)適用住房，有權(quán)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)，但在行使專有所有權(quán)之處分權(quán)以及成員權(quán)之重大決策權(quán)時(shí)，應(yīng)按照法律規(guī)定或合同約定與作為共有人之政府共同協(xié)商行使。［7］(P．81)
第三，購(gòu)買政府份額的權(quán)利。政府應(yīng)履行在住房上的積極責(zé)任，充分發(fā)揮住房保障功能，“尊重人們追求財(cái)富的進(jìn)取心”。［8］(P．715)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的目的之一就是幫助承購(gòu)人承擔(dān)部分購(gòu)房壓力，待其經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)時(shí)，鼓勵(lì)承購(gòu)人購(gòu)買政府份額獲得全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)使政府將回收的資金用于為其他符合條件的家庭提供保障。對(duì)承購(gòu)人購(gòu)買政府份額的申請(qǐng)，一般來講政府都應(yīng)允許，除非承購(gòu)人出現(xiàn)應(yīng)被強(qiáng)制退出共有關(guān)系的情形。第四，依法處分自有份額的權(quán)利。承購(gòu)人有權(quán)將自己的份額交由政府回購(gòu)，也可在滿足一定年限后與政府協(xié)商將房屋上市交易后分成，以退出共有關(guān)系。為了減輕承購(gòu)人購(gòu)房壓力，應(yīng)允許其用所購(gòu)住房的自有份額抵押貸款用于購(gòu)房。承購(gòu)人自有份額所對(duì)應(yīng)的價(jià)值可以由其繼承人繼承，也可遺贈(zèng)給他人，但其繼承人或受遺贈(zèng)人能否取得住房所有權(quán)，則有待政府批準(zhǔn)，不符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，只能就原承購(gòu)人份額變現(xiàn)后對(duì)應(yīng)的價(jià)值繼承或受遺贈(zèng)。另外，應(yīng)參照英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，允許承購(gòu)人在一定條件下經(jīng)批準(zhǔn)將房屋之部分出借或出租給其他人居住。［1］(P．72)這是因?yàn)殡S著家庭成員情況的變化，比如小孩上大學(xué)后有一房間空出，承購(gòu)人將該空余的房間出租給他人居住，既能給別人帶來便利，又可以給自己帶來收益，符合物盡其用原則。至于承購(gòu)人還有別的住所，擬將經(jīng)濟(jì)適用住房全部出租，則應(yīng)重新核查其購(gòu)買資格，由政府將其份額回購(gòu)。
4.承購(gòu)人的義務(wù)。第一，交納物業(yè)管理費(fèi)。《物權(quán)法》第98條規(guī)定：對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)。就實(shí)際而言，政府出資但沒有直接占有、使用房屋，承購(gòu)人直接占有、使用共有住房而沒有向政府付費(fèi)，將該住房及其附屬設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由承購(gòu)人承擔(dān)，應(yīng)屬公平。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由承購(gòu)人交納。第二，正確使用住房，負(fù)責(zé)房屋專有部分的維修。承購(gòu)人應(yīng)依住房之用途而為使用，不得改變住房用途和結(jié)構(gòu)，不得損害其他人利益。《侵權(quán)行為法》第87條規(guī)定：“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償”。另外，房屋公共部分的維修此前已論述由維修基金支付，而專有部分的維修，承購(gòu)人作為具體使用者，當(dāng)然自己負(fù)擔(dān)。第三，服從政府監(jiān)管及報(bào)告的義務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房承購(gòu)人應(yīng)服從政府監(jiān)管，并就其違法、違規(guī)及違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在使用住房過程中，在房屋處于危險(xiǎn)之虞時(shí)，以及出現(xiàn)需要重大維修等情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府報(bào)告。第四，服從業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，遵守管理規(guī)約。承購(gòu)人作為業(yè)主，承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)當(dāng)屬應(yīng)有之義。
(五)關(guān)于政府和承購(gòu)人的連帶責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題。
1.建筑物致人損害的責(zé)任。一是脫落、墜落責(zé)任。《侵權(quán)責(zé)任法》第85條規(guī)定：“建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償”。政府作為房源的提供者，作為共有產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)建筑物發(fā)生脫落造成他人損害時(shí)，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)《物權(quán)法》第102條之規(guī)定，當(dāng)屬連帶責(zé)任。而房屋交由承購(gòu)人實(shí)際控制并使用，擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，當(dāng)由承購(gòu)人承擔(dān)責(zé)任。二是倒塌責(zé)任。第86條規(guī)定：“ 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因其他責(zé)任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由其他責(zé)任人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。因此，當(dāng)政府作為經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)單位，當(dāng)然應(yīng)根據(jù)該條對(duì)受損害的人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，政府將所建經(jīng)濟(jì)適用住房銷售給承購(gòu)人，對(duì)承購(gòu)人當(dāng)然應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而當(dāng)承購(gòu)人致使該房屋倒塌造成他人損害時(shí)，承購(gòu)人應(yīng)對(duì)該他人負(fù)損害賠償責(zé)任，同時(shí)應(yīng)對(duì)政府的所有權(quán)所受損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.費(fèi)用交納的連帶責(zé)任。前已論述維修基金應(yīng)當(dāng)共同交納，故作為共有人之政府和承購(gòu)人當(dāng)然就維修基金的交納負(fù)連帶責(zé)任。至于物管費(fèi)追繳問題則值得研究，第一，在房屋還未銷售給承購(gòu)人，政府作為所有人時(shí)，應(yīng)由政府交納，而不管是否有人居住。承購(gòu)人購(gòu)買該房屋后，作為部分產(chǎn)權(quán)人之承購(gòu)人占有和使用住房，由其交納物業(yè)管理費(fèi)是合理的。就事實(shí)而言，承購(gòu)人交納物管費(fèi)，對(duì)住房的價(jià)值維持是有積極意義的。第二，經(jīng)濟(jì)適用住房的承購(gòu)人有不少是低收入家庭，生活尚且困難，拖欠物管費(fèi)的情形難免會(huì)存在。如果此種情況下政府承擔(dān)連帶責(zé)任(承購(gòu)人的份額實(shí)際上是可作為擔(dān)保的)，會(huì)使小區(qū)物業(yè)管理得以正常運(yùn)行，實(shí)是一舉多得的做法。
3.關(guān)于政府連帶責(zé)任的豁免問題。《物權(quán)法》第102條規(guī)定：“因共有的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。”有人認(rèn)為，在《住房保障法》中應(yīng)規(guī)定“承購(gòu)人和政府不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系”。筆者認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)按民事法律關(guān)系來分配法律責(zé)任，而不能輕易排除共有人之法律責(zé)任。政府的豁免責(zé)任應(yīng)受到嚴(yán)格限制，否則就是對(duì)法制的破壞，必將對(duì)其它民事主體的合法權(quán)益造成損害。因此，政府在維修基金和物管費(fèi)的交納上應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任，而不應(yīng)在《住房保障法》中以條文排除之。
4．關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題。由于不可抗力，比如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等原因致使房屋受損，應(yīng)根據(jù)按份共有規(guī)則，各自承擔(dān)所受損失，自無疑義。
(六)共有房屋登記問題。自2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》( 建設(shè)部令第168號(hào))第13條規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。 第24條規(guī)定：房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。而《物權(quán)法》第104條規(guī)定：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。因此，在房屋登記時(shí)應(yīng)對(duì)政府和承購(gòu)人的份額作出登記。而對(duì)相關(guān)的重要問題，也應(yīng)在政府與個(gè)人之間的協(xié)議中明確。此外，《房屋登記辦法》第25條規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”及各自份額等字樣。同時(shí)，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
注：此文已發(fā)表于《西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)》2011年第11期
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