[ 陳建剛 ]——(2011-1-15) / 已閱8412次
二手房及二手房在交易過程中的特點(diǎn)
陳建剛
★陳建剛律師（13381367825）說法：
二手房及二手房交易
所謂二手房，通常是指再次上市交易的住房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及單位的自建住房，在辦完房屋產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些房都可稱為二手房。目前，我國的房地產(chǎn)市場分為三級(jí)：房地產(chǎn)一級(jí)市場，即土地市場，是指由國土部門掌握，通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)二級(jí)市場，即新建商品房交易市場或叫一手房交易市場；房地產(chǎn)三級(jí)市場，是指存量房交易市場，即二手房交易市場。由此可見，房地產(chǎn)市場將新建房屋的首次交易稱為一手房交易，經(jīng)過首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可稱為二手房交易。
二手房交易的特點(diǎn)：
從房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，二手房交易一直占據(jù)市場的主流，這主要源于二手房交易具有如下的特點(diǎn)：
（1）可供選擇的房源多。陳建剛律師表示當(dāng)前舊住房體制與住宅商品化改革進(jìn)程相交替的過程，決定了二手房來源及范圍存在多樣性，主要包括允許轉(zhuǎn)讓、交換承租權(quán)的共有房屋；新建商品房的再次交易；通過房改政策購買取得產(chǎn)權(quán)的售后公房；除新建商品房之外原先自有并擁有合法憑證的各類可交易產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)房（如落實(shí)政策后恢復(fù)產(chǎn)權(quán)的私房、商品住宅開發(fā)制度之前通過買賣、交換、受贈(zèng)、繼承等方式取得的各類房屋等）。
（2）房價(jià)彈性大。新房的出售方（開發(fā)商）因?yàn)橛蟹N種顧忌，不會(huì)輕易降價(jià)；而二手房市場中由于有投資客的存在，降價(jià)的空間則十分明顯。對于那些因資金鏈緊張而急于脫手的投資客賣家，在其報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上打上八到九折并非難事。
（3）購房時(shí)可考察小區(qū)品質(zhì)。在購買新房時(shí)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境只能依據(jù)開發(fā)商的廣告宣傳或是模糊的口頭或書面承諾。然而等到交房時(shí)，往往會(huì)和購房者想象的有較大的出人。而購買二手房就沒有這個(gè)問題，購房者完全可以在對小區(qū)內(nèi)部考察清楚后再做決定。
（4）房屋質(zhì)量可選擇。購買二手房時(shí)，完全有條件仔細(xì)勘察室內(nèi)各處，確保房屋質(zhì)量符合居住要求。比如可以從現(xiàn)成的戶型和面積上考察和調(diào)節(jié)“健康指標(biāo)”。市場專業(yè)人士認(rèn)為，世界衛(wèi)生組織規(guī)定的“健康住宅標(biāo)準(zhǔn)”中，有兩點(diǎn)受房屋戶型的直接影響：其一就是健康住宅應(yīng)滿足每天日照3小時(shí)以上；其二從戶型設(shè)計(jì)上確保私人空間。從傳統(tǒng)意義上講，在北方如果要保障各個(gè)房屋有效的日照時(shí)間，一般會(huì)首選南北向或南向的戶型，其次是東南向或西南向的戶型。但選擇南北向或南向的戶型時(shí)，應(yīng)該注意房屋的進(jìn)深不能過大，否則整個(gè)戶型結(jié)構(gòu)都會(huì)呈狹長型，處于中間的廳室采光就會(huì)比較弱，也就不能確保每個(gè)房間采光的均衡。而在選擇西南向戶型時(shí)，應(yīng)盡量選擇臥室不靠西向外墻的戶型。因?yàn)樵诙欤狈揭话愎挝鞅憋L(fēng)，西向臥室在開窗通風(fēng)時(shí)會(huì)比較寒冷。而要確保私人空間，在戶型設(shè)計(jì)上就要做到公私分開，動(dòng)靜分離。也就是將私人活動(dòng)的臥室、書房與客廳、餐廳這樣的公共休息區(qū)分開，而像廚房、衛(wèi)生間這樣的輔助區(qū)一般起其中的過渡作用。另外，房屋各個(gè)功能區(qū)的面積大小及比例將直接影響到生活需求的滿意度及舒適性，也是考察房產(chǎn)是否為健康住宅的一項(xiàng)重要指標(biāo)。市場專業(yè)人士認(rèn)為，客廳與主臥的面積比最好不要低于2:3，衛(wèi)生間與主臥的面積比最好不要低于1：3；而臥、衛(wèi)、廳的最優(yōu)比例應(yīng)為4:1.5：3。
（5）可在不同的地段選擇同等價(jià)位的房屋。雖然次新二手房與新房價(jià)格相差無幾，但5－10年房齡的商品房及時(shí)間更久的售后老公房的價(jià)格相對來說更易為人所接受。以北京為例，同樣是2萬元的單價(jià)，買新房可能要在中環(huán)以外了，而買二手老公房則可以接近內(nèi)環(huán)。對于上班族來說，途中節(jié)省的時(shí)間和精力不可小視。而且離市區(qū)越近，醫(yī)療教育等配套設(shè)施也更優(yōu)。而且，二手房的價(jià)格更加多元化，不同樓齡的二手房價(jià)格不同，另外，隨著各地政府對安居房的上市條件進(jìn)一步放寬，二手房的價(jià)格層次再次細(xì)分，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的買家可根據(jù)自己的需求選擇二手房，可以說二手房的價(jià)格多元化更適合不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的買家的需求。
（6）購房時(shí)可將鄰居作為參數(shù)進(jìn)行考慮。在一個(gè)投資客云集的社區(qū)，周邊鄰居可能經(jīng)常在變換。如果同一幢樓里有房子被租出去開公司，則意味著住宅的私密性和安全性都大打折扣。購買二手房之前，購房者完全可以一一了解，而不會(huì)像買新房時(shí)那樣一切都是未知數(shù)。
（7）購買裝修過的二手房，省時(shí)省力省費(fèi)用。對于那些購買二手房用做過渡的年輕人而言，毛坯房的性價(jià)比并不高。特別是那些早已習(xí)慣于租房的購房者，對裝修的要求也不會(huì)很高。部分二手房的裝修還是相當(dāng)?shù)轿坏模屬彿空呤⌒氖×κr(shí)間。
（8）實(shí)際物業(yè)管理水平可作為考慮參數(shù)。購買新房時(shí)，物業(yè)管理是沒法選擇的，一般都由開發(fā)商指定，心中完全沒有數(shù)。在購買二手房時(shí)，則可以實(shí)地考察，并結(jié)合詢問小區(qū)其他業(yè)主來了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況以及是否建立公共設(shè)施設(shè)備維修專項(xiàng)基金等情況，幫助自己做出正確的選擇。
（9）二手房性價(jià)比高。其實(shí)“二手”兩字的真正含義是第二次轉(zhuǎn)手，當(dāng)然二次轉(zhuǎn)手后的房子舊的占多數(shù)，但不乏也有嶄新的新房子。有些高品質(zhì)的外銷房、優(yōu)質(zhì)商品房，即使根本沒有住過人，再轉(zhuǎn)手時(shí)也是二手房。在購買一手房時(shí)，有的人由于某些原因購買了期房，在當(dāng)今這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的世界里，人生會(huì)有很多不可預(yù)測的變化，當(dāng)購房者拿到現(xiàn)房時(shí)又由于某些原因要把房子賣掉，因此，這樣的房子完全是新房子。在價(jià)格相差不大的情況下，相比較處于期房狀態(tài)的新房，購買二手房即買即住，可省去等待的煩惱和焦慮。
（10）二手房交易公開透明。目前，我國很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。
——北京律師陳建剛（13381367825）轉(zhuǎn)
做個(gè)好人，做個(gè)好律師，做個(gè)基督徒。（www.lvshionline.com）
盈科律師事務(wù)所 陳建剛律師：
咨詢電話：010－571•96•571 ；13381367825
事務(wù)所網(wǎng)址：www.lvshionline.com
地址：北京市朝陽區(qū)東四環(huán)中路76號(hào)大成國際中心C座6層盈科律師樓
