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訂閱]城市信報(bào)車(chē)房一周博客 相冊(cè) 音樂(lè) 播客 個(gè)人中心 首頁(yè)博文收藏博客圈字體大小：大中小 正文 東營(yíng)人買(mǎi)房何時(shí)不再“夢(mèng)幻”(2008-02-23 14:20:41)標(biāo)簽：房產(chǎn) 分類(lèi)：對(duì)話(huà)欄目
東營(yíng)人買(mǎi)房何時(shí)不再“夢(mèng)幻”
——山東魯北律師事務(wù)所任萬(wàn)東律師訪(fǎng)談
車(chē)房一周：上次在房媒沙龍中聽(tīng)您講了2007年?yáng)|營(yíng)樓市出現(xiàn)的比較集中的幾點(diǎn)問(wèn)題，因?yàn)槲覀冃艌?bào)也開(kāi)辦了購(gòu)房便民服務(wù)板塊，其間也掌握了很多類(lèi)似的情況，所以這次感謝您來(lái)到信報(bào)，跟我們一起探討關(guān)于房子的頭疼事兒。
任萬(wàn)東律師：2008年02月02日我應(yīng)邀參加了東營(yíng)房產(chǎn)協(xié)會(huì)舉辦的2007東營(yíng)房媒沙龍，會(huì)上，各房產(chǎn)商暢談了2007年?yáng)|營(yíng)房產(chǎn)的發(fā)展和2008年?yáng)|營(yíng)房產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)想；我作為特邀嘉賓談了談2007年?yáng)|營(yíng)市商品房買(mǎi)賣(mài)中較為熱點(diǎn)的幾個(gè)法律問(wèn)題，在這里，也愿同《城市信報(bào)》的讀者溝通、交流一下。
車(chē)房一周：您從業(yè)8年多，為什么近2、3年開(kāi)始專(zhuān)注房地產(chǎn)法律問(wèn)題？
任萬(wàn)東律師：由于全國(guó)性政策的變化，2002年?yáng)|營(yíng)也結(jié)束了福利分房制度，03年之后東營(yíng)房地產(chǎn)受全國(guó)影響迅猛發(fā)展起來(lái)，隨之產(chǎn)生的法律問(wèn)題也越來(lái)越多，并且購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，需要專(zhuān)業(yè)人士對(duì)其買(mǎi)房提供幫助。因此，我開(kāi)始較專(zhuān)注辦理房產(chǎn)方面的法律事務(wù)，并擔(dān)任《東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)》的法律顧問(wèn)。
車(chē)房一周：2004年至2008年，購(gòu)房者的訴訟問(wèn)題有什么變化嗎？
任萬(wàn)東律師：東營(yíng)地產(chǎn)起步初期，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛剛開(kāi)始主要集中在逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的問(wèn)題上，而現(xiàn)在，問(wèn)題非常多樣化，購(gòu)房者積極要求維護(hù)自己各方面的合法權(quán)益，包括住宅面積、物業(yè)、房屋質(zhì)量等多方面。
車(chē)房一周：逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的現(xiàn)象現(xiàn)在也不少？
任萬(wàn)東律師：是的，逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的原因有很多，通常是開(kāi)發(fā)商的原因。在房屋價(jià)格這三、四年漲幅大的情況下，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，很多購(gòu)房合同上就有霸王條款或不公平條款。首先，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，無(wú)理延長(zhǎng)辦理房屋權(quán)屬備案的時(shí)間，比如依規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在90天之內(nèi)辦理房屋權(quán)屬備案，但購(gòu)房合同上卻要180天或360天。其次，開(kāi)發(fā)尚未按照合同約定的期限辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。雖然在合同里約定了違約金，但執(zhí)行起來(lái)難度較大，甚至有的開(kāi)發(fā)商在合同中約定要求購(gòu)房者退房，把屬于購(gòu)房者的權(quán)利予以強(qiáng)行剝奪。
車(chē)房一周：現(xiàn)在有的樓盤(pán)能辦下《房產(chǎn)證》，但《土地證》出現(xiàn)了問(wèn)題。
任萬(wàn)東律師：這種情況也較普遍，東營(yíng)有的小區(qū)購(gòu)房者只有《房產(chǎn)證》、沒(méi)有《土地證》。通常原因有三種情況，第一：小區(qū)土地被抵押、未解壓。第二：小區(qū)容積率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，只有大證，小證辦不下來(lái)。第三：開(kāi)發(fā)商不愿繳納土地分割的各項(xiàng)稅費(fèi)，怠于辦理。
車(chē)房一周：還有一個(gè)咨詢(xún)最多的問(wèn)題，就是開(kāi)口費(fèi)。
任萬(wàn)東律師：關(guān)于暖氣開(kāi)口費(fèi)、燃?xì)忾_(kāi)口費(fèi)的問(wèn)題，也是購(gòu)房者咨詢(xún)最多的，2001年國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部就聯(lián)合下文“取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套重復(fù)收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的轉(zhuǎn)向配套費(fèi)” （詳見(jiàn)計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)文件），開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)就已向政府繳納，并在銷(xiāo)售時(shí)已將這部分費(fèi)用攤?cè)氤杀�，所以向�?gòu)房者收取暖氣、燃?xì)忾_(kāi)口費(fèi)，屬重復(fù)收取。
車(chē)房一周：是的，為什么有明文規(guī)定，開(kāi)發(fā)商還能繼續(xù)我行我素呢？
任萬(wàn)東律師：可能存在這種原因，即開(kāi)發(fā)商將這筆費(fèi)用支出后，應(yīng)由政府來(lái)協(xié)調(diào)，對(duì)水、電、氣、熱、道路進(jìn)行配套，但是政府往往沒(méi)有出資進(jìn)行全面配套，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商又向購(gòu)房者進(jìn)行二次收費(fèi)。
車(chē)房一周：現(xiàn)在交開(kāi)口費(fèi)就沒(méi)人管，而且交的費(fèi)用還不一樣，有的相差好幾千，這是為什么？
任萬(wàn)東律師：這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，可能存在一種情況，是開(kāi)發(fā)商從中加入了的協(xié)調(diào)費(fèi)用，有的開(kāi)發(fā)商還從中賺一筆。
車(chē)房一周：您還提到過(guò)車(chē)位使用權(quán)的問(wèn)題。
任萬(wàn)東律師：車(chē)庫(kù)和車(chē)位是不一樣的，車(chē)庫(kù)允許獨(dú)立銷(xiāo)售。但占用業(yè)主的公用空間和綠化面積的車(chē)位，屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
車(chē)房一周：但有的開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)車(chē)位沒(méi)有攤?cè)牍珨偯娣e，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，所以可以買(mǎi)賣(mài)。
任萬(wàn)東律師：開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供充足的證據(jù)，公開(kāi)展示給全體業(yè)主，保障購(gòu)房者的知情權(quán)。如所述屬實(shí)，不會(huì)發(fā)生糾紛。還有的開(kāi)發(fā)商利益熏心，把車(chē)位建在車(chē)庫(kù)門(mén)口，如果不買(mǎi)下車(chē)位，車(chē)就停不進(jìn)車(chē)庫(kù)，嚴(yán)重侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
車(chē)房一周：我們還接到這樣的情況，小區(qū)的車(chē)庫(kù)停不進(jìn)車(chē)，問(wèn)了房產(chǎn)局才知道那屬于半地下儲(chǔ)藏室。
任萬(wàn)東律師：國(guó)家有《汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》，對(duì)車(chē)庫(kù)凈高標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到2.2米，否則，不能按照車(chē)庫(kù)出售，按照車(chē)庫(kù)出售的，屬于欺詐行為。低于2.2米的技術(shù)層是不計(jì)算面積的。儲(chǔ)藏間的面積按照建筑面積的一半來(lái)計(jì)算的。
車(chē)房一周：開(kāi)發(fā)商建了儲(chǔ)藏室，卻按車(chē)庫(kù)賣(mài)，業(yè)主不知情，房產(chǎn)局也管不了。
任萬(wàn)東律師：這是相關(guān)部門(mén)監(jiān)管有漏洞，工程質(zhì)量監(jiān)督站是按圖紙來(lái)進(jìn)行監(jiān)督施工、驗(yàn)收的，對(duì)是車(chē)庫(kù)還是儲(chǔ)藏室不管，登記部門(mén)也不審查，報(bào)什么寫(xiě)什么。
車(chē)房一周：國(guó)家建設(shè)部要求辦理房屋權(quán)屬登記信息，我們從網(wǎng)上似乎查不到東營(yíng)的信息。
任萬(wàn)東律師：是的，房屋權(quán)屬登記信息公開(kāi)能大大提高商品房交易的透明度，讓購(gòu)房者獲取更多的信息。國(guó)家也頒布了《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》，要求房產(chǎn)主管部門(mén)公開(kāi)房屋權(quán)屬登記信息，但在落實(shí)上往往不到位。
車(chē)房一周：我們還接手過(guò)這樣的情況，明明土地是劃撥的，但開(kāi)發(fā)商建成商品房賣(mài)，又不補(bǔ)交那部分的錢(qián)，最后當(dāng)然辦不出權(quán)屬證書(shū)，但因?yàn)闆](méi)在房產(chǎn)局備案，也無(wú)人管，最終受害的還是消費(fèi)者。
任萬(wàn)東律師：這是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作造成的，開(kāi)發(fā)商掩蓋開(kāi)發(fā)土地性質(zhì)，違法以商品房名義進(jìn)行銷(xiāo)售，誤導(dǎo)購(gòu)房者，給購(gòu)房者造成的全部經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，有關(guān)政府部門(mén)對(duì)此也應(yīng)依職權(quán)作出處理。
車(chē)房一周：我個(gè)人認(rèn)為，購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中能掌握的透明信息太少，只能從主觀上判斷開(kāi)發(fā)商實(shí)力，甚至買(mǎi)房前都搞不清楚土地性質(zhì)，盲目購(gòu)房，導(dǎo)致日后的一系列問(wèn)題。
任萬(wàn)東律師：購(gòu)房者在購(gòu)房前，應(yīng)先了解一下開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，比如先了解開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)情況，或到網(wǎng)上論壇了解一下；對(duì)于開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋，開(kāi)啟是否具備《商品房預(yù)售許可證》以及《土地證》、《規(guī)劃證》、《施工許可證》等，符合商品房預(yù)售的法定條件，也可請(qǐng)律師參與調(diào)查、提供幫助。
車(chē)房一周：您怎么看待東營(yíng)樓市的種種情況。
任萬(wàn)東律師：我國(guó)的商品房建設(shè)處于起步、初期階段，才短短一、二十年的時(shí)間，而期房銷(xiāo)售又是中國(guó)一特色。所以希望開(kāi)發(fā)商講誠(chéng)信，樹(shù)立品牌意識(shí)，長(zhǎng)久發(fā)展，維護(hù)弱者權(quán)益。其次，購(gòu)房者要采取合法手段、團(tuán)結(jié)起來(lái)，維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。第三：政府部門(mén)應(yīng)履行職責(zé)，切實(shí)盡到監(jiān)管義務(wù)，維持正常的房產(chǎn)秩序。
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