江蘇省宿遷市人大常委會

宿遷市住宅物業(yè)管理條例

（2017年10月27日宿遷市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過  2017年12月2日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準  根據2021年4月28日宿遷市第五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過并經2021年5月27日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《宿遷市人民代表大會常務委員會關于修改〈宿遷市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正  根據2025年8月27日宿遷市第六屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過并經2025年9月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準的《宿遷市人民代表大會常務委員會關于修改〈宿遷市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》第二次修正）

目  錄

第一章  總則

第二章  業(yè)主自我管理組織

第一節(jié)  業(yè)主大會

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第三章  新建物業(yè)的前期管理

第一節(jié)  前期物業(yè)服務

第二節(jié)  前期物業(yè)的承接查驗

第三節(jié)  物業(yè)服務用房

第四章  物業(yè)服務

第一節(jié)  物業(yè)服務企業(yè)

第二節(jié)  物業(yè)服務合同

第三節(jié)  物業(yè)服務收費與收益

第五章  物業(yè)的使用和維護

第一節(jié)  物業(yè)的使用

第二節(jié)  物業(yè)的維護

第六章  法律責任

第七章  附則

第一章  總則

第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和生活環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》及相關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者業(yè)主自行對住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱物業(yè)管理區(qū)域）內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條  市人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，縣（區(qū)）人民政府應當建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理工作中的重大問題。

第四條  市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一指導、監(jiān)督和管理。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。開發(fā)區(qū)、園區(qū)、旅游度假區(qū)托管的區(qū)域，其物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由市、縣（區(qū)）人民政府確定的部門負責。

住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃、公安、生態(tài)環(huán)境、水利、市場監(jiān)督管理等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調和監(jiān)督，并明確物業(yè)管理專門機構和專職人員。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關工作。

第五條  縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機構、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會等相關人員的法律法規(guī)和業(yè)務知識培訓，提高物業(yè)管理與服務水平，所需經費列入本級人民政府財政預算。

物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，依法制定和組織實施自律性規(guī)范。

第六條  物業(yè)管理實行信用管理制度，對與物業(yè)管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒。

第二章  業(yè)主自我管理組織

第一節(jié)  業(yè)主大會

第七條  房屋的所有權人為業(yè)主。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理和服務中視為業(yè)主。

業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）行使權利，履行義務。

第八條  業(yè)主大會根據劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會、業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

第九條  業(yè)主代表大會代表一般不少于三十人，由業(yè)主按樓（幢）、單元、樓層為單位推選產生，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表。

第十條  符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到或者超過百分之五十的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數的比例達到或者超過百分之五十的；

符合成立業(yè)主大會條件的，應當按照有關法律、法規(guī)規(guī)定的程序籌備成立業(yè)主大會。

第十一條  首次業(yè)主大會會議籌備經費由建設單位承擔，建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，按照相關標準將首次業(yè)主大會會議籌備經費交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開立的專有賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經費的結余部分應當返還建設單位，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當對首次業(yè)主大會會議籌備經費使用情況進行監(jiān)督。

第十二條  首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主、建設單位、公安機關、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會等派員組成，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

籌備組由五至十一人的單數成員組成。其中，業(yè)主成員不少于籌備組成員總數的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產生。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。

第十三條  籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域內提供前期物業(yè)服務的企業(yè)任職；

（三）無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為；

（四）無嚴重失信行為；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

籌備組中的業(yè)主成員應當從遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，并且本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設單位任職的業(yè)主中產生。

第十四條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議和臨時會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開，并公告全體業(yè)主。

除業(yè)主委員會和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）外，其他任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。

第十五條  下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）制定物業(yè)服務內容及標準，物業(yè)公共服務費、代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）使用住宅專項維修資金；

（七）籌集住宅專項維修資金；

（八）改變共用部位、共用設施設備的用途，改建、重建建筑物附屬設施；

（九）決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式；

（十）管理、使用和分配公共收益；

（十一）有關行使共同管理權利的其他重大事項。

由業(yè)主大會決定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。決定前款第七項至第九項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出前款第八項決定，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定，并依法辦理有關手續(xù)。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當對業(yè)主大會議事方式、表決程序等作出約定；成立業(yè)主代表大會的，還應當對業(yè)主代表的推選方式、表決辦法等作出約定。

第十六條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用電子信息平臺等形式召開。討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。

市、縣物業(yè)管理行政主管部門應當建立電子信息平臺，為業(yè)主大會的召開和討論、表決有關事項提供服務。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第十七條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會以其選舉產生之日為成立日期。

第十八條  業(yè)主委員會由五至十一人的單數成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

第十九條  業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業(yè)主大會通過的相關文件和資料到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。

文件和資料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將備案的相關文件和資料抄送縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、公安機關、居（村）民委員會。

第二十條  業(yè)主委員會任期屆滿三十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當加強對業(yè)主委員會換屆選舉的指導。

業(yè)主委員會不按期組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當督促其成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組應當由業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、居（村）民委員會等派員組成，組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。換屆改選小組由五至十一人的單數成員組成，其中業(yè)主成員應當不少于換屆改選小組人數的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產生。

換屆改選小組的成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

第二十一條  除發(fā)生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金對物業(yè)進行維修、更新、改造外，換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議。

第二十二條  業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述資料物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自新一屆業(yè)主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內，將其保管的材料物品移交新一屆業(yè)主委員會。

資料物品的移交、保管、使用應當辦理有關確認手續(xù)。業(yè)主委員會不移交材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令其限期移交。

第二十三條  業(yè)主委員會應當依法履行職責，主動接受居（村）民委員會的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會依照業(yè)主大會授權作出涉及業(yè)主共同利益的決定之前，應當聽取相關居（村）民委員會的意見和建議。居（村）民委員會對于業(yè)主委員會損害業(yè)主共同利益的行為，可以建議業(yè)主委員會糾正，并報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

經業(yè)主大會決定，可以給予業(yè)主委員會活動經費和業(yè)主委員會成員工作補貼，所需經費從公共收益中列支。相關經費的使用情況，每年應當至少向全體業(yè)主公布一次。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第二十四條  物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，作為物業(yè)管理的臨時機構，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責：

（一）不具備本條例第十條規(guī)定的成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍然不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期無法正常開展工作，需要重新選舉，經街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）多次指導后仍然不能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的。

第二十五條  物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、居（村）民委員會、建設單位等派員組成，物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任；由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

物業(yè)管理委員會由九至十三人的單數成員組成，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產生。

物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

第二十六條  物業(yè)管理委員會自成立之日起十日內，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將成立情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產生或者原業(yè)主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，自動解散。

第三章  新建物業(yè)的前期管理

第一節(jié)  前期物業(yè)服務

第二十七條  新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由建設單位負責，前期物業(yè)管理的臨時管理規(guī)約由建設單位制定。

第二十八條  建設單位應當在取得建筑工程施工許可證三十日內，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。分期開發(fā)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理招標投標，應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第二十九條  一個物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，經縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

（一）多層住宅總建筑面積少于三萬平方米；

（二）多層、高層混合住宅總建筑面積少于二萬平方米；

（三）只有高層住宅且總建筑面積少于一萬平方米；

（四）投標人少于三人。

第三十條  物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設單位簽定前期物業(yè)服務合同之日起十五日內，持下列資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）中標通知書或者物業(yè)管理行政主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務企業(yè)的文件；

（二）物業(yè)服務合同；

（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當將備案的相關資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十一條  建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力。

前期物業(yè)服務合同應當約定服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、起止時限以及合同終止的處理方式等內容。

第三十二條  前期物業(yè)服務合同期限未滿，但業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。

第三十三條  前期物業(yè)公共服務費由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同的約定承擔，房屋買賣合同未約定的由建設單位承擔。

前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價。

第三十四條  物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務；

（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門做好業(yè)主大會的成立工作。

第二節(jié)  前期物業(yè)的承接查驗

第三十五條  前期物業(yè)承接時，物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

在物業(yè)承接查驗過程中和辦理承接手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當邀請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加，并接受其監(jiān)督。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到邀請后，應當派員參加。

建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送市、縣物業(yè)管理行政主管部門。

第三十六條  建設單位應當在現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）房屋勘測成果報告；

（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。

第三十七條  物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接完成之日起三十日內，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十八條  建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。

第三十九條  物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管。前期物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同期滿或者終止之日起十日內，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認下向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案資料。

第三節(jié)  物業(yè)服務用房

第四十條  新建物業(yè)應當由建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內，按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例（不低于一百平方米）配置物業(yè)服務用房，其中業(yè)主活動用房不低于三十平方米。

第四十一條  物業(yè)服務用房應當為地面以上、二層以下，相對集中、獨立門戶，由建設單位裝修并具備水、電等基本使用功能的房屋。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房所有權屬于全體業(yè)主，不計入分攤公用建筑面積，不得挪作他用或者改變房屋性質。

第四十二條  自然資源和規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。

物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業(yè)服務用房配置情況進行核實。

分期開發(fā)的新建物業(yè)尚未建設物業(yè)服務用房的，應當在本期商品房交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務用房面積的房屋作為物業(yè)服務臨時用房。在后期建設的物業(yè)服務用房交付前，臨時用房不得銷售。

第四章  物業(yè)服務

第一節(jié)  物業(yè)服務企業(yè)

第四十三條  物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動，應當具有獨立的法人資格。住所地不在本行政區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)，進入本市、縣從事物業(yè)服務經營活動的，可以依法設立分支機構，辦理市場主體登記。

市、縣物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務質量考評制度，實施對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管。

第四十四條  縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為業(yè)主和建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務。物業(yè)服務企業(yè)可以申請加入物業(yè)管理招標投標平臺。鼓勵業(yè)主通過物業(yè)管理招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條  物業(yè)服務項目實行項目經理責任制。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照投標文件或者物業(yè)服務合同約定指派項目經理。項目經理不得隨意更換，更換項目經理的，應當事先征求業(yè)主委員會意見。

第四十六條  物業(yè)服務企業(yè)應當定期將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內主要出入口的顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（三）住宅專項維修資金的使用情況，共用部位、共用設施設備的經營、收益情況；

（四）物業(yè)費的收費分攤支出明細；

（五）物業(yè)服務企業(yè)客服電話，負責人員姓名及聯(lián)系方式；

（六）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復，并根據業(yè)主要求提供合同、賬務、票據等資料查詢。

第四十七條  物業(yè)服務合同期滿或者物業(yè)服務企業(yè)中途退出的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）建設單位按照本條例第三十六條規(guī)定移交的資料；

（二）物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備資料；

（三）物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備資料；

（四）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；

（五）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料，預收的物業(yè)費交納記錄等資料；

（六）其他應當移交的資料。

第四十八條  物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，就該部分專項服務事項仍然應當向業(yè)主負責。

第四十九條  物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數量和物業(yè)服務面積，物業(yè)服務的質量達不到物業(yè)服務合同約定的標準；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給第三人或者將全部物業(yè)管理業(yè)務支解后分別轉委托給第三人；

（三）挪用住宅專項維修資金；

（四）擅自改變物業(yè)服務用房用途；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營；

（八）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五十條  被依法、依約解聘的物業(yè)服務企業(yè)不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十一條  縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則選取物業(yè)服務企業(yè)建立物業(yè)服務企業(yè)應急備選庫。

物業(yè)管理區(qū)域沒有物業(yè)服務企業(yè)提供服務的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以從應急備選庫中挑選物業(yè)服務企業(yè)提供應急物業(yè)服務。應急物業(yè)服務期限不得超過半年，產生的相關費用從物業(yè)費中列支。

第二節(jié)  物業(yè)服務合同

第五十二條  業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五十三條  物業(yè)服務合同一般包含下列基本內容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共區(qū)域的秩序維護；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（四）公共綠化的維護；

（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

（八）物業(yè)服務從業(yè)人員的年齡、健康狀況、專業(yè)水平等；

（九）所提供的物業(yè)服務的內容、質量及其他物業(yè)公共服務事項；

（十）物業(yè)費的標準和收取辦法；

（十一）合同的期限、變更和解除；

（十二）合同終止時物業(yè)服務的交接。

物業(yè)服務合同還可以約定物業(yè)糾紛的調處與解決方式、合同的履約保證方式、物業(yè)裝飾裝修的管理方式等內容。

市物業(yè)管理協(xié)會可以制定物業(yè)服務合同示范文本。

第五十四條  物業(yè)服務企業(yè)對于業(yè)主提出的物業(yè)服務要求和需要解答的問題，應當及時處理和答復。其中，不屬于物業(yè)服務合同約定事項的，可以協(xié)助業(yè)主聯(lián)系或者協(xié)調相關專業(yè)單位和人員處理。

物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

第五十五條  業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面通知原物業(yè)服務企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外，同時書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外，同時書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主未依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人，同時書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

第三節(jié)  物業(yè)服務收費與收益

第五十六條  物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理公開、明碼標價、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節(jié)價。實施政府指導價的收費項目，收費標準由市、縣發(fā)展和改革部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門依法制定。

未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的物業(yè)公共服務費的收費標準不得擅自調整。

第五十七條  房屋空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)公共服務費。電梯起始層（電梯起始點設在地下層的除外）、房屋空置的業(yè)主不承擔電梯運行電費。

房屋空置的認定辦法由市物業(yè)管理行政主管部門會同發(fā)展和改革部門制定。

第五十八條  建設單位應當對業(yè)主共用部位使用、共用設施設備運行單獨配置水、電、氣、熱等公共能耗計量器具。物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定或者約定負責代收代交業(yè)主公共能耗費用的，應當單獨列賬，并定期公布各項公共能耗數量及其金額，按照實際支出和約定的分攤方式向業(yè)主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

第五十九條  物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊等專業(yè)經營單位，應當向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議；未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經營單位自行負責相關工作。

專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第六十條  業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定及時交納物業(yè)費。

業(yè)主未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過催告等方式，督促其在合理期限內交納；合理期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

第六十一條  利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經營的公共收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬保管。

公共收益可以根據業(yè)主大會決定，直接用于共用部分、共用設施的維修、更新、改造或者補充專項維修資金，以及彌補物業(yè)公共服務費不足等服務于業(yè)主共同利益的其他需要。

第六十二條  本市對公共收益和預收半年以上的物業(yè)公共服務費實行第三方監(jiān)管制度。具體辦法由市人民政府制定。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定將公共收益和預收的物業(yè)公共服務費存入物業(yè)服務企業(yè)開立的銀行專用賬戶。

對公共收益和預收的物業(yè)公共服務費的監(jiān)管不得侵害物業(yè)服務企業(yè)的合法利益，不得影響物業(yè)服務企業(yè)對資金的正常使用。

第五章  物業(yè)的使用和維護

第一節(jié)  物業(yè)的使用

第六十三條  物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得擅自改變用途。

第六十四條  物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）擅自改變房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（七）侵占綠地、損壞綠化和綠化設施；

（八）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（九）亂丟垃圾，高空拋物；

（十）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（十一）擅自在建筑物、構筑物或者樹木上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）擅自架設電線、電纜；

（十三）違規(guī)飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活；

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