安徽省淮北市人大常委會

安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《淮北市住宅小區物業管理條例》的決議



（2025年9月18日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審查了《淮北市住宅小區物業管理條例》，決定予以批準，由淮北市人民代表大會常務委員會公布施行。





淮北市住宅小區物業管理條例



（2025年8月27日淮北市第十七屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議通過 2025年9月18日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議批準）



目　　錄



第一章　總　　則

第二章　業主大會及業主委員會

第三章　物業服務

第四章　物業的使用和維護

第五章　法律責任

第六章　附　　則



第一章　總　　則



第一條　為了規范住宅小區物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人、物業服務人等物業管理相關主體合法權益，營造良好的居住環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條　住宅小區物業管理活動應當堅持黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則，建立政府組織、部門協同、居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等共同參與的綜合協調機制。

第四條　市、縣（區）人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將其納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，協調解決物業管理重大問題，推進物業管理與基層治理有機融合。

第五條　街道辦事處、鎮人民政府應當履行下列職責：

（一）指導、協調業主大會的成立和業主委員會的選舉、換屆；

（二）指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

（三）指導業主委員會開展離任審計；

（四）指導監督物業服務人依法履行義務；

（五）協調、監督物業服務人的交接；

（六）組織召集物業管理聯席會議，協調解決疑難事項；

（七）法律、法規規定的其他職責。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府做好相關工作。

第六條　市住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

（一）制定和宣傳物業管理相關政策；

（二）指導和監督縣（區）住房和城鄉建設主管部門開展相關工作；

（三）監督和管理建筑物及其附屬設施維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（四）依法制定管理規約、業主大會議事規則等示范文本；

（五）法律、法規規定的其他職責。

第七條　縣（區）住房和城鄉建設主管部門負責轄區內住宅小區物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

（一）指導街道辦事處、鎮人民政府依法開展相關工作；

（二）監督、管理專項維修資金；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

（四）指導、監督和管理物業管理招投標活動；

（五）組織開展相關工作人員培訓；

（六）調處矛盾糾紛；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第八條　市、縣（區）人民政府有關部門，應當按照下列規定，做好住宅小區物業管理活動的相關監督管理工作：

（一）發展改革部門負責前期物業服務收費政策的制定，將物業服務人信用信息納入公共信用信息目錄；

（二）公安機關依法查處從建筑物中拋擲物品行為，監督、指導重要部位監控安防系統的建設、維護和使用；

（三）自然資源和規劃部門負責規劃核實和違法建設的認定，協助做好全市物業信息系統建設工作；

（四）市場監督管理部門負責電梯等特種設備的監督管理，依法查處物業服務價格違法行為；

（五）人防部門負責人防工程設施監督管理；

（六）城市管理部門負責查處違法搭建建筑物、構筑物，違規裝飾裝修、設置廣告，以及破壞公共綠化、擅自擺攤設點、占道經營等行為；

（七）消防救援機構依法查處消防安全違法行為，督促相關主體落實消防安全責任。

其他有關部門和單位在各自職責范圍內做好住宅小區物業管理相關工作。

第九條　市住房和城鄉建設主管部門應當建立智慧物業管理公共服務平臺，推廣用于業主決策電子投票、物業管理相關信息公開和物業管理糾紛投訴處理等，提升物業管理服務水平。



第二章　業主大會及業主委員會



第十條　一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年，應當召開首次業主大會會議。六個月內未召開的，街道辦事處、鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務人或者業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內，應當組建業主大會會議籌備組。

籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表五至九人單數組成，其中業主代表由街道辦事處、鎮人民政府或者居（村）民委員會組織業主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鎮人民政府代表擔任。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府協調解決。

籌備組應當自組成之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后自行解散。

第十一條　業主大會會議可以通過電子投票表決系統或者書面等方式，對有關事項進行表決。業主大會會議不得就未公示議題進行表決。

業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內向全體業主公示，公示時間不少于三十日，并告知物業所在地居（村）民委員會。

業主大會會議未能形成相關決議決定或者業主就表決結果存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向街道辦事處、鎮人民政府報告。

第十二條　業主委員會委員候選人通過業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會可以設立候補委員，其中候補委員所占比例不得超過委員會總人數的三分之一，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則與業主委員會委員相同。業主委員會委員出現空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。

鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員參加業主委員會選舉。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，在選舉日的十五日前將候選人基本信息向全體業主公示，公示時間不得少于七日，并報送街道辦事處、鎮人民政府。

第十三條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占、擅自使用業主共有財產；

（二）抬高、虛增、截留建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用；

（三）索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關系人的不正當利益；

（四）明示、暗示物業服務人減免物業費；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業管理有關文件、資料；

（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（八）拒不執行業主共同決定的事項；

（九）違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會成員違反前款規定的，業主委員會應當提請業主大會終止其成員資格；業主、利害關系人有權向有關部門舉報，有關部門應當依法處理。

第十四條　實行業主委員會工作報告、履職評估制度。業主委員會每年應當向業主大會述職，并向街道辦事處、鎮人民政府報告工作情況。街道辦事處、鎮人民政府應當指導業主對業主委員會工作情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第十五條　業主大會、業主委員會工作經費，以及業主委員會委員的工作補貼可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的使用情況、工作補貼以及標準由業主大會確定，定期由業主委員會以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第十六條　業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

居（村）民委員會組織換屆選舉工作的，應當成立業主委員會換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉。換屆工作小組由街道辦事處、鎮人民政府、居（村）民委員會、現業主委員會成員代表和業主代表組成，人數為五至九人單數，其中業主代表由街道辦事處、鎮人民政府或者居（村）民委員會組織業主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鎮人民政府確定。

第十七條　物業管理區域由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以由業主自行管理。所在地的街道辦事處、鎮人民政府、居（村）民委員會等相關單位應當予以指導和監督。

全體業主或者執行機構可以參照本條例依法決定共同事項和實施物業管理，應當對自行管理的內容、標準、費用、期限、執行機構、管理人等內容作出約定并公示。業主自行管理區域內的電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行管理維修和養護。

第十八條　物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府應當組織成立物業管理委員會：

（一）老舊小區不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會可以由街道辦事處、鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成，其中業主代表不少于二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府確定。

街道辦事處、鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起五日內，在物業管理區域內顯著位置公示委員名單，并告知縣（區）住房和城鄉建設主管部門。

物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項，推動成立業主大會、選舉業主委員會。物業管理委員會履行職責一般不超過兩年，業主委員會選舉產生后，物業管理委員會自行解散。



第三章　物業服務



第十九條　在業主、業主大會選聘物業服務人之前，建設單位選聘物業服務人的，應當與選聘的物業服務人簽訂書面前期物業服務合同，依法約定前期物業管理事項。

第二十條　新建物業交付使用前，建設單位與物業服務人應當開展物業共用部位、共用設施設備承接查驗，如實記錄承接查驗物業的現狀、存在的問題，提出解決方法，明確責任主體、解決期限和復驗要求；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務人不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

承接查驗過程中，應當邀請業主代表和住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府派員參加，必要時可以聘請相關專業機構予以協助。物業服務人應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業交付時書面告知業主。

物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務人應當妥善保管，業主有權免費查詢。

第二十一條　物業服務人不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準或者提高物業服務收費標準、增加收費內容；

（二）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產；

（三）擅自利用或者允許他人利用共用部位、共用設施設備從事經營活動；

（四）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催交物業費；

（五）違反規定對建筑物及其附屬設施進行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用業主、物業使用人信息；

（七）干擾業主大會成立、業主大會會議召開和業主委員會選舉；

（八）強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（九）損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；

（十）法律、法規或者管理規約、業主大會議事規則禁止的其他行為。

第二十二條　物業服務人應當建立和保存下列檔案、資料：

（一）物業承接查驗有關檔案、資料；

（二）監控安防系統、電梯、水泵、消防等設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（四）業主共有部分經營管理檔案；

（五）住宅裝飾裝修管理資料；

（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第二十三條　物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置公開并及時更新下列事項：

（一）物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務期限、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；

（四）業主共有資金、年度專項維修資金使用情況，利用共有部分從事經營活動產生的收益、物業費收支情況；

（五）法律、法規規定應當公開的其他事項。

業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。

第二十四條　物業服務人提供物業服務應當遵守下列規定：

（一）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（二）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（三）加強對物業管理區域的巡查，及時對違法違規以及不文明行為進行勸阻，并向有關部門報告，配合做好處理工作；

（四）做好安全隱患排查和防范工作，發現安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；

（五）配合街道辦事處、鎮人民政府、有關部門和居（村）民委員會做好物業管理相關工作；

（六）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（七）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第二十五條　街道辦事處、鎮人民政府可以組織居（村）民委員會、業主委員會、業主代表等對物業服務人進行服務質量評價。縣（區）住房和城鄉建設主管部門應當對物業服務質量評價進行指導。

第二十六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務人在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由發展改革部門按照國家和省有關規定，根據物業服務成本變化情況等因素，每三年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第二十七條　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第二十八條　鼓勵有條件的物業服務人向養老、托幼、家政、文化、健康等領域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，與業主或者物業使用人在物業交付后依法訂立個性化服務合同，提供有償服務。

物業服務人提供個性化服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

第二十九條　對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，市、縣（區）人民政府應當制定整治改造計劃，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

街道辦事處、鎮人民政府應當引導居民協商確定老舊住宅小區的管理模式，指導成立業主大會，選舉業主委員會，推動建立物業管理長效機制。

老舊住宅小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣（區）人民政府承擔，物業費由業主承擔。



第四章　物業的使用和維護



第三十條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體、承重結構，挖掘房屋地下空間；

（二）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備；

（三）違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變住宅用途；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）侵占、損毀公共綠化及其附屬設施；

（八）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（九）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十）違反用電安全要求，在住宅內為電動自行車充電或者私拉電線和插座充電；

（十一）在建筑物內的疏散通道、樓梯間、安全出口等公共區域停放電動自行車或者為電動自行車充電；

（十二）產生超過規定標準的噪聲干擾他人正常生活；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和登高場地；

（十五）法律、法規禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業服務人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向有關部門報告。

第三十一條　業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當在開工前告知物業服務人，并配合進行必要的現場檢查。

物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督，及時勸阻違規裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業服務人應當立即報告有關部門。

房屋裝飾裝修產生的垃圾，業主或者物業使用人應當及時清理；委托物業服務人清理的，按約定支付清理費用。

第三十二條　物業管理區域內規劃的車位（庫）應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

物業管理區域內占用共有道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈。

第三十三條　物業服務人可以根據業主大會授權，按照規定利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。業主安裝充電基礎設施時，符合規定的，物業服務人應當配合業主或者其委托的施工單位，提供相關圖紙和資料，協助現場勘查、施工。

第三十四條　物業管理區域內依法屬于業主共有的公共收益包括：

（一）利用業主共有的建筑物、停車場地、綠地、道路、通道、樓梯、房屋外墻、電梯、照明設施等共有部分從事經營活動產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因業主的共有部位、設施被侵占或者被依法征收征用所得的賠償、補償費用；

（三）共有資金產生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十五條　經業主共同決定，公共收益可以用于下列支出：

（一）補充專項維修資金；

（二）維修、更新、改造、增設共用部位、共用設施設備，但物業服務合同另有約定的除外；

（三）業主大會、業主委員會工作經費，業主委員會委員工作補貼；

（四）第三方審核、審計、檢測所需費用；

（五）業主大會決定的其他可以使用公共收益的事項。

第三十六條　住宅小區公共收益應當單獨列賬，接受業主監督。

業主大會成立前，物業服務人應當與居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶；業主大會成立后，業主大會可以決定與居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的，居（村）民委員會應當對業主委員會、物業服務人使用公共收益的程序、范圍、額度等加強監督，規范公共收益使用。

街道辦事處、鎮人民政府應當做好對公共收益共管賬戶的監督管理。

第三十七條　業主應當按照國家、省有關規定交納專項維修資金。建設單位自持、出租住房需要交納專項維修資金的，專項維修資金由建設單位交納。

業主的專項維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，經業主共同決定籌集專項維修資金；續籌、補建方式、金額等具體事項由管理規約約定或者業主共同決定；未成立業主委員會的，由所在街道辦事處、鎮人民政府組織業主續籌、補建。

第三十八條　縣（區）人民政府應當建立由住房和城鄉建設、城市管理、公安、市場監督管理、消防救援等部門和機構為主體的綜合執法服務進小區工作機制和違法行為投訴登記制度，加強物業管理區域內的日常監管和執法聯動，依法查處物業管理區域內的違法行為。

街道辦事處、鎮人民政府應當在住宅小區公布執法責任單位和責任人聯系方式。

第三十九條　市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業服務投訴、舉報受理處置機制，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務人在物業服務管理活動中的投訴、舉報，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人、舉報人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人、舉報人。



第五章　法律責任



第四十條　違反本條例第二十一條第四項規定，物業服務人采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業費的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十一條　違反本條例第二十二條第一項規定，物業服務人未建立和保存物業承接查驗檔案、資料，造成物業承接查驗檔案、資料遺失的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處二萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第二十二條第二項、第三項、第四項、第五項、第六項規定，物業服務人不按照規定建立和保存相關檔案、資料的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十二條　違反本條例第二十三條規定，物業服務人未按照規定如實公開并及時更新有關信息的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十三條　違反本條例規定，市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府或者其他有關部門及其工作人員在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分。

第四十四條　違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章　附　　則



第四十五條　本條例自2026年1月1日起施行。