江蘇省徐州市人大常委會

（五）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

拒不退出或者移交的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。

在辦理交接時，交接各方應(yīng)當對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

第五十六條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主大會可以決定自行管理本住宅物業(yè)管理區(qū)域。

由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，住宅物業(yè)可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。

實行自行管理的，應(yīng)當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

第五十七條 市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

市、縣（市）、區(qū)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當指導、協(xié)助老舊住宅小區(qū)增設(shè)必要的停車位和車輛充電設(shè)施，以及加裝電梯。

老舊住宅小區(qū)完成整治改造后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。

未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)。

市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當對老舊住宅小區(qū)整治改造和住宅物業(yè)管理相關(guān)費用給予適當補貼。

第五十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當依法將其移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并依法承擔住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新的責任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，但二次供水設(shè)施的費用承擔，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)未依法移交的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收，具體實施辦法由市人民政府制定。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關(guān)工作。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

第六章 物業(yè)安全管理與使用維護

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責住宅物業(yè)管理區(qū)域共有部分安全檢查和維修養(yǎng)護，并承擔超過保修期或者合理使用年限后的物業(yè)安全管理責任。業(yè)主負責物業(yè)專有部分安全檢查和維護保養(yǎng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當?shù)怯涍M出住宅物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，履行車輛停放管理義務(wù)，并定時對住宅物業(yè)管理區(qū)域進行巡查。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護，保障正常運行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維修養(yǎng)護、改造物業(yè)及配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的資料，應(yīng)當妥善保管并建立檔案。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在消防車道、消防車操作場地、消防設(shè)施設(shè)置明顯標識和禁止占用提醒；對人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設(shè)施進行經(jīng)常性檢查。

對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當立即處理，并發(fā)出警示；發(fā)現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備有安全隱患的，應(yīng)當及時報告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位；存在重大事故隱患的，應(yīng)當及時報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和負有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責的部門。

尚未組建業(yè)主委員會、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。

第六十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。涉及拆改非承重結(jié)構(gòu)及燃氣設(shè)施等需要報相關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。未辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入住宅物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商以及物料搬運人員。

第六十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向有關(guān)主管部門報告：

（一）發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件的；

（四）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生其他重大事項的。

第六十三條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，擴大承重墻上原有的門窗洞口；

（三）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位和配套建筑，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（七）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；

（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物、露天焚燒垃圾；

（九）高空拋物；

（十）侵占綠地、擅自砍伐樹木、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十一）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十二）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)懸掛、張貼、涂寫、刻畫等；

（十三）非法飼養(yǎng)動物、種植植物；

（十四）違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮擋消火栓，損壞消防設(shè)施及器材；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門。

有關(guān)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當依法依規(guī)及時查處住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對侵害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約請求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十四條 住宅小區(qū)應(yīng)當根據(jù)需要設(shè)置電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設(shè)施。

新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設(shè)施。

第七章 物業(yè)專項維修資金

第六十五條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第六十六條 同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金，納入住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金管理。

物業(yè)專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。

第六十七條 在已設(shè)立物業(yè)專項維修資金賬戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金或者分戶賬物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當按照國家、省和本市的相關(guān)規(guī)定及時補交或者續(xù)交。

第六十八條 物業(yè)專項維修資金的使用遵循受益人和負擔人相一致的原則。需要動用物業(yè)專項維修資金的，根據(jù)法定程序辦理物業(yè)專項維修資金提取事項。

超過一定額度的物業(yè)專項維修資金使用項目，應(yīng)當采取招標投標、審價等方式，保障資金安全。

探索建立電梯、消防共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修保險制度。

第六十九條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當先行采取應(yīng)急防范措施，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用物業(yè)專項維修資金：

（一）外墻、屋面滲漏的；

（二）電梯發(fā)生故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，住宅物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災隱患的；

（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當將經(jīng)過審計的物業(yè)專項維修資金使用總額以及業(yè)主分攤情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

第七十條 物業(yè)專項維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用的剩余部分，可以建立物業(yè)專項維修資金統(tǒng)籌分賬，主要用于住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

第八章 監(jiān)督管理

第七十一條 市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員進行培訓，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，所需費用納入同級財政預算。

市、縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳工作，增強業(yè)主自我管理的意識和能力。

第七十二條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責：

（一）負責全市住宅物業(yè)管理活動的相關(guān)政策研究，建立完善住宅物業(yè)管理機制；

（二）指導、服務(wù)和監(jiān)督各縣（市）、區(qū)住宅物業(yè)管理的監(jiān)管工作；

（三）統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管工作；

（四）建立和管理市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺；

（五）建立和完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用管理體系；

（六）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議等示范文本；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十三條 縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門履行下列職責：

（一）指導、監(jiān)督街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理相關(guān)工作；

（二）指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約以及相關(guān)的備案工作；

（三）負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆以及日常監(jiān)管工作，建立日常培訓和業(yè)務(wù)指導機制；責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；

（四）負責物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理；

（五）協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)整治及推進未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十四條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責：

（一）具體負責轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長效機制；

（二）指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、備案、換屆以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作；

（三）負責住宅物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集；

（四）建立住宅物業(yè)管理爭議化解機制；

（五）落實住宅物業(yè)應(yīng)急管理機制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第九章 法律責任

第七十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處罰。

第七十六條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第七十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第十七條第一款規(guī)定，未報送相應(yīng)材料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第十九條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十條第一款規(guī)定，未按照要求委托第三方機構(gòu)進行評估的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（四）違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，未按照要求交存物業(yè)專項維修資金的，責令限期改正；逾期不改正的，處應(yīng)交存物業(yè)專項維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定進行處罰：

（一）違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，未公告承接查驗情況的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第四十六條規(guī)定，未公布或者公示信息或者公布、公示虛假信息的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格管理規(guī)定的，由市場監(jiān)督行政主管部門按照價格法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第七十九條 物業(yè)管理主管部門、政府相關(guān)職能部門及機構(gòu)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第十章 附則

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人接受業(yè)主大會委托管理住宅物業(yè)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。

非住宅物業(yè)的管理參照本條例執(zhí)行。

第八十一條 本條例自2021年12月1日起施行。

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