江蘇省鎮江市人大常委會

鎮江市住宅物業管理條例

（2021年10月27日鎮江市第八屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準 根據2025年4月27日鎮江市第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準的《鎮江市人民代表大會常務委員會關于修改〈鎮江市金山焦山北固山南山風景名勝區保護條例〉等三件地方性法規的決定》修正）


目 錄

第一章 總則

第二章 前期物業管理

第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第一節 業主大會

第二節 業主委員會

第三節 物業管理委員會

第四章 物業服務

第五章 物業使用和維護

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護住宅物業管理各方合法權益，營造良好居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅物業、住宅小區內的非住宅物業以及與住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業服務區域內的建筑物、構筑物以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理堅持黨委領導、政府主導、業主自治、多方參與、民主協商、科技支撐的工作格局。將物業管理納入社區治理體系，建立健全社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務企業等共同參與的治理架構。

推動物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會建立黨組織，發揮黨建引領作用。

第四條 市、縣級市（區）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設體系；制定、落實扶持政策，加強對舊住宅小區、保障性住房的物業管理和服務；建立健全物業管理綜合協調工作機制和考核機制，提高物業服務和管理水平。

街道辦事處、鎮人民政府（以下簡稱街道辦鎮政府）負責對本轄區內物業管理和業主自治活動的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。

居（村）民委員會協助街道辦鎮政府做好物業管理相關工作，并對業主自治進行指導。

第五條 市、縣級市（區）物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

城市管理、公安、民政、財政、自然資源和規劃、市場監督管理、發展和改革、生態環境、應急管理、消防救援等有關部門和機構，按照各自職責，履行物業服務區域內的監督管理職責。

第六條 物業服務行業協會應當建立完善并落實自律管理制度，規范從業行為，協助物業管理主管部門編制行業標準，組織法律法規、物業服務標準、專業服務項目和技能等業務培訓，調解行業糾紛，推行智慧物業服務，監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則。

引導、鼓勵物業服務企業加入行業協會。

第七條 市、縣級市（區）人民政府及其有關部門、街道辦鎮政府等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監理、評估、咨詢等第三方機構參與物業管理活動。

鼓勵業主大會、業主委員會、建設單位、物業服務企業等委托第三方機構，開展物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等與物業管理相關的活動。

第八條 物業管理主管部門、街道辦鎮政府、居（村）民委員會、行業協會等應當建立和完善物業管理糾紛處理機制，鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理糾紛。

第二章 前期物業管理

第九條 建設單位銷售物業前，應當通過公開招標投標的方式選聘前期物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同。建設單位應當參照物業管理主管部門提供的示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約；修改示范文本的，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示并予以說明。

物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，將前期物業服務合同和臨時管理規約向縣級市（區）物業管理主管部門備案。縣級市（區）物業管理主管部門應當及時告知街道辦鎮政府。

前期物業服務合同解除的，建設單位應當提前六十日書面告知縣級市（區）物業管理主管部門、街道辦鎮政府，并在物業服務區域內顯著位置公告。

第十條 建設單位與物業服務企業應當對物業服務區域內的共用部分、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議。建設單位與物業服務企業可以共同聘請第三方機構參加物業承接查驗。在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位應當邀請縣級市（區）物業管理主管部門和街道辦鎮政府參加，并接受其監督。縣級市（區）物業管理主管部門、街道辦鎮政府接到邀請后，應當派員參加。

對承接查驗發現的問題，建設單位應當及時予以整改，或者委托物業服務企業整改。建設單位與物業買受人交付物業時，應當將物業承接查驗協議備案情況書面告知業主并在物業服務區域顯著位置予以公告。

建設單位和物業服務企業在物業承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益。

物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

第十一條 建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業服務用房的位置、面積等在附件附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開發的物業服務區域，建設單位應當按照整個物業服務區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或者提供臨時物業服務用房。建設單位在未按照規劃配置物業服務用房前，不得擅自變更、分割臨時物業服務用房。

物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自占用。

前期物業服務合同期間，依照約定由物業服務企業出租或者經營的物業服務用房，其租賃或者經營期限不得超過合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場價格。

第十二條 普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。政府指導價調整后，物業服務企業需要對原物業服務合同約定的收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：

（一）物業服務企業委托專業機構對上一年度物業項目經營情況進行審計的，在物業服務區域內顯著位置公示審計報告，公示期限不少于三十日，并將審計報告報送街道辦鎮政府；

（二）物業服務企業將擬調整的服務內容、服務標準和收費標準在物業服務區域內顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦鎮政府、縣級市（區）價格和物業管理主管部門；

（三）調價方案應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。表決結果在物業服務區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，物業服務企業可以按照調整后的價格收取物業公共服務費。

業主認為收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦鎮政府、縣級市（區）物業管理主管部門投訴；對調整的收費標準有異議的，可以向縣級市（區）價格主管部門投訴。

第十三條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程序重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：

（一）前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不續簽的；

（二）物業服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業服務企業逾期拒不整改，或者整改達不到標準，建設單位依法依約提前解除合同的；

（三）物業服務企業擅自退出的；

（四）物業服務企業被吊銷營業執照的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

建設單位重新選聘物業服務企業，新物業服務企業調整服務內容、服務標準和物業服務收費方案的，應當由已銷售物業專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，并在物業服務區域內顯著位置進行公示，公示期限不少于十五日。

第十四條 物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業主大會，建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任的，物業服務企業退出物業服務區域九十日前，應當書面告知業主、街道辦鎮政府。街道辦鎮政府應當在物業服務企業退出前，組織成立業主大會或者物業管理委員會，依法決定管理模式。

第十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第一節 業主大會

第十六條 房屋的所有權人為業主。

業主委員會、物業管理委員會或者業主大會籌備組、業主委員會換屆選舉工作組應當在業主大會選舉、表決前核實房屋所有權人。無法核實的，可以向街道辦鎮政府報告，街道辦鎮政府可以請求房屋所有權登記機構等有關部門協助，有關部門應當依法予以協助。

第十七條 以下事項由業主共同決定或者業主大會決定，依照法定程序進行：

（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會、監事會或者更換業主委員會、監事會成員；

（三）選聘、續聘、解聘物業服務企業；

（四）確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和物業服務收費方案；

（五）使用建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）使用共用部分、共用設施設備經營收益等公共收益；

（十）確定業主大會、業主委員會、監事會工作經費，業主委員會成員津貼標準，業主委員會聘用人員工作職責和薪酬標準；

（十一）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

業主大會不得授權業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定前款事項。

第十八條 新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業服務區域所在地街道辦鎮政府書面提出召開首次業主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業管理條例》的規定報送籌備首次業主大會會議所需資料。

十人以上業主公開聯名可以向街道辦鎮政府或者縣級市（區）物業管理主管部門書面提出召開首次業主大會會議的申請。縣級市（區）物業管理主管部門收到申請的，應當在五個工作日內書面通知街道辦鎮政府。街道辦鎮政府應當及時審核是否符合召開首次業主大會會議條件，已符合條件而建設單位尚未按照規定報送相關資料的，應當督促建設單位報送；建設單位應當及時報送。

第十九條 街道辦鎮政府依法組織成立首次業主大會籌備組，建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組中的業主成員由街道辦鎮政府組織業主推薦產生。籌備組組長由街道辦鎮政府指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起九十日內依法完成籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。籌備階段發生訴訟、行政復議的，訴訟、復議處理期間不包含在籌備期限內。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，在辦理房屋所有權首次登記前向街道辦鎮政府交納。街道辦鎮政府應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業主大會會議召開后，街道辦鎮政府應當將籌備費用的使用情況向全體業主公布，接受業主的監督。籌備經費具體標準、使用辦法由市物業管理主管部門會同市價格主管部門制定。

第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開，每年至少召開一次，審議下列內容：

（一）上一年度物業管理實施情況報告、業主委員會工作報告和業主大會收支情況報告；

（二）下一年度業主大會年度計劃和預算方案；

（三）物業管理的其他事項。

有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）縣級市（區）物業管理主管部門或者街道辦鎮政府經調查發現業主大會、業主委員會的決定違反業主大會議事規則規定，需要及時撤銷，書面要求召開的；

（四）法律、法規、管理規約和業主大會議事規則規定的其他情形。

第二十一條 業主大會會議組織者應當于召開業主大會會議十五日前，將會議事項在物業服務區域內顯著位置向全體業主公示，公示期限不少于七日。因發生重大事故或者緊急事件需要召開業主大會臨時會議的，可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦鎮政府確認。

公示期間，業主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業主意見并集體討論。業主對公示事項有異議的，應當在公示期間以書面形式實名向業主大會會議組織者提出，業主大會會議組織者應當自收到異議之日起三日內處理并答復。經核實異議成立的，業主大會會議組織者應當調整異議事項，并重新公示。

業主大會會議組織者未及時處理業主異議或者業主對答復不滿的，業主可以向街道辦鎮政府提出。街道辦鎮政府應當在五日內提出處理意見，責令業主大會會議組織者限期改正違反法律、法規等規定的公示事項。未經改正，業主大會會議組織者不得召開業主大會會議。

業主委員會組織召開業主大會會議，應當在會前告知居（村）民委員會。

第二十二條 業主大會會議可以采取電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的，業主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的，業主大會會議當場表決。

業主大會會議表決事項應當采用記名投票方式，業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的，業主應當出示房屋所有權證明或者其他證明業主身份的材料，選票、表決票應當由具有表決權的業主簽名。

任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。業主的選票、表決票和書面委托書由街道辦鎮政府妥善保管，以備查詢，保管期限不少于三年。采用電子投票的，投票結果保存期限不少于三年。

第二十三條 業主大會會議組織者應當自業主大會會議表決結果產生之日起七日內公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的，表決結果公示期為三十日。業主大會會議表決結果公示的內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業主的總人數和專有部分總面積，未投票業主的總人數和專有部分總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

業主大會會議組織者逾期未公示業主大會會議表決結果，或者公示內容不符合前款規定的，由街道辦鎮政府責令限期改正并通知全體業主；業主大會會議組織者逾期不改正的，由街道辦鎮政府公示。

業主大會會議表決結果公示期限屆滿，對表決結果無異議或者異議不成立的，表決結果自公示期限屆滿次日起生效。業主大會會議組織者應當自表決結果生效之日起三日內通知全體業主。

第二十四條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會職責。一個物業服務區域的業主代表一般不少于三十人，一名業主代表所代表的業主戶數一般不超過四十戶。業主代表由業主小組推薦產生，業主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成，一個業主小組推選一名業主代表，代表本小組的業主出席業主代表大會會議，表達本小組業主的意愿。業主代表推選辦法應當在業主大會議事規則中規定。

業主代表的任職條件參照本條例規定的業主委員會成員條件設置，任期與業主委員會成員一致。

業主代表履行下列職責：

（一）在業主大會會議召開前，就會議議題征集本小組業主意見；涉及事項需要業主書面投票表決的，應當征得業主本人對表決意見的簽字確認；

（二）按照《江蘇省物業管理條例》規定的業主小組職責，組織業主小組開展議事活動，并將結果書面告知業主委員會；

（三）收集本小組業主意見和建議并向業主委員會反映；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業主大會議事規則規定的其他職責。

業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主代表大會會議的，其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。

第二十五條 業主大會可以根據工作需要設立監事，三名以上監事可以成立監事會。

監事可以是業主，也可以是居（村）民委員會人員，業主委員會成員不得兼任監事。成立監事會的，其中業主成員人數不少于監事會成員的三分之二。監事任期與業主委員會成員任期一致。

監事應當按照業主大會議事規則規定的程序和方式履行監督職責。監事不領取報酬和補貼。監事和監事會不得行使屬于業主大會、業主委員會的職權。

監事和監事會的產生辦法、工作職責、工作經費等在業主大會議事規則中予以明確。

第二節 業主委員會

第二十六條 業主委員會成員應當由履行業主義務，熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。對于不履行業主義務，侵害業主共同利益行為的業主，業主大會可以在業主大會議事規則、管理規約中對其擔任業主委員會成員作出限制性規定。

第二十七條 業主委員會成員候選人通過社區黨組織、居（村）民委員會推薦或者業主自薦、聯名推薦的方式產生。業主大會籌備組或者業主委員會換屆選舉工作組在街道辦鎮政府指導下審查業主委員會成員候選人的資格條件。

分期建設項目為一個物業服務區域的，首次業主大會會議應當根據分期開發的建筑面積和進度等，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員辦法。

鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協委員業主積極參選業主委員會成員。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，依法向縣級市（區）物業管理主管部門和街道辦鎮政府備案。縣級市（區）物業管理主管部門和街道辦鎮政府對備案材料齊全、符合要求的，在五個工作日內予以備案并出具業主大會和業主委員會備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應當一次性告知需要補正的材料。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告街道辦鎮政府和縣級市（區）物業管理主管部門備案，并在物業服務區域內顯著位置公告。

第二十九條 業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章，業主委員會印章應當標注屆數。

業主大會印章可以由業主大會委托街道辦鎮政府代為保管；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向街道辦鎮政府提出。業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，經業主委員會全體成員過半數同意并簽字確認。

第三十條 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務企業進行交接；

（三）擬訂共有部分、共用設施設備、公共收益使用與管理辦法；

（四）監督住宅專項維修資金的使用情況，組織住宅專項維修資金的補建、再次籌集；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業公共服務費，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（六）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（八）定期向業主通報工作情況，每年公示業主委員會成員交納物業公共服務費、汽車停放費情況；

（九）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）在物業服務區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（十一）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十二）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得決定本條例第十七條第一款規定事項。

第三十一條 業主委員會會議由主任或者主任委托副主任按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則召開。經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的，由提議的成員按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則組織召開。業主委員會召開會議時，應當告知居（村）民委員會，并接受其指導和監督。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經業主委員會全體成員過半數同意并簽字確認。業主委員會成員不得委托其他人參加會議。

業主委員會應當于會議召開七日前，在物業服務區域內顯著位置公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會作出的決定，應當自作出決定之日起三日內在物業服務區域內顯著位置公告，并報告社區黨組織和居（村）民委員會。

第三十二條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）業主委員會成員姓名、職責分工和聯系方式;

（二）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同；

（三）業主大會和業主委員會的決定；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業服務用房、物業共用部分、共用設施設備的使用和經營收支情況；

（六）占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位使用、收益、處分等情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況、業主委員會成員工作補貼等費用情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第五項至第七項應當每半年在物業服務區域內顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。

第三十三條 業主委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發生之日起自行終止，由業主委員會向業主公開。

（一）因房屋所有權轉讓等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十四條 業主委員會成員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業主委員會印章；

（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、變更、解除物業服務合同；

（六）將業主共有財產租借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；

（七）可能影響公正履行職務，與物業服務企業有經濟往來或者利益交換；

（八）泄露業主信息；

（九）侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會成員有前款規定的行為的，街道辦鎮政府督促業主委員會提請業主大會終止其成員資格。在成員資格被終止前，可以根據業主大會議事規則，該成員暫停履行職責。

第三十五條 業主委員會任期內，業主委員會成員、業主代表出現空缺時，應當按照業主大會議事規則及時補足。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時，應當在街道辦鎮政府的指導下召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第三十六條 業主委員會任期屆滿前三個月，街道辦鎮政府應當按照本條例第十九條規定成立業主委員會換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報告縣級市（區）物業管理主管部門。

業主委員會換屆選舉工作組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業服務企業；

（二）調整物業服務收費標準；

（三）物業服務用房，物業共用部分、共用設施設備的使用方案；

（四）使用物業公共收益；

（五）法律、法規規定的其他重大事項。

第三十七條 業主大會、業主委員會的會議決定對全體業主有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級市（區）物業管理主管部門或者街道辦鎮政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會作出的決定違反業主大會議事規則、管理規約的，街道辦鎮政府應當責令限期整改，拒不整改的，依法依規撤銷其決定，并通告業主。

業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道辦鎮政府組織業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。

第三十八條 業主委員會成員資格終止的，應當自資格終止之日起三日內將其保管的屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業主委員會。

重新選舉業主委員會的，原業主委員會應當在停止履行職責之日起十日內將屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業主委員會；未成立新一屆業主委員會的，全部移交給居（村）民委員會臨時保管。

拒不移交的，業主委員會或者居（村）民委員會可以向公安派出所提出協助移交，公安派出所應當予以配合并依法作出處理。

第三節 物業管理委員會

第三十九條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但是未成立業主大會，經物業所在地街道辦鎮政府指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦鎮政府多次指導組織換屆選舉工作組選舉仍不能產生新一屆業主委員會的。

未成立業主大會的，由物業管理委員會組織業主依法履行業主大會和業主委員會的職責。未能選舉產生新一屆業主委員會的，由物業管理委員會組織業主大會或者按照管理規約和業主大會議事規則履行職責，并執行業主大會的決定。

第四十條 物業管理委員會由業主代表以及街道辦鎮政府、居（村）民委員會、社區服務機構、公安派出所、建設單位等派員組成。

物業管理委員會成員人數應當為九至十三人的單數，其中業主代表應當不少于總人數的二分之一。物業管理委員會中的業主成員應當符合本條例規定的業主委員會成員的任職條件。物業管理委員會的業主代表可以由業主自薦或者社區黨組織、居（村）民委員會組織業主推薦，由街道辦鎮政府確定。物業管理委員會主任由街道辦鎮政府指派代表擔任時，副主任應當由業主代表擔任。街道辦鎮政府應當將物業管理委員會的成員名單、物業管理委員會議事規則，在物業服務區域內顯著位置進行公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦鎮政府協調處理。

第四十一條 物業管理委員會應當自成立之日起三十日內，持下列材料向縣級市（區）物業管理主管部門備案：

（一）物業管理委員會備案申請表；

（二）物業管理委員會成員名單；

（三）管理規約、物業管理委員會議事規則。

物業管理委員會制定或者修改的議事規則，經縣級市（區）物業管理主管部門審核后，應當在物業服務區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

縣級市（區）物業管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內予以備案，出具備案證明。物業管理委員會應當在物業服務區域內顯著位置公告備案情況。

備案事項發生變更的，物業管理委員會應當自變更之日起十五日內書面報告縣級市（區）物業管理主管部門，并在物業服務區域內顯著位置公告。

物業管理委員會取得備案證明后，可以持備案證明向公安機關申請刻制印章。

第四十二條 物業管理委員會代行業主大會職責的，應當依照法律、法規的規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業服務區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

業主對公示內容有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業管理委員會提出，物業管理委員會應當及時給予書面答復。

物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦鎮政府重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會自業主委員會產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向業主委員會移交有關資料和財物，移交后自動解散。由物業管理委員會管理業主公共收益的，交接前，業主委員會可以委托專業機構進行審計，并將審計結果在物業服務區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第四章 物業服務

第四十三條 物業服務企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力，并在承接項目前，將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯系方式和電梯安全管理、消防安全等人員有關信息書面告知項目所在地的縣級市（區）物業管理主管部門。

物業服務企業應當指派具備相應的專業技術和管理能力的項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內告知項目所在地的居（村）民委員會，在居（村）民委員會的指導下參與社區治理工作。

第四十四條 物業服務企業應當將下列信息在物業服務區域內顯著位置及時公開、更新，并可以通過互聯網等方式告知業主：

（一）加蓋公章的營業執照復印件、項目負責人基本情況、聯系方式；

（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業服務投訴電話；

（三）電梯安全管理人員姓名和聯系方式，電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式和應急預案等；

（四）物業服務收費、其他服務收費和公共收益的具體收支情況；

（五）上一年度物業服務合同履行情況；

（六）房屋裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；

（七）樹木修剪等養護事項；

（八）每月的物業服務與管理工作安排；

（九）其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項、第五項應當至少每年公布一次，第六項、第七項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第八項每月公布一次。業主對公開內容有異議的，物業服務企業應當三日內予以答復。

第四十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：

（一）提供的物業服務符合國家、省、市規定的標準、規范；

（二）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，及時答復業主詢問，改進和完善服務；

（三）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（四）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；

（五）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（六）對違法建設、違規出租房屋、私拉亂接電線、毀壞綠化、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；

（七）對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務；

（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類，并及時清運建筑裝修垃圾；

（九）保持路面、墻體、水體等公共環境的清潔；

（十）配合街道辦鎮政府、居（村）民委員會做好社會治理有關工作，配合行政管理部門及其委托單位的監督管理工作，接受有關行政管理部門、街道辦鎮政府、居（村）民委員會的指導和監督。

第四十六條 鼓勵物業服務企業向養老、托幼、家政、快遞收發、電動車充電等服務領域延伸，運用新技術、新方法，促進互聯網、物聯網和人工智能等技術與物業服務的融合，提供定制化產品和個性化服務，并依法保護個人信息安全。

第四十七條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準或者減少服務項目；

（二）未按照規定程序擅自提高物業服務收費標準；

（三）未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，將物業公共服務費、汽車停放費、公共水電費分攤等捆綁收費；

（四）未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，處分屬于業主共有的財產；

（五）未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，在物業服務區域內從事影響業主生活或者住宅小區環境的活動；

（六）損壞物業共用部分、共用設施設備；

（七）向業主強行推銷裝飾裝修材料、索取不正當利益，限制業主進出小區、入戶、使用電梯；

（八）將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三方，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三方；

（九）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業公共服務費；

（十）擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地；

（十一）法律、法規和管理規約規定的其他行為。

第四十八條 業主應當按照約定按時足額交納物業公共服務費，逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納；業主欠交物業公共服務費，經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

房屋所有權發生轉移時，業主應當向房屋買受人出具交納物業公共服務費的證明。房屋買受人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將房屋所有權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會。

第四十九條 物業服務企業接受專業經營單位的委托代收代交有關公共水電費用的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責有關工作。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部分的服務。

第五十條 自發生下列情形之日起十五日內，物業服務企業應當退出物業服務區域，雙方對退出期限有約定的除外：

（一）物業服務合同依法、依約解除的；

（二）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的；

（三）物業服務企業營業執照被依法吊銷的；

（四）依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第五十一條 退出物業服務區域的，原物業服務企業與新選聘的物業服務企業或者業主委員會、物業管理委員會應當在縣級市（區）物業管理主管部門、街道辦鎮政府的監督下交接。

交接各方應當對物業服務區域內電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。物業服務企業與業主委員會、物業管理委員會可以聘請第三方機構協助現場查驗，費用可以由新選聘的物業服務企業承擔或者由業主共同承擔。

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