貴州省畢節市人大常委會

畢節市物業管理條例

（2024年11月1日畢節市第三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過 　2024年11月15日貴州省第十四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準）


目 　錄

第一章 　總 　則

第二章 　物業管理區域和共有物業

第三章 　業主與業主組織

第四章 　前期物業及物業管理、使用和服務

第五章 　法律責任

第六章 　附 　則



第一章 　總 　則

第一條 　為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人和其他相關主體的合法權益，營造和諧有序的生活和工作環境，構建共建共治共享的基層社會治理體系，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條 　本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

第三條 　縣級以上人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立健全物業管理綜合協調、糾紛多元化解工作機制，協調解決物業管理重大問題。

第四條 　縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定；

（二）制定物業管理相關政策并組織實施；

（三）對物業服務行為進行監督管理；

（四）指導維修資金的交存、管理和使用；

（五）組織物業管理相關人員業務培訓；

（六）指導街道辦事處或者鄉鎮人民政府物業管理相關工作；

（七）法律、法規規定的其他物業管理相關職責。

發展改革部門負責制定和調整實行政府指導價管理的物業服務收費標準。

市場監督管理部門負責電梯等特種設備安全的監督檢查，依法查處物業服務人違規收費等工作。

消防救援機構負責監督物業服務人對共用消防設施進行維護管理，依法查處占用消防通道、毀損消防設施等行為。

公安、工業和信息化、民政、司法行政、財政、自然資源、生態環境、衛生健康、應急管理、國防動員、城市管理、大數據等有關部門，按照各自職責負責物業管理活動的監督管理工作。

第五條 　街道辦事處或者鄉鎮人民政府履行下列職責：

（一）推動、指導和協助業主大會的設立、業主委員會的選舉和換屆；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）按照規定負責組建物業管理委員會并監督其運行；

（四）監督前期物業服務承接查驗和物業服務人變更交接；

（五）協調處理業主反映的問題；

（六）組織協調轄區內公安派出所、司法所、居（村）民委員會和調解組織等，開展物業管理糾紛預防、排查和化解；

（七）法律、法規規定的其他物業管理相關職責。

居（村）民委員會協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作，組織人民調解員、網格長、網格員、聯戶長、法律顧問等就地預防、排查和化解物業管理糾紛，并引導發揮居民公約、村規民約在物業管理糾紛多元化解中的作用。

第六條 　物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業行為、編制團體標準、組織業務培訓，促進物業服務人依法經營、誠信服務，推動物業服務行業健康發展。

第七條 　鼓勵物業管理糾紛按照下列方式化解：

（一）業主之間的物業管理糾紛。可以由業主委員會組織，業主、物業服務人為主體，邀請網格長、網格員、聯戶長等參與的方式進行調解；

（二）業主與物業服務人之間的物業管理糾紛。可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會設立的人民調解委員會組織，邀請物業服務行業協會、網格長、網格員、聯戶長、法律顧問等參與的方式進行調解。



第二章 　物業管理區域和共有物業

第八條 　物業管理區域由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門依照有關法律、法規和省的有關規定劃分。

第九條 　物業管理區域內的以下部分屬于業主共有：

（一）道路、綠地，城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；

（二）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車、摩托車、電瓶車的車位（庫）；

（三）物業服務用房和其他公共場所、公用設施；

（四）法律、法規規定的其他共有部分。

第十條 　業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第十一條 　業主、物業使用人對專有部分進行裝飾裝修，不得實施下列行為：

（一）損壞或者擅自改動建筑物的承重結構、主體結構；

（二）擴大承重墻上原有的門窗尺寸；

（三）將衛生間、廚房等生活污水接入雨水處理管道；

（四）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶臥室、起居室（廳）、書房和廚房等上方；

（五）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（六）未經供水、供氣、供暖管理單位的批準，擅自拆改供水、供氣、供暖管道或者設施；

（七）法律、法規規定和管理規約禁止的其他行為。

第十二條 　業主共同決定利用共有部分進行經營的，可以授權業主委員會管理，也可以委托物業服務人或者其他經營主體經營。

經營產生的收入應當單獨列賬管理，并向業主公示。

第十三條 　物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位（庫）能夠滿足業主停車需要的，未經業主共同決定，不得占用業主共有道路或者其他相關場地設置車位（庫）。

利用業主共有道路或者其他相關場地停放車輛，有關車位（庫）的設置、使用、收費等管理事項由業主共同決定。

第十四條 　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）違法搭建建筑物、構筑物；

（二）擅自占用、挖掘道路、場地，毀壞綠化植物和綠化設施；

（三）在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電；

（四）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，損壞、挪用、拆除、停用消防設施、器材；

（五）將原設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等的非居住空間單獨用于出租居住；

（六）擅自安裝用水、用電、用氣計量裝置；

（七）任意棄置垃圾、排放污水；

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）違反規定飼養動物；

（十）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會、物業管理委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關部門，有關部門應當依法處理。



第三章 　業主與業主組織

第十五條 　依法取得建筑物專有部分所有權的人為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。

第十六條 　業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員和候補成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會或者物業管理委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

（八）對共有部分的使用、經營等情況享有知情權、監督權；

（九）監督維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十七條 　業主在物業管理活動中，依法履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內共有部分的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主共同決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定；

（四）按照國家和省的有關規定交存維修資金；

（五）按照物業服務合同的約定支付物業費；

（六）配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第十八條 　下列事項，由業主共同決定：

（一）制定和修改管理規約及業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選舉業主委員會候補成員；

（四）業主大會、業主委員會、物業管理委員會的工作經費，以及業主委員會、物業管理委員會成員的工作補貼；

（五）實施委托管理或者自行管理；

（六）選聘和解聘物業服務人；

（七）使用維修資金；

（八）物業管理區域調整；

（九）籌集維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第九項至第十一項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十九條 　業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

一個物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第二十條 　業主委員會成員和候選成員可以通過業主自薦或者聯名推薦，以及社區（村）黨組織、居（村）民委員會推薦等方式產生。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導業主委員會成員和候補成員候選人的推薦工作。

第二十一條 　業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理實施情況和業主委員會履職情況；

（二）代表業主與業主大會依法選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，監督和協助物業服務合同的履行，與變更的物業服務人進行交接；

（三）及時收集和了解業主的意見和建議；

（四）監督管理規約的實施；

（五）執行業主大會的決定，履行業主大會賦予的其他職責。

業主委員會成員由五人以上單數組成，每屆任期不超過五年，具體人數和任期由業主大會議事規則約定。

業主委員會根據業主大會決定授權使用維修資金、公共收益支出等事項前，應當告知居（村）民委員會，并聽取意見和建議。

業主委員會不按照業主大會議事規則的約定組織召開業主大會會議的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自限期屆滿之日起三十日內組織召開。

第二十二條　有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件；

（二）具備成立業主大會條件，但確有困難未成立；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會；

（四）原業主委員會任期屆滿，未能按照法律、法規和省的有關規定選舉產生新一屆業主委員會。

第二十三條　物業管理委員會作為臨時機構，依照下列情形履行職責：

（一）未成立業主大會的，組織業主共同決定本條例第十八條規定的事項，根據業主的共同決定履行物業管理相關職責，并協助推動成立業主大會、選舉產生業主委員會；

（二）已成立業主大會但尚未選舉產生業主委員會的，根據業主大會的授權臨時代行業主委員會部分職責，并協助推動選舉產生業主委員會。

經業主共同決定，物業管理委員會成員可以領取工作補貼，法律、法規和國家、省另有規定的除外。



第四章 　前期物業及物業管理、使用和服務

第二十四條 　建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

物業服務合同應當約定物業管理事項、服務標準和費用、雙方的權利和義務、合同期限、違約責任等內容。

物業服務人應當自前期物業服務合同或者物業服務合同訂立之日起三十日內，將合同報物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。

第二十五條 　建設單位應當在縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督下，向前期物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，綠化工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）建筑物、構筑物及其配套設施設備和相關場地清單；

（五）法律、法規規定和物業管理必需的其他資料。

第二十六條 　業主共同決定依法選聘物業服務人，提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務人；一個物業管理區域應當選聘一個物業服務人提供物業服務。

業主共同決定自行管理物業管理區域的，應當按照有關法律、法規規定依法制定和表決自行管理方案，并在自行管理方案通過之日起三十日內報物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十七條 　物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置以及通過網絡如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業服務人的營業執照、項目負責人和聯系方式等信息；

（二）物業服務事項和服務標準；

（三）物業費收取標準和收取方式；

（四）建設單位已交付業主的房屋套數、專有部分面積、業主實際入住戶數等涉及業主大會成立條件的基本信息；

（五）利用業主共有部分進行經營的授權依據、經營收入、合理成本和收益等情況；

（六）物業服務合同履行情況；

（七）法律、法規規定和合同約定應當公示的其他信息。

前款第一項至第三項事項應當持續公示；其他事項應當每半年公示一次，公示期不得少于三十日。

業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當在十日內予以答復。

第二十八條 　物業服務人應當在物業管理區域內采取動態巡查、安裝監控設備、設置警示標識等安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害。

第二十九條 　物業服務人不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；

（二）擅自利用業主共有部分開展經營活動，挪用、侵占業主共有部分收益；

（三）泄露業主信息；

（四）強制或者變相強制業主通過指紋、人臉識別等生物識別信息方式使用共用設施設備；

（五）采取停止供水、供電、供氣，限制業主進出或者使用電梯等方式催交物業費；

（六）強行推銷裝飾裝修材料；

（七）無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工，阻止裝飾裝修人員和材料進出物業管理區域；

（八）法律、法規規定或者其他損害業主合法權益的情形。

第三十條 　物業服務合同終止，原物業服務人不得以業主欠交物業費、階段工作未完成、對業主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得阻撓新物業服務人進場服務。

原物業服務人拒不辦理退出交接手續、拒絕退出物業管理區域的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令原物業服務人限期移交、退出。原物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的，由公安機關依法調查處理。

原物業服務人違反前款規定，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當依法賠償損失。

第三十一條 　鼓勵物業服務人以“物業服務＋便民服務”的模式，在物業管理區域內增加養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、快遞收發等生活服務項目。

鼓勵和引導物業服務人運用新技術、新方法，促進互聯網、物聯網和人工智能等技術與物業服務的融合，提供定制化產品和個性化服務。

第三十二條 　物業服務人已經按照物業服務合同約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

第三十三條 　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任，物業服務人應當給予配合。

物業服務人接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十四條　經業主共同決定，維修資金可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

發生下列緊急情況之一的，可以依法申請使用維修資金進行維修、更新和改造：

（一）電梯經檢驗檢測或者安全評估確認存在嚴重事故隱患，可能危及人身財產安全；

（二）排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（三）消防設施設備嚴重損壞構成重大火災隱患或者消火栓系統、自動滅火系統嚴重損壞不具備滅火功能；

（四）房屋屋頂漏水、外墻滲水；

（五）樓體外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險危及人身財產安全；

（六）法律、法規規定和其他嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的情形。



第五章 　法律責任

第三十五條 　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十六條　違反本條例第十一條第四項至第六項規定的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門或者其他有關行政主管部門責令改正，恢復原狀，處以五百元以上一千元以下罰款；造成他人損失的，依法承擔賠償責任。

第三十七條　違反本條例第十四條第五項規定的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。

第三十八條 　物業服務人有下列情形之一的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門給予處罰：

（一）違反本條例第十三條第一款規定的，責令限期改正，給予警告；逾期未改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十七條規定的，責令限期改正，給予警告；

（三）違反本條例第二十九條第六項規定的，責令限期改正，沒收違法所得，并處以一倍以上三倍以下罰款；

（四）違反本條例第二十九條第七項規定的，責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上五萬元以下罰款；

（五）違反本條例第三十條第一款規定的，責令限期退出，給予警告；逾期未退出的，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第三十九條 　國家機關及其工作人員在物業管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處分。

第四十條 　違反本條例規定的其他行為，法律、法規有處罰規定的，從其規定。



第六章 　附 　則

第四十一條 　本條例自2025年1月1日起施行。