福建省廈門市人大常委會

廈門經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例

(2024年12月17日廈門市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議通過）


　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 城市更新規(guī)劃

　　第三章 城市更新實施

　　第四章 城市更新保障

　　第五章 城中村改造

　　第六章 監(jiān)督管理

　　第七章 附則



第一章 總則

　　第一條 為了踐行人民城市理念，優(yōu)化城市空間布局，完善城市功能，改善人居環(huán)境，提升城市安全韌性，激發(fā)城市活力，更高水平建設(shè)高素質(zhì)高顏值現(xiàn)代化國際化城市，遵循法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合廈門經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動。

　　本條例所稱城市更新，是指以完善基礎(chǔ)設(shè)施、提升社區(qū)宜居水平、保護傳承歷史文化、優(yōu)化公共空間品質(zhì)、促進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型等為重點，在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)進行的城市空間形態(tài)和功能持續(xù)改善的建設(shè)和管理活動，主要包括下列情形：

　　（一）對維持現(xiàn)有建設(shè)格局基本不變，采取修繕、改建、擴建、改變功能等措施對城市功能進行完善的整治提升；

　　（二）對不在歷史文化保護線范圍內(nèi)的危房集中成片、基礎(chǔ)設(shè)施落后、違法建筑較多、土地利用低效的區(qū)域進行的拆除新建；

　　（三）對通過整治提升無法消除安全隱患、補齊民生短板、完善產(chǎn)業(yè)及其配套、改善空間環(huán)境等，且不宜采用拆除新建方式更新的區(qū)域，以拆整結(jié)合方式實施的更新改造。

　　第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循民生優(yōu)先、規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與、共建共享的原則，注重歷史文化保護，強化系統(tǒng)觀念，建立可持續(xù)的城市更新模式，推進成片連片更新。

　　第四條 開展城市更新活動，遵循下列基本要求：

　　（一）持續(xù)完善區(qū)域功能，推進島內(nèi)外一體化，加強城中村改造，補齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，提升城市功能和居住品質(zhì)，優(yōu)化宜居城市建設(shè)；

　　（二）堅持綠色發(fā)展理念，開展既有建筑節(jié)能綠色改造，提升資源、能源節(jié)約集約利用水平，推進綠色城市建設(shè)；

　　（三）落實城市安全韌性行動要求，消除各類安全隱患，提高城市安全水平和防范重大風(fēng)險能力，深化韌性城市建設(shè)；

　　（四）堅持?jǐn)?shù)字賦能，注重采用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化手段，推進智慧城市建設(shè)；

　　（五）落實城市風(fēng)貌管控和歷史文化保護要求，優(yōu)化城市設(shè)計，延續(xù)歷史文脈，推動人文城市建設(shè)；

　　（六）堅持因地制宜、量力而行，結(jié)合具體情況差異化確定更新對策、更新方式和更新政策，統(tǒng)籌推動、分步實施各項城市更新工作，防止反復(fù)施工、大拆大建。

　　第五條 市人民政府加強對城市更新工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立協(xié)調(diào)機制，研究城市更新相關(guān)重大事項。

　　區(qū)人民政府負(fù)責(zé)推進和管理本轄區(qū)城市更新工作。

　　鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按照職責(zé)做好城市更新工作。

　　第六條 市人民政府確定的城市更新主管部門（以下簡稱市城市更新主管部門）具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督全市城市更新工作，牽頭擬訂城市更新政策，建立全市統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃、更新計劃，制定相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

　　發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、住建、文旅等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。

　　第七條 建立城市更新公眾參與機制，依法保障公眾關(guān)于城市更新政策制定、詳細(xì)規(guī)劃編制修改、項目實施方案制定及其實施等事項的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)。



第二章 城市更新規(guī)劃

　　第八條 市人民政府建立城市體檢評估機制，完善城市體檢評估指標(biāo)體系，定期組織開展城市體檢工作，合理確定城市更新重點。城市體檢評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為編制城市更新專項規(guī)劃、更新計劃的重要依據(jù)。

　　第九條 市城市更新主管部門按照全市國土空間總體規(guī)劃，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，確定城市更新的總體目標(biāo)和實施策略，明確分區(qū)管控要求，梳理更新潛力用地，引導(dǎo)更新方式，統(tǒng)籌更新時序。

　　第十條 區(qū)人民政府相關(guān)部門依據(jù)全市城市更新專項規(guī)劃提出區(qū)城市更新建議，報市城市更新主管部門。市城市更新主管部門統(tǒng)籌制定全市城市更新計劃，報市人民政府同意后實施。

　　第十一條 區(qū)人民政府相關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、物業(yè)權(quán)利人、市場主體等實施主體依據(jù)全市城市更新專項規(guī)劃和全市城市更新計劃，制定城市更新策劃方案。

　　實施主體制定策劃方案，應(yīng)當(dāng)進行現(xiàn)狀調(diào)查、需求征詢等，并與相關(guān)利害關(guān)系人充分溝通協(xié)商。

　　整治提升類城市更新策劃方案應(yīng)當(dāng)報區(qū)人民政府同意。拆除新建、拆整結(jié)合類城市更新策劃方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)人民政府審查后報市人民政府同意。

　　第十二條 市資源規(guī)劃主管部門依據(jù)全市國土空間總體規(guī)劃和全市城市更新專項規(guī)劃，結(jié)合城市更新策劃方案，依法組織編制、修改涉及城市更新項目的詳細(xì)規(guī)劃。

　　依法無需規(guī)劃許可的城市更新項目，可以不編制、修改詳細(xì)規(guī)劃。

　　第十三條 城市更新可以就規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)在全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡。

　　第十四條 市人民政府根據(jù)城市更新工作需要劃定的特定區(qū)域，應(yīng)當(dāng)遵循減量原則，鼓勵有利于保護傳承的功能與活動，嚴(yán)格控制新增住宅建設(shè)。

　　第十五條 市資源規(guī)劃主管部門建立城市設(shè)計管理制度，明確對建筑、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)的設(shè)計要求，規(guī)范引導(dǎo)城市更新項目的設(shè)計和實施。



第三章 城市更新實施

　　第十六條 市、區(qū)人民政府根據(jù)全市城市更新計劃，按照規(guī)定確定城市更新實施主體。

　　城市更新項目涉及的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰，自主集資申請改造或者形成單一權(quán)利主體申請改造的，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，物業(yè)權(quán)利人可以作為實施主體。

　　集體建設(shè)用地范圍內(nèi)城市更新項目，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟組織或者集體經(jīng)濟組織及其合作開發(fā)單位可以作為實施主體。

　　涉及公共利益、公共安全等城市更新項目，市、區(qū)人民政府公開擇優(yōu)確定城市更新實施主體。屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級、歷史文化保護、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施提升的，市、區(qū)人民政府可以指定實施主體。區(qū)人民政府確定或者指定實施主體后，報市城市更新主管部門備案。

　　第十七條 物業(yè)權(quán)利人在城市更新活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）向城市更新主管部門提出更新需求和建議；

　　（二）可以自行更新、委托更新或者與市場主體合作更新；

　　（三） 依法或者依照約定享有城市更新項目經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十八條 物業(yè)權(quán)利人在城市更新活動中，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　（一）配合開展城市更新相關(guān)現(xiàn)狀調(diào)查、更新需求調(diào)查等工作，提供相關(guān)資料；

　　（二）執(zhí)行經(jīng)區(qū)人民政府同意的更新項目實施方案，履行相應(yīng)出資義務(wù)，做好配合工作；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十九條 實施主體依據(jù)城市更新策劃方案和詳細(xì)規(guī)劃，制定更新項目實施方案，并征求相關(guān)利害關(guān)系人意見，根據(jù)需要組織聽證論證。更新項目實施方案經(jīng)區(qū)人民政府同意后組織實施。

　　更新項目實施方案包括總平面布局、地塊指標(biāo)、建筑改造、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套、建設(shè)時序等內(nèi)容。

　　第二十條 鼓勵整治提升、拆整結(jié)合類城市更新按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準(zhǔn)入機制，采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性磋商等方式，選擇具有資金、技術(shù)、運營優(yōu)勢的經(jīng)營主體，采用投資、設(shè)計、采購、施工、運營一體化方式實施城市更新。

　　第二十一條 整治提升、拆整結(jié)合類城市更新項目在保障公共安全的前提下，按照尊重歷史、因地制宜的原則，對綠地率、建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、日照標(biāo)準(zhǔn)、機動車停車位以及機動車出入口等無法達到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范情形的，可以通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行控制。

　　鼓勵綜合運用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強性技術(shù)措施等提升消防安全條件。符合開展特殊消防設(shè)計情形的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定開展特殊消防設(shè)計專家評審。

　　第二十二條 在實施城市更新項目中，為了補齊配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，在符合規(guī)劃的前提下，可以根據(jù)實際需要適當(dāng)增加基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建筑規(guī)模。

　　在實施城市更新項目中，對國有土地上的危房實施翻改建、老舊小區(qū)房屋所有權(quán)人自主更新拆除新建的，為了滿足居民生活剛性需求，可以結(jié)合房屋實際情況進行設(shè)計，經(jīng)市資源規(guī)劃主管部門同意后，適當(dāng)增加建筑面積。

　　第二十三條 根據(jù)城市更新需要，優(yōu)化本市權(quán)限范圍內(nèi)許可事項的辦理程序和規(guī)則，并與相關(guān)行政許可做好銜接。



第四章 城市更新保障

　　第二十四條 市、區(qū)人民政府按照合理布局、區(qū)域平衡的原則，引導(dǎo)在集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間進行土地整合、置換等，促進區(qū)域統(tǒng)籌、空間重組。

　　第二十五條 城市更新涉及集體土地征收，對個別未達成征地補償安置協(xié)議的，由區(qū)人民政府依法作出征地補償安置決定。

　　城市更新涉及國有土地上私有房屋騰退的，在簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和房屋所有權(quán)人人數(shù)占比均不低于百分之九十時，可以申請區(qū)人民政府對未簽約部分組織調(diào)解，經(jīng)調(diào)解未能達成一致，為了保障和促進公共利益，確需征收房屋的，區(qū)人民政府可以對未簽約部分作出房屋征收決定。

　　第二十六條 探索綜合評價出讓、帶設(shè)計方案出讓、混合產(chǎn)業(yè)用地出讓等土地使用權(quán)出讓模式，通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定土地使用權(quán)人。

　　采用綜合評價出讓的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮投標(biāo)人的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、招商運營能力及其設(shè)計方案等條件。

　　采用帶設(shè)計方案出讓的，納入出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件的設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)市人民政府同意。

　　采用混合產(chǎn)業(yè)用地出讓的，允許按照正負(fù)面清單和比例管控要求進行土地用途調(diào)整和土地復(fù)合利用。

　　第二十七條 市人民政府可以將歷史文化保護、環(huán)境整治等要求作為土地使用權(quán)出讓條件納入土地出讓公告，通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定土地使用權(quán)人。

　　第二十八條 城市更新涉及老城區(qū)改造、歷史文化保護等情形的，可以異地組合供應(yīng)土地，實現(xiàn)成本收益統(tǒng)籌。

　　第二十九條 優(yōu)化城市更新項目地價計收規(guī)則。

　　城市更新項目的土地使用權(quán)價款以市場評估價為基礎(chǔ)，綜合考慮土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動改造等成本確定。

　　城市更新項目涉及改變土地用途的，可以分區(qū)域和用地類別，以公示地價或者市場評估價的一定比例核定補繳土地使用權(quán)價款。

　　城市更新項目中的工業(yè)用地在符合規(guī)劃和不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增繳土地使用權(quán)價款。

　　第三十條 城市更新應(yīng)當(dāng)加快推進低效用地盤活利用。市人民政府明確低效用地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立低效用地再開發(fā)激勵、約束和處置機制，鼓勵土地使用權(quán)人自主再開發(fā)。具體辦法由市人民政府制定。

　　經(jīng)認(rèn)定為低效的國有土地，土地使用權(quán)人未按照相關(guān)規(guī)定進行再開發(fā)的，為了保障和促進公共利益，經(jīng)市人民政府決定，可以收回土地使用權(quán)并給予適當(dāng)補償。

　　第三十一條 在不違反規(guī)劃且征得相關(guān)利害關(guān)系人同意的前提下，鼓勵整合利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，優(yōu)先增加綠地、公共空間，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；鼓勵利用行政事業(yè)單位和國有企業(yè)的用地、用房增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

　　在不違反規(guī)劃且征得相關(guān)利害關(guān)系人同意的前提下，經(jīng)市資源規(guī)劃主管部門組織論證不具備單獨供地條件的，前款規(guī)定的零星用地可以以協(xié)議出讓方式建設(shè)經(jīng)營性配套服務(wù)設(shè)施。

　　第三十二條 市資源規(guī)劃主管部門通過制定土地用途、建筑使用功能變更正負(fù)面清單，允許整治提升、拆整結(jié)合類城市更新項目在符合土壤污染防治等要求和區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向的前提下，變更現(xiàn)有土地用途、建筑使用功能。

　　第三十三條 鼓勵集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房。

　　在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重利害關(guān)系人意愿的前提下，經(jīng)市人民政府同意，可以利用國有閑置、低效的工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地、房屋，建設(shè)和改用保障性住房。

　　第三十四條 建立政府財政支持、社會力量參與、產(chǎn)權(quán)單位共擔(dān)、居民合理承擔(dān)、金融服務(wù)保障的城市更新項目資金多主體籌措機制。

　　老舊小區(qū)房屋所有權(quán)人可以按照規(guī)定提取住房公積金、專項維修資金或者使用公積金貸款用于支付建造、翻建、大修自住住房成本費用。

　　第三十五條 鼓勵金融機構(gòu)依法開發(fā)多樣化金融產(chǎn)品，開展創(chuàng)新型金融服務(wù)，滿足城市更新融資需求。

　　支持符合條件的企業(yè)在多層次資本市場開展融資活動，發(fā)揮金融對城市更新的促進作用。

　　第三十六條 城市更新項目按照規(guī)定享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策。



第五章 城中村改造

　　第三十七條 拆除新建、拆整結(jié)合類城中村改造項目，區(qū)人民政府可以按照規(guī)定公開擇優(yōu)確定具有一定規(guī)模、信譽良好、具備拆除新建類城中村改造經(jīng)驗的企業(yè)，負(fù)責(zé)實施城中村改造項目以及片區(qū)策劃、招商運營等工作，并報市人民政府備案。

　　整治提升類城中村改造項目，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以自行實施，或者按照規(guī)定公開擇優(yōu)確定具有一定規(guī)模、信譽良好、具備整治提升類城中村改造經(jīng)驗的企業(yè)實施。

　　第三十八條 加強城中村傳統(tǒng)村落、民族村寨、歷史文化名村、文物古跡、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)等的保護利用，保留村莊記憶，提煉村莊文化精髓，實現(xiàn)保護傳承與開發(fā)利用協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第三十九條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)支持城中村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障產(chǎn)業(yè)用地需求，配置一定比例的產(chǎn)業(yè)用房；合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　依照有關(guān)規(guī)定，對城中村低效用地區(qū)分不同情況分類處置、盤活利用。

　　第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策措施，指導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村宅基地上承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用需求整體存在險情，權(quán)屬清晰且實際居住的房屋翻建和改建工作。

　　第四十一條 市、區(qū)人民政府制定本行政區(qū)域內(nèi)城中村改造資金平衡方案，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)改造資金，保障城中村改造項目有關(guān)危舊公房加固以及消防、排水、環(huán)衛(wèi)、公共道路等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的改造資金。

　　探索使用財政資金、鼓勵社會力量采取以獎代補或者以修代租等方式，對危舊私房、古厝依法進行翻建、改建和修繕。

　　第四十二條 加快推進城中村產(chǎn)城融合發(fā)展，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展項目合作開發(fā)模式，挖掘文化、旅游、產(chǎn)業(yè)資源，推動集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

　　第四十三條 城中村改造項目的市容衛(wèi)生、道路養(yǎng)護、綠化保潔、路燈管養(yǎng)等市政管理服務(wù)項目可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托專業(yè)單位實施管理；其他非市政管理服務(wù)項目，鼓勵物業(yè)權(quán)利人聘請物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定實施物業(yè)管理。



第六章 監(jiān)督管理

　　第四十四條 市、區(qū)人民政府加強對本行政區(qū)域內(nèi)城市更新項目實施過程和后期運營的監(jiān)督管理，確保項目按照實施方案確定的更新目標(biāo)、方向和要求進行建設(shè)和運營。

　　有關(guān)部門結(jié)合城市更新項目特點，分類制定和實行相應(yīng)的監(jiān)督檢查制度。

　　第四十五條 國有土地出讓應(yīng)當(dāng)明確對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、終止、閑置低效處置、土地使用權(quán)人股權(quán)限制等約束性條件，促進城市更新項目土地節(jié)約集約利用。

　　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂監(jiān)管協(xié)議，對運營要求、固定資產(chǎn)投資等進行監(jiān)管。

　　第四十六條 市城市更新主管部門定期組織開展城市更新實施情況評估，將評估結(jié)果作為制度完善、規(guī)劃編制、更新計劃擬訂等的重要參考。

　　第四十七條 城市更新具體項目的主管部門和區(qū)人民政府承擔(dān)城市更新項目資金監(jiān)管責(zé)任，加強對城市更新中國有資金使用情況的監(jiān)督管理。

　　財政部門加強對上述資金使用情況的監(jiān)督檢查。



第七章 附則

　　第四十八條 市人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例制定相關(guān)配套措施。

　　第四十九條 本條例自2025年3月1日起施行。