湖北省黃岡市人大常委會

黃岡市住宅小區物業服務和管理條例

（2024年1月12日黃岡市第六屆人民代表大會第四次會議通過 2024年3月27日湖北省第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準）


目 錄
第一章 總則
第二章 業主和業主組織
第三章 物業服務
第四章 物業的使用與維護
第五章 法律責任
第六章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范住宅小區物業服務和管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造良好的工作和生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅小區物業服務及其監督管理活動。
本條例所稱物業服務人，包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 住宅小區物業服務和管理活動應當堅持黨建引領，按照政府監管、屬地管理、業主自治、協商共建相結合的工作原則，推動物業服務和管理專業化、社會化、市場化、法治化。
第四條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對住宅小區物業服務和管理工作的領導，將其納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，協調解決物業服務和管理中的重大問題。
第五條 住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內住宅小區物業服務的監督管理工作，履行下列職責：
（一）制定本行政區域物業服務和管理相關政策并組織實施；
（二）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業服務和管理相關工作；
（三）建立、維護物業服務和管理電子信息平臺；
（四）對物業服務質量進行監督管理；
（五）對物業服務人及其從業人員、業主委員會和物業管理委員會進行業務指導、培訓和監督管理；
（六）制定業主公約、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同等示范文本和相關標準；
（七）對物業的使用與維護進行監督管理；
（八）對住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理；
（九）處理物業服務中的投訴和舉報；
（十）法律、法規規定的其他職責。
城市管理執法部門依法對住宅小區內違法建設、社會生活噪聲擾民、違法飼養家禽家畜以及其他損害市容和環境衛生的行為進行查處。
公安機關依法對住宅小區內擾亂公共秩序、妨害社會管理等違反治安管理的行為進行查處。
發展改革、民政、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、市場監督管理等主管部門，按照各自職責依法做好物業服務監督管理工作；職責不明確的，由縣（市、區）人民政府指定相關部門負責。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當落實屬地管理責任，協調、監督轄區內住宅小區物業服務和管理活動，履行下列職責：
（一）組織、指導業主成立業主大會、選舉業主委員會；
（二）監督業主大會、業主委員會依法履行職責，組織開展業主委員會評價工作；
（三）建立物業服務和管理聯席會議制度，及時協調解決物業服務和管理相關問題；
（四）法律、法規規定的其他職責。
第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等構成的物業服務糾紛多元解決機制，充分發揮專業性調解組織、法律工作者等的作用，及時調處、化解物業服務矛盾糾紛，促進和諧社區建設。
第八條 居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人應當在社區（村）黨組織的領導下，建立健全物業服務和管理協調聯動機制，共同做好住宅小區物業服務和管理工作。
第九條 物業服務行業協會應當依法制定和組織實施行業自律規范，加強自律管理，組織業務培訓，促進物業服務人依法經營和誠信服務，推動行業健康有序發展。
第二章 業主和業主組織
第十條 業主的認定、業主以及業主組織的權利義務關系，按照有關法律法規的規定執行。
第十一條 符合下列條件之一的，業主應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織指導下召開首次業主大會會議，成立業主大會：
（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上的；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十二條 符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當書面報告住房和城鄉建設主管部門；業主也可以向住房和城鄉建設主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告；住房和城鄉建設主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內按照國家和省有關規定組織召開首次業主大會會議。
因組織召開業主大會會議，需要對業主身份進行核實的，住房和城鄉建設、不動產登記和負責征收補償、拆遷安置的部門或者單位應當向籌備組提供必要的協助。
業主大會會議組織者應當對業主資料保密，不得將業主資料用于與召開業主大會會議無關的活動。
第十三條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日以前通知全體業主。
業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式，其表決方式應當如實反映業主意愿。
采用書面征求意見的，應當將征求意見書直接送達業主；無法直接送達的，應當在住宅小區內顯著位置公告。
采用電子投票的，應當通過住房和城鄉建設主管部門建立或者認可的平臺進行。
第十四條 住宅小區內業主人數超過三百人的，可以以樓棟、單元或者樓層為單位推選業主代表，成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生方式、業主代表大會的召開形式由業主大會決定。
業主代表參加業主代表大會會議前，應當事先征求其所代表的業主意見，并將征求的意見在業主代表大會會議上如實反映。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由五到十一名單數成員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任由業主委員會在業主委員會委員中推選產生。
第十六條 業主委員會可以設立候補委員，其人數不得超過委員人數的百分之五十，業主委員會委員出現缺額時，由候補委員按照得票多少依次遞補。候補委員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。
業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數百分之五十的，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
業主委員會委員和候補委員名單應當在住宅小區內顯著位置公告。
第十七條 業主委員會根據業主大會的決定或者授權，討論、決定住宅小區物業服務和管理公共事項，應當召開業主委員會會議，并于會議召開七日前在住宅小區內顯著位置公布會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意，并將決定自作出之日起三日內在住宅小區內顯著位置予以公布。
業主委員會委員不履行委員職責、損害業主共同利益或者有其他可能影響其公正履行職責行為的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談并責令限期改正；逾期不改正的，責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其資格。
第十八條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議，完成換屆選舉；逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。
第十九條 住宅小區有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組建物業管理委員會：
（一）不具備條件成立業主大會；
（二）具備條件成立業主大會，但是確有困難未成立；
（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。
物業管理委員會作為臨時機構，應當組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的住宅小區成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第二十條 物業管理委員會由業主、居（村）民委員會、建設單位等九到十三名單數成員組成，其中業主人數不少于二分之一；涉及已售公有住房住宅小區的，原售房單位應當派員參加。
物業管理委員會應當將成員名單在住宅小區內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
物業管理委員會組建和運行的具體辦法，由市人民政府另行制定。
第三章 物業服務
第二十一條 建設單位與物業服務人應當在新建物業交付使用十五日前完成物業承接查驗；承接查驗完成后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議并作為前期物業服務合同的補充協議。
物業服務人應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存，在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。
第二十二條 前期物業服務費實行政府指導價。發展改革主管部門應當會同住房和城鄉建設主管部門按照國家和省有關規定確定并公布前期物業服務費收費標準，每三年進行評估和公示，并根據評估結果適時調整收費標準。
物業服務收費實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務人在物業服務合同中約定。市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準；市發展改革主管部門應當定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人參考確定物業服務費標準。
第二十三條 業主應當遵守管理規約或者業主公約，按照物業服務合同的約定履行義務。
業主未按照合同約定支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以申請調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟；經仲裁裁決或者司法裁判確認后仍不履行的，物業服務人可以依法申請強制執行。
第二十四條 一個物業管理區域由一個物業服務人實施物業服務。
業主大會選聘新的物業服務人的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內與業主委員會辦理完全部交接手續，依法履行交接義務。
第二十五條 物業服務人不得有下列行為：
（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準；
（二）擅自提高物業服務收費標準、增加收費內容；
（三）擅自處分業主共有財產，擅自利用或者允許他人利用業主共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動；
（四）擅自撤離住宅小區，停止物業服務；
（五）泄露業主隱私或者其他個人信息；
（六）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、供電信網絡服務或者擅自改換門禁、設置道閘限制業主進出小區等方式催交物業服務費；
（七）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
第二十六條 物業服務人應當在住宅小區內顯著位置公示并及時更新下列事項：
（一）物業服務人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
（四）業主支付物業服務費、公共水電費用分攤情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況；
（五）住宅小區內停車位（庫）的銷售、出租、分配以及使用情況；
（六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；
（七）其他應當公示的信息。
第二十七條 物業服務人應當按照法律法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，做好住宅小區內清掃保潔、綠化養護、維修維護、安全管理、日常巡查、停車管理等綜合服務工作。
物業服務人應當做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應急預案。發生安全事故或者其他突發事件時，物業服務人應當及時按照有關規定開展應急處置，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門報告，協助開展應急防控和救助工作。
第二十八條 物業服務人不履行或者不能履行物業服務合同，影響業主基本生活的，由全體業主在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下共同承擔管理責任。
經業主委員會或者百分之二十以上業主申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織實施臨時物業服務，提供垃圾清運、電梯運行、安全保衛、交通管理等維持住宅小區基本生活秩序的服務，并將服務事項、服務期限、服務費用等相關內容在住宅小區內顯著位置公示。
臨時物業服務期限不超過一年，服務費用由全體業主共同承擔。
第二十九條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅小區，市、縣（市、區）人民政府應當推動完善配套基礎設施和公共服務設施，改善小區綜合環境。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、推動老舊住宅小區成立業主組織，選聘物業服務人或者開展自我管理；對未實施物業服務的老舊住宅小區，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織實施基本物業服務。基本物業服務的內容、期限以及費用承擔方式等由縣（市、區）人民政府制定。
鼓勵通過采取連片接管、物業城市等模式引入物業服務人，為老舊住宅小區提供專業化物業服務。
第三十條 市住房和城鄉建設主管部門應當建立健全物業服務質量考評機制，制定物業服務考核評價具體辦法，組織業主或者第三方對物業服務質量進行考核評價，考核評價結果作為物業服務收費標準、物業服務人選聘或者續聘的參考依據。
第四章 物業的使用與維護
第三十一條 業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
業主對物業專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
第三十二條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）違法修建建筑物、構筑物和裝飾物；
（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（三）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（四）擅自改變房屋用途；
（五）擅自占用公共門廳、樓梯間、安全出口等公共區域；
（六）擅自占用公共綠地，或者擅自移植、砍伐小區內的樹木等；
（七）損壞、挪用、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地；
（八）不按照規定停放車輛或者占用公共區域長期停放車輛；
（九）從建筑物中拋擲物品；
（十）制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；
（十一）擅自架設電線、電纜為車輛充電或者建設車輛充電設施；
（十二）用電梯轎廂運載電動自行車或者攜帶電動自行車進入室內充電；
（十三）法律法規、管理規約或者業主公約禁止的其他行為。
有前款所列行為的，物業服務人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向有關部門報告。
第三十三條 禁止在住宅小區內飼養大型犬和烈性犬。
業主、物業使用人在住宅小區內飼養犬只的，應當依法實施犬只狂犬病免疫接種。攜犬只出戶的，應當按照規定束犬鏈（繩）牽引，及時清除犬只排泄物；攜犬只進入電梯等密閉空間的，應當為犬只戴嘴套或者將犬只裝入犬袋（籠）。
物業服務人應當加強對養犬行為的日常巡查，提醒業主、物業使用人履行犬只看管義務，對違法違規養犬行為進行勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向公安或者城市管理執法等部門報告。
第三十四條 業主、物業使用人利用住宅開展培訓、民宿以及其他經營性活動的，應當遵守法律法規和業主公約或者管理規約，經有利害關系的業主一致同意，依法辦理有關手續，并告知業主委員會和物業服務人。
第三十五條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當在開工前書面告知施工期限、作業時間、垃圾堆放和清運要求以及施工中的禁止行為等事項。
物業服務人應當加強對裝飾裝修行為的檢查并做好記錄。對違反裝飾裝修規定的行為，應當及時進行勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時向有關部門報告。
第三十六條 按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的車位（庫）的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人；在首先滿足業主的需要后，將車位（庫）出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過一年。
業主要求承租尚未出售的車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租，不得拒絕按月、按年等租期形式出租。
住宅小區內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用以及收費管理等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務人不得銷售或者變相銷售。
住宅小區內依法配建的人民防空工程不得出售、附贈，平時用于停放汽車的，應當開放使用并保持人民防空功能，由人民防空工程投資者負責維修、保養。　
住宅小區內配建車位（庫）的供地、規劃、預售、交易以及不動產登記的具體辦法，由市人民政府另行制定。　
第三十七條 物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權益的情形時，相關業主應當及時修繕或者采取防范措施。
經業主委員會或者物業服務人通知后，業主仍未及時修繕或者采取防范措施的，業主委員會、物業服務人以及利益受損害的業主可以按照法律法規的有關規定、物業服務合同、業主公約或者管理規約等約定，代為修繕或者采取防范措施，費用由相關業主承擔。
第三十八條 支持業主為既有住宅加裝電梯，改善居住條件。為既有住宅加裝電梯的，應當征求所在樓棟或者單元全體業主的意見。本樓棟或者本單元專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，可以申請為既有住宅加裝電梯。
市、縣（市、區）人民政府應當簡化審批程序、制定扶持政策，為既有住宅加裝電梯提供便利。
第三十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用；專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔。
業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。
住宅專項維修資金的具體管理辦法由市住房和城鄉建設主管部門會同市財政部門另行制定。
第四十條 物業保修期滿后，發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時，物業服務人、業主委員會或者相關業主應當先行采取應急措施，并向住房和城鄉建設主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請，住房和城鄉建設主管部門應當即時核準并撥付住宅專項維修資金：
（一）屋面、外墻滲漏的；
（二）電梯故障的；
（三）消防設施故障的；
（四）公共護欄（圍）破損嚴重的；
（五）樓體外立面有脫落危險的；
（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（七）危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。
發生前款情況后，未采取應急措施的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門立即組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第五章 法律責任
第四十一條 違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定。
第四十二條 物業服務人有下列行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定處罰：
（一）違反本條例第二十四條第二款，原物業服務人未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；
（二）違反本條例第二十五條第六項，采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、供電信網絡服務或者擅自改換門禁、設置道閘限制業主進出小區等方式催交物業服務費的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；
（三）違反本條例第二十六條，未按照規定在住宅小區內公示或者更新有關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第四十三條 建設單位、物業服務人違反本條例第三十六條，銷售或者變相銷售車位（庫）的，由住房和城鄉建設主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規定出租車位（庫）的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。
第四十四條 國家機關及其工作人員在物業服務監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第六章 附則
第四十五條 非住宅小區物業服務和管理，參照本條例執行。
第四十六條 本條例自2024年7月1日起施行。