山東省臨沂市人大常委會(huì)

臨沂市物業(yè)管理?xiàng)l例



（2024年5月16日臨沂市第二十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過 2024年7月25日山東省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)）



目 錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 物業(yè)服務(wù)

第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第五章 監(jiān)督管理

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人等相關(guān)主體的合法權(quán)益，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例未作規(guī)定的，適用有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

第三條 本市物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與的工作格局。

第四條 本市建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理黨建機(jī)制，推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人中設(shè)立黨的基層組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等在社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全部門分工負(fù)責(zé)、屬地協(xié)同共治的工作機(jī)制，將物業(yè)管理納入服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。

第六條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)技術(shù)管理規(guī)定，規(guī)范推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)建設(shè)。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等在物業(yè)管理中的應(yīng)用，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。



第二章 業(yè)主和業(yè)主組織



第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選舉、表決前核實(shí)業(yè)主身份。

第八條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。籌備組中的業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦、自薦或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

第九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)，更換業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）共有部分經(jīng)營(yíng)收益的使用和分配；

（十）確定對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員等人員是否發(fā)放津貼或者補(bǔ)助，以及發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)不得將應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)，或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能及時(shí)召開的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；逾期仍未召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行投票。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、方式、議題及其具體內(nèi)容等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并同時(shí)告知居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員列席會(huì)議，并進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)（村）黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)（村）黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定選舉候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員有權(quán)列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)成員缺額時(shí)，候補(bǔ)成員可以遞補(bǔ)為業(yè)主委員會(huì)成員。候補(bǔ)成員的人數(shù)及遞補(bǔ)規(guī)則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，但人數(shù)不得超過業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)。

任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的三分之二，或者出現(xiàn)其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（二）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用；

（五）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的使用，按照業(yè)主大會(huì)的決定組織維修資金的歸集、補(bǔ)交和續(xù)交；

（六）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每季度向業(yè)主公布業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益、住宅專項(xiàng)維修資金的籌集使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息；

（七）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）督促業(yè)主配合或者執(zhí)行各級(jí)人民政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)出售、出租、出借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等侵害業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利；

（七）與物業(yè)服務(wù)人存在可能影響其公正履行職責(zé)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；

（八）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定行為之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格。

第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，經(jīng)兩次籌備組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，仍未選舉出業(yè)主委員會(huì)的；

（三）業(yè)主委員會(huì)因任期屆滿或者成員缺額、被罷免等情形，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，仍未選舉出新的業(yè)主委員會(huì)的。

第十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、建設(shè)單位指派的代表以及業(yè)主組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的代表?yè)?dān)任。

第十九條 物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理委員會(huì)自行解散。

物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行的具體辦法由市人民政府制定。



第三章 物業(yè)服務(wù)



第二十條 物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，并按照規(guī)定登錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)員工、物業(yè)服務(wù)外包人員的文明服務(wù)教育和管理，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)和建設(shè)單位，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)。

第二十二條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十三條　縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)工作。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人共同對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成書面查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)承接查驗(yàn)的具體辦法由市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第二十四條　建設(shè)單位按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修責(zé)任。

物業(yè)保修期屆滿九十日前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行全面查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（二）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（三）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)；

（四）及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主委員會(huì)告知更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況；

（五）對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（六）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、有關(guān)部門和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（八）法律、法規(guī)的其他有關(guān)規(guī)定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、服務(wù)電話、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和方式等；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的報(bào)修電話等；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收交情況、受委托管理的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)人可以同時(shí)將前款公示的內(nèi)容通過信息化方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十七條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供水、供電、供氣、供熱，以及限制車輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

未經(jīng)業(yè)主共同決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)不得擅自利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得擅自使用屬于業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益。

下列收入在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主公共收益：

（一）利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地設(shè)置停車位收取的車位場(chǎng)地使用費(fèi)；

（二）利用電梯、車庫(kù)、場(chǎng)地、樓體等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)布廣告的經(jīng)營(yíng)性收入；

（三）利用物業(yè)服務(wù)用房或者公共區(qū)域獲取的租金；

（四）共有部分被依法征收的補(bǔ)償金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有的收入。

一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)開立一個(gè)公共收益賬戶。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算，并按季度將收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。

經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主公共收益可以由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人代收代管，但應(yīng)當(dāng)遵守前款規(guī)定。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。未約定期限的，應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人違反第一款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十條 因物業(yè)服務(wù)人退出等原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不得超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人和新物業(yè)服務(wù)人做好交接。



第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)



第三十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得實(shí)施下列行為：

（一）違法搭建建（構(gòu)）筑物、障礙物或者挖掘地下空間；

（二）侵占綠地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（三）侵占、損壞樓道等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）破壞或者擅自改變建（構(gòu)）筑物外立面造型；

（五）未按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（六）將陽(yáng)臺(tái)或者沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（七）損壞、擅自拆改建（構(gòu)）筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口；

（九）從建（構(gòu)）筑物中向外拋擲物品；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十一）產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲干擾他人正常生活；

（十二）違反規(guī)定出租房屋；

（十三）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)與建設(shè)工程項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。建設(shè)工程項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配套建設(shè)的人防工程平時(shí)用作停車位的，可以出租，但不得出售、附贈(zèng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)人防工程停車位作出明顯標(biāo)識(shí)。

建設(shè)單位在商品房銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈(zèng)或者出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量予以明確并公示。

第三十四條 新建或者改建、擴(kuò)建住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，配套建設(shè)電動(dòng)自行車停放場(chǎng)所和充電設(shè)施。既有住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊住宅區(qū)改造等，建設(shè)電動(dòng)自行車停放場(chǎng)所和充電設(shè)施。

電動(dòng)自行車使用人不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口以及消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地停放電動(dòng)自行車，不得違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車庫(kù)以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造的。

出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對(duì)應(yīng)急維修情形進(jìn)行查驗(yàn)確認(rèn)后，直接申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報(bào)告、驗(yàn)收合格證明以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。



第五章 監(jiān)督管理



第三十六條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策，指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用；

（三）制定前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)辦法，負(fù)責(zé)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)和管理；

（四）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（五）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；

（六）監(jiān)督開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、供水、供氣、供熱、工程質(zhì)量、房屋租賃、消防設(shè)計(jì)驗(yàn)收等方面規(guī)定的執(zhí)行情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第三十七條 縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分登記、業(yè)主委員會(huì)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理和住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)督；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；

（四）開展物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)，定期對(duì)信用等級(jí)情況進(jìn)行公示；

（五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第三十八條　市、縣（區(qū)）人民政府相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)履行與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)，做好下列工作：

（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定和調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)開展社區(qū)（村）警務(wù)工作，加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)治安防范，對(duì)安防情況開展監(jiān)督檢查，查處危害公共安全、擾亂公共秩序的違法行為；

（三）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)（村）加強(qiáng)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和管理服務(wù)設(shè)施的維護(hù)管理；

（四）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的批后規(guī)劃管理，以及未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)行為的監(jiān)督檢查；

（五）城市管理部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)生活垃圾的收集、運(yùn)輸和處理的監(jiān)督管理，查處違反綠化、城鎮(zhèn)容貌和環(huán)境衛(wèi)生等法律、法規(guī)的違法行為；

（六）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)傳染病的防控指導(dǎo)和生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督；

（七）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全的監(jiān)督檢查，查處違反市場(chǎng)監(jiān)督管理法律、法規(guī)的違法行為；

（八）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)督促落實(shí)消防安全責(zé)任，查處影響消防設(shè)施和消防車通道使用等違反消防法律、法規(guī)的違法行為；

（九）其他部門和機(jī)構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好有關(guān)工作。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的制定、修改和廢止情況，及時(shí)調(diào)整、明確涉及物業(yè)管理的執(zhí)法主體和執(zhí)法事項(xiàng)，并向社會(huì)公布。

第三十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，履行下列職責(zé)：

（一）組織和指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉和物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，做好業(yè)主委員會(huì)備案有關(guān)工作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）組織確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)；

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)和物業(yè)管理項(xiàng)目的交接；

（五）組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)；

（六）定期組織物業(yè)服務(wù)區(qū)域隱患排查，督促問題整改；

（七）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項(xiàng)；

（八）與物業(yè)管理有關(guān)的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展與物業(yè)管理有關(guān)的工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，每年開展一次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。

業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)情況應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)情況，組織召開業(yè)主大會(huì)依法解聘、更換物業(yè)服務(wù)人。



第六章 法律責(zé)任



第四十一條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，適用其規(guī)定。

第四十二條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門給予處罰：

（一）違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，未公示相關(guān)內(nèi)容的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款；

（二）違反本條例第二十七條第三款規(guī)定，采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供水、供電、供氣、供熱，以及限制車輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十九條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第四十三條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門給予處罰：

（一）違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫(kù)，建設(shè)單位拒絕出租的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（二）違反本條例第三十三條第四款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈(zèng)或者出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量予以明確并公示的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十四條 國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中，有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。



第七章 附 則



第四十五條 本條例自2024年10月1日起施行。