廣東省珠海市人大常委會

珠海經濟特區加強住宅小區治理若干規定

（2023年9月28日珠海市第十屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過）



第一條 為了進一步加強住宅小區治理工作，提高社會治理水平，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合珠海經濟特區實際，制定本規定。

第二條 本市住宅小區治理應當堅持以人民為中心的發展思想，建立和完善中國共產黨統一領導、各級政府依法履責、各類組織積極協同、人民群眾廣泛參與，自治、法治、德治相結合的治理體系。

第三條 市人民政府（以下簡稱市政府）應當建立依據常住人口配置公共服務資源的制度，制定各職能部門、鎮人民政府和街道辦事處（以下簡稱鎮街）在住宅小區治理方面的權責清單，將各區人民政府（以下簡稱區政府）、各職能部門、各鎮街開展住宅小區治理工作情況作為評價其開展社會治理工作的重要指標。

市政府應當依法厘清鎮街和居民委員會的權責邊界，明確居民委員會承擔的社區工作事項清單以及協助政府的社區工作事項清單。市、區各職能部門不得自行決定將自身權責事項派交鎮街、居民委員會承擔。

第四條 市、區政府應當按照各自職責對住宅小區治理工作給予經費保障，列入同級財政預算統籌安排。

第五條 居民委員會應當以小組、網格或者樓組為基本單元加強住宅小區管理，引導居民通過建立互聯網群組等線上或者線下方式有序開展鄰里互助和協商自治。居民委員會應當加強與樓（組）長、網格員、互聯網群組管理人的溝通聯系，為居民開展自我服務、自我管理和協商自治提供指導、服務。

對于老齡社區、老舊小區等存在特殊情況的居民委員會，區政府和鎮街應當為其增加配備社區工作者。政府開發的社區公共管理、公共衛生、應急服務等公益性崗位，應當優先為居民委員會配備。

第六條 本市建立黨建引領下的居民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制，推動業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員。鼓勵符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

第七條 本市建立社區黨組織牽頭，居民代表、業主自治組織、物業服務人以及相關企業事業單位共同參與的住宅小區議事協商機制，對住宅小區的物業管理、房屋使用安全、更新改造、房屋租賃、環境綠化、消防安全、衛生防疫、垃圾分類等公共事務進行民主協商。

對于涉及多個社區的事務或者社區難以解決的問題，可以由社區形成議題并提交鎮街，鎮街應當組織相關單位、利益相關主體等進行協商，鼓勵邀請有關部門、人大代表、政協委員等參與，充分論證可行性、必要性和居民實際需求，并推動項目實施。

第八條 市、區政府應當加強對社會組織的培育、扶持、服務、監管，鼓勵社會組織在住宅小區開展服務，支持黨組織健全、公益性質明確、管理規范的社會組織參與住宅小區公益服務、承接相關公共服務項目。

第九條 鎮街綜治中心應當完善聯調聯防聯治機制，持續優化住宅小區內各類突發事件和違法行為的發現、應對、處置、反饋等工作流程，實現事件閉環高效處理。

第十條 根據《珠海市人民代表大會常務委員會關于鎮街綜合行政執法的決定》的規定，按照相關程序將與住宅小區密切相關且基層能夠有效承接的行政執法事項，交由鎮街行使，并定期組織評估。

第十一條 鎮街應當建立住宅小區安全隱患排查機制，定期排查老舊房屋、樓道堆物、高空墜物、違規裝修、違規群租、非法存儲銷售瓶裝液化石油氣等安全隱患，居民委員會予以協助和配合。

鎮街應當會同有關部門建立住宅小區安全隱患聯動整治機制，發現安全隱患的，應當及時督促整改，拒不整改或者整改不符合規定的，及時啟動執法程序，必要時通過聯合執法等方式開展整治。

第十二條 有下列情形之一的，經占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主提請，鎮街可以設立物業管理委員會作為臨時機構，依照本規定承擔相關職責：

（一）不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未能成立的；

（二）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

老舊小區符合前款規定的，鎮街應當設立物業管理委員會。老舊小區的認定標準由市政府組織另行確定。

物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設部門另行制定。

第十三條 未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使業主大會和業主委員會的職責。

成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會履行職責，并組織執行業主大會的決定。

物業管理委員會應當推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

第十四條 物業管理委員會由業主代表以及鎮街、居民委員會代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。

物業管理委員會主任由鎮街或者居民委員會代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

物業管理委員會可以持成立證明申請刻制物業管理委員會印章，開設銀行賬戶。

第十五條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的，應當召開。

會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加，業主代表委員不能委托代理人參加會議。會議決定事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后七日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示十五日。

第十六條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由鎮街重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會應當于業主委員會成立之日起停止履行職責，并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

第十七條 市住房和城鄉建設部門應當加強對物業管理活動的監督管理，制定并公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。物業服務人應當按照物業服務規范和標準提供服務。

住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立后，業主與物業服務人可以采用酬金制或者包干制等計費方式。

本市逐步推行酬金制計費方式，具體方案由市住房和城鄉建設部門另行制定。

第十八條 市住房和城鄉建設部門應當建立業主委員會、物業服務人、物業項目負責人信用信息檔案，將涉及物業管理的違法行為、行政處罰決定等有關信息進行記錄并通過物業管理信息平臺予以公布。

市住房和城鄉建設部門應當根據信用信息記錄等情況依法實施分類監管，建立相應的激勵和懲戒制度。分類監管的具體辦法，由市住房和城鄉建設部門另行制定。

第十九條 建設單位在前期物業招標文件中，應當將物業服務人的信用評價納入評標標準。鼓勵業主大會、業主委員會將物業服務人的信用評價作為選聘依據。

物業服務人有下列情形之一的，住房和城鄉建設部門應當責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和公示，記入信用信息檔案。限期改正期間，該物業服務人不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

（一）未按照《珠海經濟特區物業管理條例》的規定退出或者接管物業項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

（二）物業服務合同期限未滿，擅自提前撤出物業管理區域的；

（三）將物業服務合同約定的全部事項委托給他人或者將全部服務支解后轉委托的。

第二十條 住房和城鄉建設部門應當根據物業服務規范和標準，定期組織鎮街對物業服務人進行考核。業主、業主委員會、社區黨組織和居民委員會的意見應當納入考核依據。考核結果應當向社會公布，并記入物業服務人信用信息檔案。

第二十一條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布并及時更新物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務合同、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備質量安全狀況及維保單位和聯系方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、電梯維護保養支出情況等信息。

市住房和城鄉建設部門應當加強物業管理信息平臺建設，鼓勵物業服務人將前款要求公示的有關信息在物業管理信息平臺公示。

物業服務人違反第一款規定，未按照要求公示物業服務有關信息的，依照《珠海經濟特區物業管理條例》的規定予以處罰。

第二十二條 物業服務人按照物業服務合同的約定，對物業服務用房中的經營用房等共有部分進行經營產生的收益，在扣除合理成本之后屬于業主共有。

業主共有收益委托物業服務人管理的，物業服務人應當開設專門賬戶，不得與物業服務人其他收支合用賬戶，相關賬戶信息應當在物業服務合同中列明。業主共有收益由業主委員會或者物業管理委員會管理的，應當以業主委員會或者物業管理委員會名義開設專門賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義開設賬戶。物業服務人或者業主委員會、物業管理委員會應當定期將業主共有收益的收支情況在物業管理區域顯著位置公開張貼并同時在物業管理信息平臺發布。業主經實名認證后，可以通過物業管理信息平臺查詢本人所在物業管理區域業主共有收益的收支情況。

物業服務人違反第二款規定，未按照要求開設共有收益專門賬戶并公示的，由住房和城鄉建設部門給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

業主委員會或者物業管理委員會違反第二款規定，未按照要求開設共有收益專門賬戶并公示的，由住房和城鄉建設部門給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，對相關責任人處二千元以上一萬元以下罰款。

第二十三條 業主共有收益信息公示情況，納入前期物業招標投標、物業項目考核評優、物業服務人信用評價等工作。業主共有收益信息公示的具體辦法，由市住房和城鄉建設部門另行制定。

第二十四條 業主委員會應當根據法律法規規定和管理規約約定規范運行。業主委員會作出違反法律法規、管理規約的決定，鎮街應當責令限期改正；拒不改正的依法依規撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，鎮街應當指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。業主委員會成員存在索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益，或者侵占業主共有財物等違法行為的，由住房和城鄉建設部門責令改正，并沒收違法所得；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主委員會應當持成立證明開設銀行賬戶。

第二十五條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業費。

業主逾期不支付物業費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其支付；拒不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

第二十六條 市政府應當加強對老舊小區改造工作的領導，建立健全政府統籌、條塊協作、各職能部門齊抓共管的工作機制。

電力、通信、供水、排水、供氣等專業經營單位應當履行社會責任，將老舊小區需要改造的對應配套設施優先納入本單位專營設施年度改造計劃，并主動與老舊小區改造年度計劃做好銜接。

第二十七條 支持有條件的鎮街探索區域化、連片化的物業服務模式，推動物業管理區域合并，整體提升無物業小區管理水平。

第二十八條 市、區政府應當支持住宅小區改建停車位，鼓勵依法利用閑置地塊、綠地地下空間新建停車場（庫），優化推廣智慧停車信息平臺，引導住宅小區內部以及周邊區域共享停車資源。

第二十九條 物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建設單位不得將車位、車庫出售給業主以外的單位和個人。車位、車庫優先滿足業主的需要后仍有空余的，可以出租給業主以外的單位和個人，租賃合同期限不得超過六個月。

違反前款規定，建設單位將車位、車庫出售、出租給業主以外的單位和個人的，由住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期不改正的，按照每違法出售、出租一個車位、車庫處二萬元以上五萬元以下罰款，并沒收違法所得。

第三十條 電力、通信、廣播電視等產權單位和實際管理人是纜線運營管理的責任主體，應當對纜線進行運營維護，并按照約定向住宅小區使用人提供使用、維護等服務。

市政府應當制定住宅小區電力、通信、廣播電視等纜線敷設城市容貌標準并予以公布。纜線運營管理單位在住宅小區布設纜線時應當嚴格執行纜線敷設城市容貌標準。

第三十一條 業主、物業使用人、物業服務人等不得違規私自拉設電線、通信、廣播電視等纜線。

物業服務人發現業主、物業使用人違規私自拉設電線、通信、廣播電視等纜線的，應當進行勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當立即通過數字城管等平臺向有關部門報告。

違反第一款規定，業主、物業使用人、物業服務人違規私自拉設電線、通信、廣播電視等纜線，危害用電、消防安全的，由電力主管部門、消防救援機構依照《中華人民共和國電力法》、《中華人民共和國消防法》等法律、法規、規章的規定予以處罰；影響市容環境的，由城市管理和綜合執法部門責令限期改正，逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款，并沒收設置的纜線。

違反第二款規定，物業服務人未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告的，由住房和城鄉建設部門予以警告，處五百元以上一千元以下罰款。

第三十二條 住宅小區建(構)筑物應當保持整潔、完好、美觀，并與周圍環境相協調。住宅小區建（構）筑物外立面的日常維護管理和清潔整修由建（構）筑物的所有權人負責。任何單位和個人不得實施下列行為，破壞住宅小區建（構）筑物安全、整潔:

（一）擅自在住宅小區建筑物外立面搭建建（構）筑物;

（二）擅自在住宅小區建筑物外立面開門開窗；

（三）擅自改變住宅小區建（構）筑物外立面造型、色彩或者改變建筑結構；

（四）擅自拆除陽臺欄桿、欄板等安全防護設施；

（五）違反城市容貌標準，在住宅小區建筑物屋頂、陽臺共有部分搭棚、設架或者雜亂堆放物品；

（六）其他破壞住宅小區建（構）筑物安全、整潔的行為。

物業服務人應當按照物業服務合同約定開展日常巡查，發現建（構）筑物存在安全隱患的，應當及時通知業主；屬于業主共有部分的，應當按照物業服務合同約定進行妥善維修、養護；對破壞建（構）筑物安全、整潔的行為，應當及時進行勸阻；勸阻無效的，應當立即向有關部門報告。

違反第一款規定，破壞住宅小區建（構）筑物安全、整潔的，由城市管理和綜合執法部門責令限期改正；逾期不改正的，對單位處一萬元以上五萬元以下罰款，對個人處一千元以上五千元以下罰款。構成違法建筑或者設施的，由城市管理和綜合執法部門依法查處。

違反第二款規定，物業服務人未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告的，由住房和城鄉建設部門給予警告，處五千元以上一萬元以下罰款。

第三十三條 已實行物業管理的住宅小區，物業服務人應當按照相關標準和技術規范以及物業服務合同的約定對小區園林綠化進行日常管理和養護；未實行物業管理的住宅小區，依照《珠海經濟特區園林綠化條例》的規定執行。

第三十四條 住宅小區內有關單位和個人不得實施違法搭建建筑、損壞承重結構、違法改變房屋原始設計等危害房屋安全的行為。

物業服務人發現有關單位和個人有上述違法行為的，應當予以勸阻、制止，留存相關資料；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內通過數字城管等平臺報告，數字城管等平臺應該立即依法轉交有關部門處置。涉及違法搭建建（構）筑物或者違反房屋裝飾裝修相關規定行為的，物業服務人應當按照管理規約限制相關施工人員、建筑材料進入住宅小區。

違反第一款規定，住宅小區內有關單位和個人違法搭建建筑、損壞承重結構、違法改變房屋原始設計等危害房屋安全的，由城市管理和綜合執法、住房和城鄉建設等部門依職權依照《建設工程質量管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《珠海經濟特區城鄉規劃條例》等法律、法規、規章的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

違反第二款規定，物業服務人未及時對違法行為予以勸阻、未及時報告，或者未按照管理規約限制相關施工人員、建筑材料進入的，由住房和城鄉建設部門給予警告，處五千元以上一萬元以下罰款。

第三十五條 有關執法部門、鎮街接到物業服務人報告或者投訴舉報的，應當及時到現場進行調查核實，法律、法規另有特定時限要求的從其規定。

第三十六條 有關執法部門查處住宅小區內的違法行為時，執法人員可以依法進入違法現場調查、取證，業主、物業使用人以及現場相關人員應當配合，不得拒絕、阻撓。必要時，公安機關應當依法予以協助。

阻礙國家機關工作人員依法執行職務、影響行政執法機關依法辦案，構成違反治安管理行為的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

對居民委員會、物業服務人等單位和個人提供的照片、視（音）頻等相關資料，經查證屬實的，可以作為行政執法案件證據材料。

第三十七條 本市有住宅小區的村民委員會參照本規定關于居民委員會的要求執行。

第三十八條 本規定自2023年11月1日起施行。