山西省太原市人大常委會(huì)

太原市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2017年3月30日山西省第十二屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過）



山西省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議審議了太原市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十五次會(huì)議于2016年12月14日通過的《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》，決定予以批準(zhǔn)。




太原市物業(yè)管理?xiàng)l例



(2016年12月14日太原市第十三屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第四十五次會(huì)議通過

2017年3月30日山西省第十二屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議批準(zhǔn))



目 錄

第一章 總則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六章 保障措施
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則


第一章 總 則


第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府監(jiān)管、專業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治的原則。

第四條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣（市、區(qū)）房產(chǎn)主管部門按照規(guī)定職責(zé)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

發(fā)展與改革、經(jīng)濟(jì)與信息化、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)管理、公安、財(cái)政、審計(jì)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林、人民防空、市容環(huán)衛(wèi)、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照約定委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)價(jià)費(fèi)用測算、消防安全和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域


第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共有設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素。

第九條 新建房屋出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)主管部門確定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。

已投入使用但尚未備案的物業(yè)管理區(qū)域，由縣（市、區(qū)）房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見并公示后確定，并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。

第十條 縣（市、區(qū)）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、開發(fā)建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置建設(shè)物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房），滿足物業(yè)管理的使用。

新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目首期開發(fā)階段按照規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確配置物業(yè)管理用房的位置、面積。物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當(dāng)以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)為原則，并具備通風(fēng)、采光條件及水、電、暖等基本使用功能。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受前款委托的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)項(xiàng)目依法交付使用后三十日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并履行移交手續(xù)：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止后十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將前款所列資料移交業(yè)主委員會(huì)或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因特殊情況不能移交的，由所屬街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為保管。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負(fù)有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，防止資料遺失和信息泄露。



第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)


第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議七日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見。

第十七條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，由業(yè)主、居（村）民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、公安派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之五十。

第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán)；

（三）擬定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見之日起七日內(nèi)決定是否采納并書面答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。

第十九條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；

　 （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（九）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；

（十）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告；

（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

決定前款第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)和第（八）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員由單數(shù)組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的；

（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；

（五）拖欠或者拒不交納物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（七）組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行違法活動(dòng)；

（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）因房屋轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（五）連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，接受業(yè)主質(zhì)詢；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）其他職責(zé)。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，工作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)，具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)確定。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)


第二十七條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。

第二十九條 新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下內(nèi)容：

（一）選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）臨時(shí)管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（五）其他依法應(yīng)當(dāng)明示的內(nèi)容。

第三十條 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺(tái)賬；

（二）加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施等涉及人身安全以及其他有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作；

（三）按照規(guī)定及時(shí)公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息；

（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時(shí)勸阻、制止，對(duì)拒不聽從勸阻的，及時(shí)向?qū)俚叵嚓P(guān)部門報(bào)告；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營；

（三）強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn)；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)合同約定，擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；

（六）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，不能及時(shí)排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及建筑物安全的；

（二）發(fā)生群體性事件的；

（三）發(fā)生重大傷亡事件的；

（四）其他應(yīng)當(dāng)報(bào)告的情況。

有關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房以及下列資料：

（一）建設(shè)單位按照本條例第十三條規(guī)定移交的資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；

（七）業(yè)主名冊(cè)等相關(guān)資料；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，經(jīng)法院判決或者仲裁裁決后逾期仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人不良信用檔案。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)以及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定；其他物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。



第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)


第三十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的規(guī)定。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　 （一）違反規(guī)定進(jìn)行裝飾、裝修，損壞或者擅自改變房屋主體、承重結(jié)構(gòu)和門窗位置；

（二）擅自在建（構(gòu)）筑物上懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；

（三）違法搭建建（構(gòu)）筑物；

（四）侵占、破壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)性物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；

（七）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。

業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；車位、車庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

第四十三條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

經(jīng)營性活動(dòng)的收益主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會(huì)。

第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?br>
發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)部門，并組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第四十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋合同備案或者交房前，按照物業(yè)總建筑面積以及交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一交存住宅專項(xiàng)維修資金。物業(yè)交付使用時(shí)開發(fā)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積以及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分的住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn)。交存標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

第四十八條 保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國家、省、市住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。

本條例實(shí)施前，業(yè)主未交存住宅專項(xiàng)維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費(fèi)用的，由維修所涉及的業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偂?br>
第四十九條 住宅專項(xiàng)維修資金由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門確定的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理。住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)所需的管理費(fèi)用在住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支。

第五十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（五）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（六）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位持相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告向市、縣（市）住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。

沒有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)提出申請(qǐng)。

住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。



第六章 保障措施


第五十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五十二條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策措施，研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案和專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)督管理。

第五十三條 縣（市）房產(chǎn)主管部門確定本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。縣（市、區(qū)）房產(chǎn)主管部門做好以下工作：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查，開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查；

（三）組織開展物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理糾紛的調(diào)解和處理；

（五）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五十四條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（一）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等活動(dòng)；

（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五十五條 市、縣（市、區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好以下工作：

（一）發(fā)展與改革部門負(fù)責(zé)信用信息的管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查；

（二）經(jīng)濟(jì)與信息化部門負(fù)責(zé)供電企業(yè)的監(jiān)督檢查和通訊企業(yè)的協(xié)調(diào)指導(dǎo)；

（三）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)房屋建筑工程保修期內(nèi)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位履行質(zhì)量保修責(zé)任的監(jiān)督；

（四）城鄉(xiāng)管理部門負(fù)責(zé)供水、供暖和供氣供給的監(jiān)督管理、檢查；

（五）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)消防、監(jiān)控安防、寵物飼養(yǎng)、車輛停放、房屋租賃等開展監(jiān)督檢查管理工作；

（六）財(cái)政部門負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金等的監(jiān)督工作；

（七）審計(jì)部門負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金等的審計(jì)工作；

（八）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建建（構(gòu)）筑物以及加裝電梯、增建車位、車庫的審核和違法搭建建（構(gòu)）筑物等的查處；

（九）環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、燃煤設(shè)施、噪音污染、危險(xiǎn)廢棄物等的監(jiān)督檢查；

（十）園林部門負(fù)責(zé)對(duì)園林綠地及其附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理的監(jiān)督檢查，負(fù)責(zé)對(duì)擅自伐移樹木、損毀綠化成果行為的監(jiān)督檢查，負(fù)責(zé)對(duì)擅自改變綠化用地性質(zhì)、擠占綠線等違法行為的監(jiān)督檢查，同時(shí)會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行依法查處；

（十一）人民防空部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為的監(jiān)督檢查；

（十二）市容環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)垃圾清運(yùn)等的監(jiān)督檢查；

（十三）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作。

第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，依法承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)工作。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度。

聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位人員參加，協(xié)調(diào)化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

第五十八條 相關(guān)單位和個(gè)人可以通過政務(wù)熱線或者有關(guān)部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對(duì)物業(yè)管理的違法、違規(guī)行為投訴、舉報(bào)。

有關(guān)部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在十日內(nèi)予以回復(fù)。

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