湖南省婁底市人民政府

婁底市物業管理辦法

婁底市人民政府令第 37號

　　

　　《婁底市物業管理辦法》已經2014年5月14日市人民政府第5次常務會議通過，現予公布，自2014年8月1日起施行。

　　 市 長

　　2014年7月8日

　　婁底市物業管理辦法

　　

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《國務院物業管理條例》、《湖南省實施〈物業管理條例〉辦法》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業（房屋及配套的設施設備和相關場地）進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　物業服務企業依法享受小微型企業在稅費等方面的優惠政策。

　　第三條 物業管理實行政府引導、業主自主管理與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實守信、市場競爭和服務規范的原則。構建以市、縣（市、區）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）為主體的三級監管機制，工作重心下移。

　　第四條 市房地產行政主管部門負責對全市物業管理活動的監督管理工作。縣（市）房地產行政主管部門負責對所轄行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　婁星區人民政府，婁底經濟技術開發區、萬寶新區管委會負責各自轄區內物業管理活動的協調、管理工作。

　　第五條 各級各相關部門按照各自職責負責本行政區域內物業管理活動的相關工作。

　　財政部門負責統籌安排物業管理活動的監督管理工作經費。

　　人社部門負責物業服務從業人員的職業技能培訓，對符合享受政府補貼的培訓人員給予培訓補貼。

　　住建部門負責對房屋建筑保修期內各責任主體的監督管理，強化房屋施工中、竣工后的檢查措施，將房屋質量隱患等問題及時解決在物業交付使用前；對在房屋裝飾裝修中未經原設計單位（或具有相應資質等級的設計單位）提出設計方案而變動建筑主體和承重結構，或擅自拆改、變動建筑主體和承重結構等違反《建設工程質量管理條例》的行為予以查處。

　　規劃部門負責查處未經批準搭建的建（構）筑物，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的行為。

　　城管部門負責查處物業管理小區內下列行為：在建（構）筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；亂倒建筑垃圾及生活垃圾；焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質；未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生；流動攤點違法違規經營行為；侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞花草樹木的行為。

　　公安部門負責查處物業管理小區內違反治安管理規定的行為；指導督促基層派出所對物業小區的治安防控和案件查處；負責指導物業小區人防、技防、物防建設；負責指導社區警務室建設。

　　工商行政管理部門負責對物業小區內從事經營活動的營業執照核發工作，并負責查處未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為。

　　質量技術監督部門負責物業小區的電梯安全監督工作，加強電梯維保機構的維保質量監督，及時處理電梯用戶的舉報投訴；督促物業服務企業認真落實電梯安全使用主體責任，建立健全電梯安全管理制度，配備電梯安全管理人員和作業人員，按時申請電梯定期檢驗。并按照《中華人民共和國特種設備安全法》的有關規定，對電梯生產、經營、使用、維保單位的違法違規行為依法查處。

　　物價部門負責制定物業服務分項目、分等級收費基準價，并定期公布；負責制定物業小區停車場、停車位的收費標準；加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督，嚴格落實明碼標價公示制度和服務價格登記制度；嚴肅查處物業服務企業違反物業收費法規及有關規定的行為。

　　公安消防部門負責指導、監督物業服務企業落實各項消防安全制度并負責查處物業小區內下列行為：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施；增加建筑物火災荷載；及時查處損壞公共消防設施、占用、堵塞消防道路設施等行為。

　　第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內物業管理的指導、監督和管理工作。具體負責指導、監督開發建設單位和物業服務企業的物業承接查驗工作，指導和監督轄區內業主委員會的日常活動，指導業主大會的召開及業主委員會的選舉、換屆工作，指導業主委員會招聘物業服務企業開展物業服務工作；負責召集物業管理聯席會議，協調解決物業管理問題；及時處理開發單位、業主、業主委員會關于物業管理活動的投訴；指導物業服務企業參與“創優評先”工作。

　　居民委員會配合街道辦事處做好社區物業管理相關工作。

　　第二章 業主、業主大會、業主委員會

　　第七條 物業的所有權人為業主。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為法人或者其他組織的，應當依法確定一個自然人為業主的代表人。

　　業主、業主大會、業主委員會在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。一個物業管理區域組成一個業主大會；業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　物業管理區域內業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第九條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第十條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交存專項維修資金；

　　（五）按時足額交納物業服務費用；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第十一條 物業管理區域根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分，按照有關規定備案。

　　新建物業，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的物業，擁有共同的配套設施設備的，應當劃定為一個物業管理區域。

　　第十二條 物業管理區域具備下列條件之一的，可以籌備召開首次業主大會。

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積超過物業總建筑面積50%以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。

　　第十三條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過物業總建筑面積50%時，開發建設單位應當向物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送籌備首次業主大會所需的文件資料：

　　（一）物業管理區域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）交付使用共用設施設備的證明；

　　（六）物業服務用房配置證明；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第十四條 籌備首次業主大會需要由小區10%以上業主提出申請。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自接到申請之日起60日內，負責組織、指導成立首次業主大會籌備組。

　　首次業主大會籌備組由業主代表、開發建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

　　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　開發建設單位應當為前期物業管理和首次業主大會的召開提供業主相關資料，為籌備組開展工作提供條件并予以配合協助。鼓勵開發建設單位為首次業主大會的召開提供必要的經費。

　　第十五條 業主委員會委員侯選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查候選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十六條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）選舉、更換業主委員會和業主委員會委員；

　　（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

　　（四）選聘或者解聘物業服務企業；

　　（五）決定管理、使用和籌集專項維修資金；

　　（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

　　（七）申請分立或者合并物業管理區域；

　　（八）法律、法規或管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。

　　決定前款第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款第（七）項事項，應當分別經原物 業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　物業的合法買受人尚未辦理權屬登記，但已實際占有使用物業的，享有本辦法規定的業主權利，承擔相應義務。

　　第十七條 業主拒付物業服務費，不交存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以棟、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會，但業主代表人數不得少于50人，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十九條 業主委員會由5至11人單數組成。業主委員會必要的工作經費可在公共收益中列支，開支辦法應當在業主大會議事規則中規定。業主委員會成員所從事的工作不計報酬。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五）具有一定的組織能力；

　　（六）具備必要的工作時間。

　　第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續。

　　（一）籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　　（二）管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）業主大會決議；

　　（四）業主委員會委員名單及其產權證明、身份證明復印件。

　　第二十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期為3—5年，可連選連任。有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

　　（一）任職期限屆滿的；

　　（二）不再具備業主身份的；

　　（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

　　（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

　　（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

　　（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作。

　　第二十二條 不具備成立業主大會條件，或者具備條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。物業管理委員會的人員組成，業主代表人數不得少于一半，并由街道辦事處在物業管理區域顯著位置公示。

　　第二十三條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集，物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和住建、公安、城管、規劃、物價、質監、消防、房地產等部門參加。聯席會議主要協調下列事項：

　　（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

　　（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

　　（三）物業管理區域內發生的突發事件；

　　（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

　　（五）需要協調的其他物業管理事項。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十四條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十五條 開發建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，并將前期物業服務合同和臨時管理規約報所在地房地產行政主管部門審核備案，其內容在銷售場所向物業買受人明示，予以說明。

　　物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　市房地產行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

　　第二十六條 開發建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容。

　　前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 新建物業的開發建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。鼓勵婁底中心城區新建物業的建設單位通過招投標方式選聘具有二級以上資質（包括二級）的物業服務企業實施前期物業管理。

　　符合以下情況之一的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業：

　　（一）投標人少于3個的；

　　（二）多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米的。

　　第二十八條 招標人可以委托具有相應資格的機構代理招標事宜。有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規定組建招標工作小組：

　　（一）招標人是新建物業開發建設單位或相關物業產權人的，其法定代表人（負責人）或其代理人應當參加招標工作小組；已組建業主委員會的，應當有業主委員會代表參加招標工作小組；

　　（二）熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上；

　　（三）招標公告和招標文件應符合法規政策要求。

　　第二十九條 前期物業管理招標一律實行公開招標。

　　一個物業管理區域分期建設或由多家公司建設的，招標人應明確一致，按總體規劃建筑面積一次性招標。

　　物業管理招標文件發出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。

　　鼓勵物業服務企業提前介入項目開發建設。工程竣工驗收和分戶驗收時，開發建設單位應當通知前期物業服務企業參與。

　　鼓勵開發建設單位為前期物業管理提供經營用房或者資金支持。

　　第三十條 開發建設單位新建物業項目應嚴格按有關法規和技術規范進行規劃設計，充分考慮并滿足物業管理的要求，按照房屋總建筑面積的2‰以上標準配備物業管理用房，但最低不少于50平方米。物業管理用房應為地面以上具備水、電、采光、通風條件、便于物業管理活動、具有正常使用功能的獨立成套裝修房屋，沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。物業管理用房的位置和面積，一經確定，不得擅自變更。分期開發建設的開發建設項目，物業管理用房的80%以上應當規劃在項目首期。

　　規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標，未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，不予辦理竣工驗收手續。

　　第三十一條 開發建設單位應當按照規劃設計施工，確保配套到位和工程質量。承接新建物業前，物業服務企業和開發建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，簽訂物業承接查驗協議。房地產行政主管部門在辦理房屋登記時，應查驗物業承接查驗的備案證明。開發建設單位不得以物業交付期限屆滿為由要求物業服務企業承接不符合交房條件或者未經查驗的物業。

　　第三十二條 開發建設單位應當于現場查驗前20日，向物業服務企業移交下列資料。

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　　（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（五）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，開發建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料及開辦費購置的固定資產等移交給業主委員會。

　　第三十三條 開發建設單位向物業服務企業移交物業時，雙方應當就以下內容進行現場查驗：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　　（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　　（七）法律、法規規定的其他條件。

　　第三十四條 物業管理用房所有權屬于全體業主共有，未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　房地產行政主管部門在開發建設單位辦理房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行產權登記備案。

　　住宅建設工程項目交付使用前，開發建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業承接查驗后30日內，持有關材料向物業所在地房地產行政主管部門辦理備案手續，并向街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送備案材料。

　　第四章 物業服務

　　第三十五條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。婁底中心城區物業小區業主選聘具有二級以上資質（包括二級）的物業服務企業從事物業服務工作。

　　外地物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，應當在本市所在地工商行政管理部門注冊成立分公司，并持物業服務企業資質證書副本、營業執照副本、法人身份證明等資料，到所在地房地產行政主管部門備案。

　　物業服務企業應當向物業所在地的房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　第三十六條 縣級以上房地產行政主管部門應當加強對物業服務行業的監督管理，建立物業服務企業、注冊物業管理師和項目經理人的信用檔案，規范物業服務企業進入與退出物業管理項目活動的行為，建立物業服務企業黑名單制度。加強物業行業動態管理，強化企業信用信息建設和管理，對資質掛靠等違法違規、不講誠信、損害業主權益的不良行為計入企業信用信息檔案，并及時向社會公示，嚴厲打擊。將企業信用檔案管理與資質審查、資質升級、物業項目評優評先相結合，推動物業服務行業提高服務水平。

　　第三十七條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。物業服務企業根據與業主委員會簽訂的物業服務合同，對物業管理區域實施統一的物業管理。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、服務費用標準，雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十八條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起15日內，將物業服務合同報所在地房地產行政主管部門備案。已成立業主大會的，備案時應當附送業主大會選聘該物業服務企業的決議。

　　第三十九條 業主委員會應當在物業服務合同期滿的90日前，組織召開業主大會作出是否延續物業服務合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業服務企業。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

　　業主大會決定重新選聘物業服務企業或者物業服務企業不愿延續物業服務合同的，業主委員會應當在30日內組織召開業主大會選聘新的物業服務企業。

　　業主大會決定通過招投標方式選聘新的物業服務企業的，應當在原物業服務合同期滿的30日前完成招投標工作。

　　第四十條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　如業主無正當理由，拖延辦理物業交付手續的，物業服務費用從建設單位書面通知辦理入住手續的次月開始計收，由業主交納。

　　空置房按物業服務費90%收取。

　　縣級以上價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。

　　第四十二條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

　　物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，按照合同約定履行通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿的3個月前通知業主委員會。

　　第四十三條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

　　（一）移交物業共用部分；

　　（二）移交本辦法第三十二條規定的相關資料；

　　（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

　　（四）結清預收、代收的有關費用；

　　（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，可以申請仲裁或依法提起訴訟，不得強行接管。各級物業管理工作機構（包括各級房地產行政主管部門、各街道辦事處、鄉鎮人民政府社會管理機構）應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　第四十四條 全面推行社區物業服務，按照先試點、逐步推廣的原則，盡快建立政府引導、市場運作、居民自治的物業服務運行機制。聯建房屋可以通過招標投標方式選聘物業服務企業或者以協議方式選聘物業服務企業實施物業管理；機關、企事業單位院落由機關、企事業單位組織實施物業管理；公共區域、改制企業院落、棄管小區等其他物業小區由縣（市、區）人民政府（管委會）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織實施物業管理或者居民自治。

　　第四十五條 各級物業管理工作機構應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

　　第五章 物業使用與維護

　　第四十六條 業主、物業使用人應當合理、正當地使用專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：

　　（一）損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規定的行為；

　　（二）擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規定的行為；

　　（三）違章搭建建（構）筑物等違反規劃管理規定的行為；

　　（四）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

　　（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

　　（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

　　（七）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

　　（八）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

　　（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　業主委員會、物業服務企業發現有前款行為的，應當予以制止，并報告政府有關行政主管部門依法處理。對物業造成損壞的，由行為人恢復原狀或依法賠償。

　　第四十七條 業主、物業使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及（臨時）管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，并依法經規劃、國土資源、衛生、環保、消防等行政主管部門審批。

　　第四十八條 通道、樓梯、屋頂、物業服務用房等共用部位、共用設施設備屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

　　利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規規章和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。其經營收益扣除必要的開支和管理費用后的余額，歸業主共有。

　　第四十九條 物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂物業裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點、裝飾裝修禁止事項和注意事項等情況在業主所在樓內公示。

　　物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

　　第五十條 業主大會決定收取共有場地使用費的，可以自行收取，也可以委托物業服務企業收取，并支付一定比例的報酬。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。

　　第五十一條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。

　　專有部分保修期滿后的維修責任，由業主自行承擔；共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業主按專有部分面積比例共同承擔。

　　發生危及他人物業使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。

　　第五十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

　　第五十三條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等相關責任。

　　第五十四條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

　　業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。

　　第六章 專項維修資金管理

　　第五十五條 業主交存的專項維修資金，歸業主所有，專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十六條 業主應當在辦理房屋入住手續前，按照其所擁有物業的建筑面積和規定交存標準，將首期專項維修資金存入專項維修資金賬戶。售房單位自用或尚未出售的物業，其物業專項維修資金由售房單位交存，出售物業時，由購房者向售房單位繳納專項維修資金。未按照規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人，房地產行政主管部門不得為其辦理房屋登記手續。開發建設單位一律不得代收代繳專項維修資金。

　　未建立住宅專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交存住宅專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集住宅專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充住宅專項維修資金。

　　第五十七條 對符合下列條件的物業維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式使用物業專項維修資金。一次性表決使用物業專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　（一）同一物業管理區域內全體業主受益；

　　（二）單項物業維修和更新、改造項目費用在3萬元以下。

　　一次性表決方式使用物業專項維修資金的期限不得超過5年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的5%。

　　屬于一次性表決范圍內的物業維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。

　　第五十八條 發生下列情形之一，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，維修費用依法直接從相關業主物業專項維修資金中列支：

　　（一）電梯故障危及人身安全的；

　　（二）消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；

　　（三）屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的；

　　（四）樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；

　　（五）其他發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　第五十九條 由房地產行政主管部門代管物業專項維修資金的，發生第五十八條規定的情形時，按照以下程序辦理:

　　（一）物業服務企業、業主委員會或者相關業主向房屋行政主管部門提出書面申請。依照相關規定需要檢測、鑒定的，還應當提交相關資質單位出具的書面檢測、鑒定意見；

　　（二）房地產行政主管部門收到申請后立即組織相關單位現場勘察；

　　（三）經勘察需要維修的，房地產行政主管部門通知物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即組織維修，按照核實的維修費用的50%劃轉到維修單位；

　　（四）維修項目竣工后，房地產行政主管部門應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示7日，公示期滿后，管理機構將維修費用余額劃轉到維修單位。

　　第六十條 由業主大會自行管理物業專項維修資金的，發生第五十八條規定的情形時，物業服務企業或者相關業主應當報業主委員會確認，由業主委員會預先撥付部分物業專項維修資金。物業服務企業或者相關業主應當組織搶修。維修項目竣工后，業主委員會應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示7日，公示期滿后，將維修費用余額劃轉到維修單位。

　　第六十一條 發生第五十八條規定的情形時，物業服務企業、業主委員會或者相關業主未按規定實施維修和更新、改造的，物業所在地的房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織代修。工程竣工驗收后，維修費用在該區域專項維修資金中列支。

　　第六十二條 物業項目維修和更新、改造費用3萬元以上的，應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核，審核費用列入維修和更新、改造成本。

　　第六十三條 物業專項維修資金的使用，根據業主大會或者管理規約約定，可以按照下列規定分攤：

　　（一）物業管理區域內的公共設施、設備大修、更新、改造的費用，由全體業主按房屋的建筑面積比例共同承擔；

　　（二）房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的費用，由相關業主按房屋的建筑面積承擔。

　　第六十四條 業主、使用人違反管理規約和物業管理規章制度，不按房屋使用說明書使用房屋，應依法承擔責任，賠償所造成的損失。

　　第六十五條 由房地產行政主管部門代管的專項維修資金，在規定的計息期內，不足1年的，按照人民銀行公布的同期活期利率計息派給交存業主，滿一年的按照人民銀行公布的同期一年期定期存款利率計息派給交存業主。一個會計年度計息派息1次。

　　第六十六條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第八章 監督管理

　　第六十七條 對違反本辦法有關規定的行為，按下列方式進行處理：

　　（一）建設單位違反本辦法第十三條規定，未按規定提交籌備首次業主大會所需資料的，由物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府責令限期改正。

　　（二）建設單位違反本辦法第二十七條規定，住宅物業未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處罰款。

　　（三）建設單位違反本辦法第三十二條規定，不履行資料移交義務的，由所在地房地產行政主管部門責令限期改正。

　　（四）建設單位違反本辦法第四十八條規定，擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處以罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　（五）物業服務企業違反本辦法第三十四條規定，未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　（六）物業服務企業違反本辦法第三十八條規定，未按時將合同報送備案的，由所在地房地產行政主管部門責令限期改正。

　　（七）物業服務企業違反本辦法第四十二條規定，擅自停止物業服務的，由所在地房地產行政主管部門責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　（八）物業服務企業違反本辦法第四十三條規定，未按規定交接的，由所在地房地產行政主管部門責令限期交接。

　　（九）業主、物業使用人違反本辦法第四十六條規定，從事危及建筑物安全或者損害他人合法權益的，由相關職能部門依法查處。

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