湖北省孝感市人民政府

市人民政府關(guān)于印發(fā)《孝感市物業(yè)管理辦法》的通知
　　



各縣（市）區(qū)人民政府，市開發(fā)區(qū)管委會，市臨空經(jīng)濟區(qū)管委會，雙峰山旅游度假區(qū)管委會，市政府各部門：
《孝感市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。


二〇一一年十一月九日



　　孝感市物業(yè)管理辦法


　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
　　第三條 住房保障和房屋管理部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作。
　　規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、財政、民政、人防、公安、消防等部門根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。
　　第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。
　　社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
　　　　　



　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。
　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
　　第六條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向住房保障和房屋管理部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
　　住房保障和房屋管理部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置

　　第七條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
　　第八條 規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)按第七條的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。住房保障和房屋管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當在售房合同中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
　　第九條 物業(yè)服務(wù)用房專門用于物業(yè)管理服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。
　　住房保障和房屋管理部門在辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，業(yè)主有權(quán)查詢。
　　第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫、車位與住戶套數(shù)的最低比例標準，由規(guī)劃行政主管部門按照相關(guān)規(guī)定制定。
　　第十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的水電氣等專業(yè)設(shè)施的計量表應(yīng)當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)向最終用戶收費。
　　第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當符合物業(yè)使用的基本條件。


　　第四章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的，社區(qū)居委會應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
　　第十五條 籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)居委會負責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名。籌備組組長由社區(qū)居委會負責(zé)人擔(dān)任。業(yè)主代表由社區(qū)居委會在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。
　　建設(shè)單位應(yīng)當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。
　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
　　第十七條 業(yè)主大會的職責(zé)、召開形式、業(yè)主大會決定的作出等事項，依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。
　　候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
　　第十九條 業(yè)主委員會由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。
　　業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。
　　業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當選。
　　第二十條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
　　（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
　　（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
　　（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
　　（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
　　（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會

委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
　　第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
　　（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
　　（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
　　（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
　　（四）被依法追究刑事責(zé)任的。
　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分攤，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并由業(yè)主大會表決通過。
　　業(yè)主委員會應(yīng)當在每年三月底前公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
　　第二十四條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第五章 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向住房保障和房屋管理部門備案。
　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的住房保障和房屋管理部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
　　（一）投標人少于三人；
　　（二）總建筑面積少于兩萬平方米。
　　第二十六條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
　　建設(shè)單位組織竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
　　第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶計量裝置；
　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；
　　(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；
　　(四)在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量表；
　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位；
　　(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；
　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
　　(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；
　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；
　　(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；
　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付前，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。
　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
　　物業(yè)承接查驗按照《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）的規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市）住房保障和房屋管理部門辦理備案手續(xù)：
　　（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
　　（二）臨時管理規(guī)約；
　　（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
　　（四）建設(shè)單位移交資料清單；
　　（五）查驗記錄；
　　（六）交接記錄；
　　（七）其它承接查驗有關(guān)的文件。
　　第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

　　第六章 物業(yè)管理服務(wù)
　　第一節(jié) 一般規(guī)定
　　第三十三條 業(yè)主大會可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。
　　第三十四條 實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)負責(zé)人應(yīng)當由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔(dān)任。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
　　第三十五條 實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：
　　（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；
　　（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；
　　（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；
　　（四）發(fā)生群體性事件；
　　（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；
　　（六）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。
　　第三十六條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案，按照有關(guān)規(guī)定向住房保障和房屋管理部門報送統(tǒng)計報表。

　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當事先提交業(yè)主大會表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
　　（一）物業(yè)服務(wù)事項；
　　（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標準；
　　（三）合同期限；
　　（四）違約責(zé)任。
　　物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。
　　第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當召開業(yè)主大會，對選聘方式、具

體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。
　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
　　第三十九條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)管理，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
　　（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；
　　（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿，已依法選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
　　（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。
　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：
　　（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案；
　　（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；
　　（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費
　　第四十一條 普通住宅、保障性住房的物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，收費標準按照屬地管理原則，由價格行政主管部門會同住房保障和房屋管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定。
　　其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費以及其他項目服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報價格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。
　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標準實行明碼標價。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)收費前，必須到價格行政主管部門申請辦理《湖北省服務(wù)價格（收費）監(jiān)審證》，實行亮證收費，并自覺接受價格行政主管部門的年度審驗。
　　第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
　　已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用：
　　（一）實行一戶一表的業(yè)主自用的向業(yè)主收取；
　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；
　　（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；
　　（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。
　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第七章 物業(yè)的使用與維護
　　第一節(jié) 物業(yè)的使用
　　第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；
　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；
　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；
　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；
　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；
　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；
　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；
　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。
　　第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。
　　第四十八條 房屋交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
　　業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修
　　 第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
　　第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。

　　第三節(jié) 車位、車庫的使用管理
　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當以附贈或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應(yīng)當向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當報送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。
　　第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公

共場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。
　　業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。

　　四節(jié) 物業(yè)的維護
　　第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
　　第五十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關(guān)業(yè)主負責(zé)。
　　物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當提供便利。
　　 第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護和管理；業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護和管理。
　　第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔(dān)分戶計量裝置或入戶端口以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責(zé)任。
　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、養(yǎng)護時，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。
　　第五十七條 物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
　　發(fā)生緊急情況，需要立即使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出使用申請，經(jīng)住房保障和房屋管理部門、財政部門審核后進行資金撥付。
　　第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
　　利用共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。
　　業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。
　　第五十九條 物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。
　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
　　
　　第八章 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理
　　
　　第六十條 原規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)或相對獨立且配套設(shè)施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可依法成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會為實施主體，選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，或?qū)⑺�需服�?wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或動員和組織業(yè)主或物業(yè)使用人自行提供服務(wù)。
　　第六十一條 單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負責(zé)召集，社區(qū)居委會和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。
　　第六十二條 房屋用途多樣，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，又難以圍墻建院的住宅區(qū)，可建立社區(qū)居委會負責(zé)召集，房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》，成立中介服務(wù)機構(gòu)等社會組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù)。
　　
　　第九章 法律責(zé)任
　　
　　第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本辦法的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當及時調(diào)查、核實，并依法處理。
　　第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法的，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)予以處理。
　　住房保障和房屋管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本辦法的，依法追究其責(zé)任。
　　
　　第十章 附則

　　第六十五條 本辦法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。




孝感市人民政府辦公室
2011年11月10日印發(fā)