山東省淄博市人民政府辦公廳

淄博市人民政府辦公廳關于印發(fā)淄博市中心城區(qū)老舊小區(qū)簡易物業(yè)管理辦法的通知


各區(qū)縣人民政府，高新區(qū)、文昌湖區(qū)管委會，市政府各部門，各有關單位，各大企業(yè)，各高等院校：
　　《淄博市中心城區(qū)老舊小區(qū)簡易物業(yè)管理辦法》已經市政府同意，現印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年六月二十七日



淄博市中心城區(qū)老舊小區(qū)簡易物業(yè)管理辦法

　　第一章總則
　　第一條為了加強我市中心城區(qū)老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，切實改善人民群眾的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，提升城市形象，根據《山東省物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法所稱老舊小區(qū)，是指已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)。
　　本辦法所稱簡易物業(yè)管理，是指不具備實施專業(yè)物業(yè)管理條件的無人管理的老舊小區(qū)，由各街道辦事處成立“兩站一中心”，并由街道辦事處物業(yè)服務中心負責對老舊小區(qū)實行以公共秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護為主要內容的物業(yè)管理活動。
　　本辦法所稱“兩站一中心”，是指街道辦事處物業(yè)管理投訴調解站、街道辦事處物業(yè)應急維修服務站和街道辦事處物業(yè)服務中心。
　　第三條本辦法適用于本市中心城區(qū)無人管理的老舊小區(qū)物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。
　　第四條老舊小區(qū)物業(yè)管理堅持以人為本，堅持“區(qū)政府負責、部門協(xié)調、街道辦事處組織和社區(qū)居委會落實”的原則，實行“條塊結合，以塊為主，統(tǒng)一管理”的管理體制。
　　老舊小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)先選擇由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式，業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會成立后沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處物業(yè)服務中心實施簡易物業(yè)管理。
　　第五條市房管部門負責全市老舊小區(qū)物業(yè)管理活動的協(xié)調指導和督查落實工作。區(qū)房管部門具體負責本行政區(qū)域內老舊小區(qū)物業(yè)管理活動的指導落實和監(jiān)督檢查工作。
　　張店區(qū)政府、高新區(qū)管委會對本行政區(qū)域內老舊小區(qū)物業(yè)管理工作負總責。
　　各街道辦事處負責轄區(qū)內老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，包括組建街道辦事處“兩站一中心”，開展老舊小區(qū)物業(yè)管理；組織指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督其依法履行職責；調解處理物業(yè)管理糾紛；召集物業(yè)管理聯席會議，解決物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件以及其他需要協(xié)調的物業(yè)管理事項等。
　　各社區(qū)居民委員會負責具體落實街道辦事處交辦的與物業(yè)管理有關的工作。
　　各職能部門按照各自職責，做好與老舊小區(qū)物業(yè)管理有關的工作：
　　規(guī)劃部門負責老舊小區(qū)新建物業(yè)服務用房等公共配套建筑的規(guī)劃審批工作；
　　公安部門負責老舊小區(qū)的治安秩序管理工作；
　　財政部門負責相關資金的撥付及投資評審工作；
　　城管執(zhí)法部門負責老舊小區(qū)內亂搭亂建的查處工作；
　　物價部門負責老舊小區(qū)簡易物業(yè)服務收費的管理工作；
　　工商部門負責老舊小區(qū)內市場規(guī)范管理工作；
　　體育部門負責老舊小區(qū)內健身設施的配置和維護工作；
　　其他相關部門依照各自職責，做好與老舊小區(qū)物業(yè)管理有關的工作。
　　第二章簡易物業(yè)管理的組織實施
　　第六條老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由街道辦事處會同區(qū)房管部門，根據小區(qū)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素確定。
　　第七條簡易物業(yè)管理由街道辦事處成立“兩站一中心”組織實施。
　�。ㄒ唬┙值擂k事處物業(yè)管理投訴調解站負責受理并調解物業(yè)管理活動中的各類矛盾和糾紛，將矛盾化解、解決在基層，促進社區(qū)和諧。
　�。ǘ�）街道辦事處物業(yè)應急維修服務站負責為轄區(qū)內實行簡易物業(yè)管理的業(yè)主提供房屋排險、下水管道堵塞及水電故障排除等有償應急維修服務。
　　街道辦事處物業(yè)應急維修服務站應配備專業(yè)人員和搶修設備，建立起與各專業(yè)維修公司的聯系網絡，有效解決群眾應急維修問題。
　�。ㄈ�）街道辦事處物業(yè)服務中心負責對轄區(qū)內無人管理的老舊小區(qū)實施以公共秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護為主要內容的簡易物業(yè)管理。
　　房管部門負責對物業(yè)服務中心管理人員進行培訓，提高管理人員的專業(yè)知識和業(yè)務技能。
　　第八條街道辦事處物業(yè)服務中心管理的老舊小區(qū)，應配置物業(yè)服務用房，為實施小區(qū)物業(yè)管理提供基本條件。物業(yè)服務用房可由政府直接投資建設、購買或租賃。
　　第九條街道辦事處物業(yè)服務中心應搜集整理物業(yè)管理必需的資料，有關單位和個人應予以協(xié)助配合。物業(yè)管理資料應按小區(qū)分類管理，妥善保管，方便利用。資料包括：
　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
　　(四)業(yè)主名冊；
　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
　　街道辦事處物業(yè)服務中心對老舊小區(qū)實施簡易物業(yè)管理期間資料，按有關檔案管理規(guī)定進行管理。
　　第十條簡易物業(yè)管理服務內容和服務標準實行動態(tài)管理，由房管部門根據經濟社會發(fā)展情況制定，定期向社會公布。服務內容應包括公共秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基礎性服務。
　　街道辦事處物業(yè)服務中心提供的服務內容和服務標準應達到規(guī)定標準，服務內容和服務標準應在小區(qū)內顯著位置向業(yè)主公示。
　　第十一條老舊小區(qū)物業(yè)管理應當建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。
　　第十二條街道辦事處應當按照職責加強對老舊小區(qū)業(yè)主大會成立的組織、指導工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，不斷提高業(yè)主大會成立率，不斷提升業(yè)主自治管理水平。
　　第十三條老舊小區(qū)未成立業(yè)主大會的，街道辦事處物業(yè)服務中心實施簡易物業(yè)管理前，應會同社區(qū)居委會參照國家示范文本制定小區(qū)管理規(guī)約，對物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主共同利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費用的收交方式、違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。
　　街道辦事處物業(yè)服務中心應將管理規(guī)約向業(yè)主公示，業(yè)主應對遵守管理規(guī)約作出書面承諾。
　　第十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；
　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；
　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；
　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；
　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；
　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；
　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；
　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　街道辦事處物業(yè)服務中心、業(yè)主委員會發(fā)現有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門及時處理。
　　第十五條老舊小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營設施設備，由街道辦事處組織，按照有關規(guī)定移交給專業(yè)經營單位，專業(yè)經營單位應當接受。各專業(yè)經營單位應在業(yè)主委員會、街道辦事處物業(yè)服務中心或社區(qū)居委會的協(xié)助下，分別與最終用戶簽訂服務合同。
　　專業(yè)經營單位應當承擔專業(yè)經營設施設備分戶計量裝置（含）或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。
　　專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。
　　專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。
　　第十六條實行老舊小區(qū)物業(yè)管理聯席會議制度。
　　物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務中心、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
　　聯席會議主要協(xié)調下列事項：
　　(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
　　(二)物業(yè)服務中心在履行職責過程中出現的突出問題；
　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；
　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
　　第三章簡易物業(yè)管理費用及政府補貼政策
　　第十七條簡易物業(yè)管理費用實行多方籌集，包括政府補貼、業(yè)主交費等途徑。
　　需由業(yè)主交納的物業(yè)服務收費標準實行動態(tài)管理，由物價部門根據簡易物業(yè)服務內容、服務標準、物價指數變動情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況制定，定期向社會公布。
　　街道辦事處物業(yè)服務中心為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供政府規(guī)定服務內容以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。
　　第十八條實施簡易物業(yè)管理小區(qū)中的低保戶、特困戶，可根據政府有關規(guī)定向物業(yè)服務中心申請物業(yè)服務費減免，減免部分納入政府補貼。
　　第十九條實施簡易物業(yè)管理的小區(qū)，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會督促其交納，并可以在住宅小區(qū)內的顯著位置予以公示，必要時，街道物業(yè)服務中心可向人民法院提起訴訟。
　　第二十條專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
　　物業(yè)服務中心接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。
　　專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務中心代收費用，不得因物業(yè)服務中心拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
　　第二十一條簡易物業(yè)管理費用政府補貼資金納入市、區(qū)財政預算，由市、區(qū)財政和街道辦事處共同承擔。市級財政按補貼資金的一定比例對張店區(qū)、高新區(qū)進行補助。
　　第二十二條申請簡易物業(yè)管理費用補貼須符合以下條件：
　　（一）街道辦事處注冊成立物業(yè)服務中心；
　　（二）街道辦事處物業(yè)服務中心在轄區(qū)老舊小區(qū)內開展簡易物業(yè)管理工作；
　�。ㄈ�）物業(yè)服務內容和標準達到政府規(guī)定的要求。
　　第二十三條簡易物業(yè)管理費用補貼的申請和撥付按以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┥暾埡褪芾�。符合本辦法規(guī)定條件的，街道辦事處物業(yè)服務中心向區(qū)財政部門和房管部門提出補貼申請，資金核算以小區(qū)為單位，材料齊全的，區(qū)財政部門和房管部門應予以受理。
　�。ǘ�）審核和補貼。區(qū)財政部門會同房管部門在10日內進行材料審查和實地察勘，情況屬實的，由區(qū)財政部門將補貼資金撥付街道辦事處物業(yè)服務中心。街道辦事處物業(yè)服務中心要將補貼資金專項用于小區(qū)物業(yè)管理，不得挪作他用。
　�。ㄈ�）市財政對中心城區(qū)補助。區(qū)財政部門會同房管部門根據本區(qū)老舊小區(qū)簡易物業(yè)管理費用補貼資金實際發(fā)生數，向市財政部門和房管部門提出補助申請,由市財政部門會同房管部門核實后，按比例撥付。
　　第四章老舊小區(qū)改造整治
　　第二十四條區(qū)政府應當采取措施對老舊小區(qū)進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
　　老舊小區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經營單位承擔；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。
　　第二十五條老舊小區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費用的補充資金。
　　第五章監(jiān)督管理
　　第二十六條區(qū)政府應加強對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的組織領導，強化監(jiān)督檢查，將這項工作列入年度政績考核抓好落實。
　　第二十七條街道物業(yè)服務中心應當建立物業(yè)管理費用籌集情況和使用情況賬目，并接受小區(qū)業(yè)主委員會和政府有關部門的監(jiān)督。
　　第二十八條街道辦事處物業(yè)服務中心違反規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕并進行舉報，由物價部門責令限期改正，按有關規(guī)定處罰。
　　第二十九條違反本辦法規(guī)定，專業(yè)經營單位無正當理由拒絕、拖延接收專業(yè)經營設施設備的，由政府責令限期改正。影響業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。
　　第三十條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本辦法第十四條規(guī)定的，由房管部門或者其他有關部門依法予以處罰，給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
　　第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處或者房管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
　　第三十二條房管部門、街道辦事處和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、循私舞弊等行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第六章附則
　　第三十三條鎮(zhèn)轄區(qū)內的老舊小區(qū)實施物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十四條張店區(qū)、高新區(qū)可根據本辦法制定實施細則。
　　第三十五條其他區(qū)縣老舊小區(qū)實施簡易物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十六條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。