吉林省松原市人民政府

松原市人民政府關于印發松原市物業管理實施辦法（試行）的通知

松政發〔2010〕7號


各縣（區）人民政府，各省級開發區，市政府各委、辦、局，各直屬機構：

　　《松原市物業管理實施辦法（試行）》已經市政府四屆十五次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真按照執行。


　　二0一0年四月七日

　　　　松原市物業管理實施辦法

　　（試 行）


　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》（國務院令〔2007〕第504號修訂）及相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 物業管理活動遵循業主自治與專業服務相結合的原則，實行社會化、市場化、專業化管理。

　　第四條 市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。其下設的物業管理辦公室負責日常具體工作。

　　公用事業、規劃、司法、民政、衛生、環保、公安、財政、價格監督、稅務、供電、廣播電影電視、郵政、工商、電信等相關部門和街道辦事處，依照各自職責，做好相關工作。

　　街道辦事處、鄉鎮政府和社區居民委員會負責組織實施業主自治管理。對能夠實行物業管理的樓房，實行專業化的物業管理。對不具備實行專業化物業管理的樓房、庭院衛生，要組織專人進行保潔，保潔人員工資及基礎設施維護費用列入各級政府財政預算（寧江區列入市財政預算）。

　　第五條 物業管理區域的劃分原則：

　　（一）有相對獨立的共用配套設施設備，房屋總建筑面積不低于3萬m2；

　　（二）位于同一社區或位置接近，宜于統一服務與管理的；

　　（三）原有住宅物業界線已經自然形成，且無爭議的，劃分為一個物業管理區域，也可以按照原產權單位管理的住宅物業劃分；

　　（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單體住宅樓具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，劃分為一個物業管理區域；

　　（五）市、縣（區）建設行政主管部門認為有必要劃分為一個物業管理區域的。

　　劃分物業管理區域可以由建設單位或業主委員會提出申請，市、縣（區）建設行政主管部門在街道辦事處和社區居民委員會的配合下劃分。

　　第六條 組織實施物業管理的原則：

　　原有住宅物業或非住宅物業沒有實施物業管理，產權單一的，由產權單位組織實施物業管理；多個產權單位的，由面積占二分之一以上的產權單位或業主組織實施物業管理。


　　第二章 業主及業主大會

　　第七條 房屋所有權人為業主。業主大會、業主委員會的決定，在物業管理區域內對全體業主和物業使用人具有約束力。

　　第八條 一個物業管理區域的全體業主組成業主大會；業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構。

　　業主、業主大會、業主委員會的權利、義務、職責按國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　較大規模的小區可以實行業主大會代表制。即以幢、單元等為單位，推薦一名代表參加業主大會會議。

　　第九條 分期建設的住宅物業，首期入住的業主達到本期建設的總建筑面積50%以上時，可以召開業主大會。后期業主入住率達到物業管理區域內房屋總建筑面積50%以上時，要重新召開業主大會。

　　第十條 業主大會會議決定的事項，實行投票表決。

　　住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅為1票。

　　非住宅物業的投票權按建筑面積計算，100m2以下（含100 m2）的有1票投票權，每超過100 m2再計1票。

　　第十一條 物業所在地建設行政主管部門負責監督指導、轄區街道辦事處負責組織召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。選舉辦法及其它有關事項按《建設部關于印發業主大會規程的通知》（建住房〔2003〕13號）執行。

　　第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到建設行政主管部門備案：

　　（一）業主大會成立情況材料；

　　（二）物業管理區域基本情況材料；

　　（三）業主委員會候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明；

　　（四）業主委員會選舉辦法；

　　（五）《管理規約》及《業主大會議事規則》；

　　（六）業主委員會組成人員情況材料。

　　第十三條 業主委員會每屆任期要在業主大會議事規則中確定。

　　業主委員會憑建設行政主管部門或街道辦事處的備案證明，按有關規定申請刻制業主委員會的印章，印章樣式報建設行政主管部門或街道辦事處備案。

　　第十四條 業主委員會要建立活動檔案，檔案包括以下內容：

　　（一）各種會議的書面材料；

　　（二）業主委員會選舉產生的備案材料；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）業務往來原始憑證；

　　（五）業主委員會認為需要存檔的其它材料。

　　第十五條 召開首次業主大會會議所需費用按下列規定辦理：

　　（一）新建住宅、非住宅物業由開發建設單位承擔；

　　（二）原有住宅、非住宅物業由業主承擔。承擔方式按業主投票權確定。

　　第十六條 業主大會會議、業主委員會活動所需經費、必要的日常辦公費用等，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中據實列支，并在業主大會議事規則中約定。業主委員會每6個月要將活動經費的使用情況細目在物業管理區域內通告一次，接受業主監督、檢查。

　　第十七條 在物業管理區域內，可以建立由街道辦事處、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議制度，聯席會議由物業所在地的街道辦事處主持，協調處理有關事宜。

　　社區居民委員會依法履行自治管理職責時，業主應當接受社區居民委員會的管理。


　　第三章 物業服務企業

　　第十八條 物業服務企業取得資質證書后，在核定的資質等級范圍內從事物業服務活動。

　　已領取國家、省統一制發的物業服務企業資質證書的外地物業服務企業，在本市從事物業服務活動的，應當到市建設行政主管部門和物業所在地建設行政主管部門備案并辦理有關手續。

　　任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業的名稱、法定代表人等事項發生變更，應當在營業執照變更后15日內到市建設行政主管部門辦理變更手續。

　　物業服務企業資質證書必須在物業服務企業辦公場所明示。

　　第十九條 物業服務企業享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定收取物業服務費；

　　（二）根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目時，收取相關費用；

　　（三）制止違章搭建或其它侵害業主公共利益的行為，并向相關部門報告或向人民法院提起民事訴訟；

　　（四）選聘專營公司承擔專項服務；

　　（五）個別業主無正當理由拒交服務費時，物業服務企業可以依法提起民事訴訟；

　　（六）法律、法規規定的其它權利。

　　第二十條 物業服務企業履行下列義務：

　　（一）執行物業管理行業規范、服務標準；

　　（二）履行物業服務合同，提供物業管理服務，維護業主利益；

　　（三）接受業主、業主委員會的監督；

　　（四）定期公布物業服務費收支賬目，接受咨詢和審計；

　　（五）接受政府有關行政管理部門的監督管理；

　　（六）法律、法規規定的其它義務。


　　第四章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位按有關規定選聘前期物業服務企業、并簽訂前期物業服務合同，到物業所在地建設行政主管部門備案并辦理有關手續。

　　第二十二條 新建物業必須實行前期物業管理。

　　（一）新建物業的建設單位應通過招投標或協議方式選聘物業管理企業，實施前期物業管理，業主委員會成立后，由業主委員會選聘物業服務企業實施物業管理。

　　投標人少于3個或多層住宅物業建筑面積小于3萬平方米，高層住宅物業建筑面積小于2萬平方米的，經物業所在地建設行政主管部門批準，采取協議方式選聘物業管理企業。

　　（二）規劃部門在審批規劃設計方案時，應當征求建設行政主管部門的意見。

　　規劃、設計新建住宅物業時，必須按照規定設置物業管理用房及其它配套的共用服務設施、設備，要明確物業管理用房的具體位置、面積。物業管理用房面積按物業總建筑面積4‰的比例預留，不足100 m2的按100 m2預留。

　　物業管理用房必須是可以獨立使用的房屋（地下室除外）。物業管理用房產權為全體業主共有，由物業服務企業使用，未經業主大會同意，物業服務企業不得改變其用途。

　　（三）規劃部門在核發建設工程規劃許可證，建設部門在審查批準初期設計方案、核發《商品房銷（預）售許可證》、工程驗收及辦理房屋使用權手續時，要按照各自職責，加強監督，嚴格把關。

　　第二十三條 建設單位要按照下列標準建設物業管理用房：

　　給排水、供電、供暖、衛生等要具備正常使用功能；

　　小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，要在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　第二十四條 物業管理用房中要安排10%的面積作為業主委員會的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

　　第二十五條 工程竣工時，按規劃確定的物業管理用房實際建筑面積不足規定標準的，建設單位要按照規定標準以現有房屋補足。

　　因分期建設等原因，建設單位暫未能按規定標準提供物業用房時，要向物業服務企業提供物業管理臨時用房，并向建設行政主管部門提交物業管理用房承諾書。

　　第二十六條 建設單位要選聘前期物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的服務合同生效的，前期物業服務合同自行終止。期滿前，由建設行政主管部門指導、街道辦事處組織建設單位或業主代表籌備選舉產生業主委員會，簽訂新的物業服務合同，以確保物業管理服務的延續。

　　第二十七條 建設單位要在申請辦理《商品房銷（預）售許可證》前，提供前期物業管理企業中標或協議選聘的備案證明，并提交物業管理用房的位置、面積等相關材料，并在銷售物業時，向買受人明示前期物業服務內容和《業主臨時規約》。

　　第二十八條 各級建設行政主管部門參與住宅小區物業綜合驗收。物業管理區域具備下列條件時，建設單位要向建設行政主管部門提出物業承接驗收申請。

　　（一）建設工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規劃設計及有關規范要求；

　　（二）竣工驗收合格，且驗收資料齊全；

　　（三）有符合規定的物業管理用房；

　　（四）共用設備、設施運行正常、完好，并經驗收合格；

　　（五）建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢；

　　（六）具備一定規模的住宅小區，必須安裝遠紅外監控設備。

　　第二十九條 各級建設行政主管部門要及時組織由開發建設單位、物業管理企業和業主代表組成驗收小組，按照下列規定進行物業承接：

　　（一）查驗共用設施、設備，并做好查驗記錄；

　　（二）對查驗中發現的問題，開發建設單位要書面承諾修復時間、責任部門和修復達到的標準；

　　（三）驗收后，建設單位和物業服務企業要簽訂物業承接驗收協議。

　　第三十條 在辦理物業承接驗收時，建設單位要向物業服務企業移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設備、設施的安裝、使用和維修保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其它資料。

　　物業服務企業要在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。


　　第五章 物業管理服務

　　第三十一條 住宅物業、非住宅物業服務收費按照《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》的有關規定執行。

　　住宅物業服務收費,由業主大會與物業服務企業協商確定實行市場調節價或政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　物業服務收費實行市場調節價的，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定價格。

　　物業服務收費實行政府指導價的，由市價格主管部門會同市建設行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及浮動幅度，并定期發布，具體收費標準由業主委員會在物業合同中約定。

　　第三十二條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳存；物業產權發生轉移的，原業主結清物業服務費。

　　業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，物業服務費由業主按規定標準的70%交納。

　　第三十三條 利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營取得的收益歸全體業主，分配方式由業主大會決定。

　　物業管理區域內共有的機動車停車場（庫），要優先提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人；停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位或個人，有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位或個人，出租收入歸全體業主。

　　車輛在物業管理區域內停放，收費和管理等事項，由業主大會決定。

　　第三十四條 業主、物業使用人要按照城市規劃行政主管部門批準或房屋權限證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。確需改變房屋使用性質的，要征得有利害關系的業主同意，并經業主大會通過后，依法辦理相關手續。

　　第三十五條 業主大會通過招投標或其它方式選聘物業服務企業。在建設行政主管部門監督指導下進行物業承接，并在合同生效起30日內備案。

　　第三十六條 物業服務企業、業主未能履行物業服務合同約定的義務，按法律規定和合同約定承擔責任。

　　業主大會和物業服務企業發生服務合同糾紛的，雙方可以協商解決，協商不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間，業主要按物業服務合同約定，足額繳納物業服務費用，物業服務企業不得終止物業服務。

　　合同期滿，物業服務企業終止服務合同的，在業主大會確定新的管理方式前，由轄區街道辦事處組織保潔企業實施保潔服務，并向業主收取相應費用；物業的維修由受益業主自行選擇維修單位，并承擔費用。

　　第三十七條 物業服務合同期限終止90日前,業主大會、業主委員會與物業服務企業應當協商續約事宜，續約的，要續簽合同。不續約的，按照下列規定執行：

　　（一）物業服務企業要按照當地物業服務合同的約定，提供物業服務至合同終止之日，業主要按照物業服務合同的約定，足額交納物業服務費用至合同終止之日；

　　（二）物業服務企業要在退出管理項目30日前，公布物業服務費用的收支情況，并將已經收取的超出服務期限部分的物業服務費用退還業主；

　　（三）物業服務企業要在退出管理項目前10日內，向業主大會、業主委員會移交物業維修、養護、更新、改造等技術資料；

　　（四）物業服務企業要在退出管理項目前向建設行政主管部門和街道辦事處提交報告。

　　第三十八條 業主大會沒有選聘到新的物業服務企業，或業主大會決定不選聘物業服務企業而實行自治管理的，業主委員會應當履行管理職責。業主委員會要在街道辦事處的組織、監督、指導下，制定自治公約，并向所在地街道辦事處備案。

　　服務費用按建筑面積每月每平方米不低于0.3元的標準，由業主委員會向業主收取。

　　第三十九條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視等單位要向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業服務企業代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，實行市場化運作。

　　因跑、冒、滴、漏損耗產生的差額由經營單位承擔，不得以任何理由向物業服務企業收取或向業主攤派。

　　第四十條 物業管理區域內的公共照明及物業管理用房使用的水、電、氣、熱費用按民用價格計量收取。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第四十一條 業主或使用人裝修物業，要遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定，事先告知物業服務企業，并與其簽訂物業裝飾、裝修管理服務協議。

　　物業裝飾、裝修管理服務協議示范文本由市建設行政主管部門制定。

　　物業服務企業要按照裝飾、裝修管理服務協議實施管理。發現違反協議和有關規定的行為，要立即制止，并督促改正；對不能改正的，要及時告知業主委員會并報告有關部門依法處理，也可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條 物業管理區域內的下列共用部位、共用設施設備，屬于全體業主共同所有，不得擅自處分：

　　（一）物業用房；

　　（二）門衛室、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；

　　（三）按規劃配建的非機動車車庫；

　　（四）公用綠地、道路、場地、水景等；

　　（五）其它依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第四十三條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）拆改房屋承重結構、主體結構、破壞房屋立面；

　　（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用設施設備；

　　（三）擅自改變共用部位，共用設施設備的用途；

　　（四）違章搭建建筑物、構筑物，改變房屋外立面造型；

　　（五）違章搭建保溫陽臺或原設計外的外附式防盜網；

　　（六）未經許可設置營業攤點，開辦娛樂項目等；

　　（七）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

　　（八）排放污染物、有毒有害物質或產生超標準噪音；

　　（九）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設備；

　　（十）無獨立下水設施的，不允許開辦餐飲、美容美發等用水經營項目；

　　（十一）法律、法規、規章和業主規約禁止的其它行為。

　　第四十四條 供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位要依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。劃分原則為：

　　（一）供水：業主終端計量水表以外的供水設施設備；

　　（二）供電：業主終端計量電表以外的供電設施設備；

　　（三）供氣：業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

　　（四）供熱：業主戶外分戶閥（含分戶閥）以外的供熱設施設備；

　　（五）排水：業主樓外排水井（含排水井）以外的排水設施設備；

　　（六）消防：住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門管理維護，公安消防部門監督檢查；

　　（七）通信、有線電視：業主終端以外的設施設備。

　　上述單位因維修、養護需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，要經業主委員會同意，簽訂施工協議后實施，并要及時恢復原狀。

　　第四十五條 物業服務企業受供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位委托，維修、養護相關設施設備的，委托單位要支付相關費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位需要的終端計量器具由經營單位負責提供、維修、養護、更新。

　　第四十六條 產權屬于保潔單位的環衛設施，由環衛保潔單位維護。

　　物業管理區域內的生活垃圾，由物業服務企業運至轉運站或環衛保潔單位指定地點后，由環衛保潔單位無償運至垃圾處理場。非生活垃圾，由物業服務企業委托環衛保潔單位清運，清運費用按照物業服務企業與業主約定，由業主按規定標準支付。

　　原有住宅物業（單體棟號）的生活垃圾，有約定的，從其約定；沒有約定的，由環衛服務單位負責清掃和清運。


　　第七章 專項維修資金

　　第四十七條 專項維修資金的繳存、使用等管理工作由建設行政主管部門物業專項維修資金管理機構負責。

　　專項維修資金的繳存方式、繳存對象、繳存比例，按建設部及省有關部門的規定執行。

　　第四十八條 專項維修資金要在銀行專戶存儲，按樓建賬、按戶核算，專項用于房屋共用部位、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作它用。

　　專項維修資金屬于業主所有。

　　第四十九條 購買新建住宅物業的，應繳存專項維修資金。管理單位必須提供專項維修資金專用票據。產權人辦理所有權登記時，須出具專項維修資金專用票據。

　　原有住宅物業（單體棟號）的大修、更新、改造等費用由全體業主按其擁有物業的建筑面積比例分攤。

　　第五十條 專項維修資金的過戶、續籌、結算，要遵守下列規定：

　　業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；

　　專項維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建筑面積的比例向業主續籌；

　　房屋滅失的，將專戶賬面余額返還業主。

　　第五十一條 專項維修資金須經2/3以上有投票權的受益業主書面同意后方可使用。

　　第五十二條 建設行政主管部門要定期將專項維修資金的收支和使用情況進行公示，并建立專項維修資金查詢系統和監督制度及業主查詢和對賬制度。


　　第八章 投 訴

　　第五十三條 業主與物業服務企業發生糾紛的，可以向人民法院提起訴訟，也可以向縣級以上人民政府建設行政主管部門投訴。

　　第五十四條 物業管理投訴的受理范圍包括下列事項：

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）損壞、隱匿、銷毀應當移交資料的；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

　　（四）開發建設單位挪用代收的物業專項維修資金或不出具專用票據的；

　　（五）擅自改變物業管理用房用途或不按照規定配置物業管理用房的；

　　（六）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或使用權的；

　　（七）未按照物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務的；

　　（八）物業管理企業將一個物業管理區域的全部物業另行委托給他人管理的；

　　（九）法律法規規定的其它情形。

　　第五十五條 下列的投訴不予受理：

　　（一）投訴請求不明確的；

　　（二）投訴人與被投訴人已達成協議的；

　　（三）有關行政管理部門或人民法院已經受理的；

　　（四）投訴人要求財產和人身損害賠償的；

　　（五）不符合法律法規和規章規定的。

　　第五十六條 縣級以上人民政府建設行政主管部門受理業主或物業服務企業投訴的，要在10日內向相關投訴人做出答復。其中：屬于物業服務企業過失的，要通知其改正；不屬于物業服務企業過失的，要依法向投訴人做出詳細解釋。


　　第九章 法律責任

　　第五十七條 建設單位、業主、物業服務企業違反本辦法規定的，按有關法律、法規、規章處罰。

　　第五十八條 建設行政主管部門或其它有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監督管理職責、濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位上級機關或有關主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。


　　第十章 附 則

　　第五十九條 本辦法由市建設行政主管部門負責解釋。

　　第六十條 本辦法自 2010年5月1日起施行。1999年7月28日頒布的《松原市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。