一、據(jù)以研究的審判案例
原告：郭明達(dá) 被告：于志剛 案由：買賣合同糾紛 1996年8月，于志剛與宋小明簽訂房屋買賣合同，約定購買宋小明所有的位于會緣西里長信胡同12號院3號房屋，價(jià)款80000元。由于當(dāng)時未能取得該房產(chǎn)權(quán)證，于志剛與宋小明又于2001年5月28日簽訂房屋買賣保證書，約定了辦理過戶手續(xù)及相關(guān)事宜。2003年2月21日，于志剛?cè)〉迷摲慨a(chǎn)權(quán)證。 1999年8月31日，郭明達(dá)與于志剛簽訂房屋買賣合同，合同約定：于志剛將座落于會緣西里長信胡同12號院3號房屋以370000元并一次性付清的價(jià)格條件賣給郭明達(dá)，并協(xié)助郭明達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)證，過戶手續(xù)費(fèi)由郭明達(dá)承擔(dān)。郭明達(dá)和于志剛在房屋買賣時，于志剛并未實(shí)際取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只有房屋買賣交易憑證，后郭明達(dá)按約定支付了購房款，于志剛即將該房屋交付郭明達(dá)居住至今。 本案所述房產(chǎn)，因另案中于志剛拖欠李朝陽債務(wù)，法院判決后，雙方于2003年5月27日達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，約定于志剛將本案所涉房屋抵償給李朝陽，折抵欠款4；5780元，李朝陽依約已向于志剛支付了部分差價(jià)，并于2003年7月29日到縣房管局申請辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房管局已受理李朝陽的過戶申請，正在核準(zhǔn)審查中。當(dāng)時，該房產(chǎn)權(quán)仍登記在于志剛名下。 由于于志剛未能及時將房屋過戶給郭明達(dá)，故郭明達(dá)起訴至法院，要求于志剛按照合同的約定將房屋過戶到自己名下。 受訴法院經(jīng)審理認(rèn)為，公民之間合法的買賣關(guān)系受法律保護(hù)。郭明達(dá)與于志剛簽訂的房屋買賣合同是雙方在自愿、平等、等價(jià)有償?shù)幕�礎(chǔ)上簽訂的，合法、有效。于志剛在取得房屋產(chǎn)權(quán)后并未及時將房屋過戶給郭明達(dá)，違反了其與郭明達(dá)的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故依照《中華人民共和國民法通則》第111條、《中華人民共和國合同法》第107條的規(guī)定于2003年5月15日判決：被告于志剛在判決生效后30日內(nèi)，將座落于會緣西里長信胡同12號院3號房屋過戶給原告郭明達(dá)。

二、問題之提出
本案所涉焦點(diǎn)問題是，同一套房屋，已經(jīng)依照合同交付給買受人占有使 用，法院判決出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；同時，由于出賣人又依據(jù) 執(zhí)行和解協(xié)議將該房屋抵償給他人，對方已經(jīng)支付了房屋的差價(jià)，并向房屋 登記管理機(jī)關(guān)申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，于此情形，該房屋所有權(quán)最終應(yīng)當(dāng)歸屬于誰?此類問題在審判實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生，“一房二賣”糾紛是其典型代 表。由于不動產(chǎn)買賣涉及到交易行為(合同行為)和登記行為(所有權(quán)變動行為)，導(dǎo)致此類案件的處理難度較大。關(guān)于本案訴爭房屋的所有權(quán)歸屬于誰?在受訴法院內(nèi)部，存有不同意見： 第一種意見認(rèn)為，訴爭房屋應(yīng)當(dāng)歸郭明達(dá)所有。理由是：(1)于志剛、 郭明達(dá)雙方簽訂的房屋買賣合同先于于志剛與李朝陽達(dá)成的執(zhí)行和解協(xié)議， 買賣合同應(yīng)當(dāng)視為雙方真實(shí)意思表示，且合同中約定了辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手 續(xù)．只是由于于志剛違約，未及時辦理，因此，于志剛應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，為郭明達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。(2)于志剛、郭明達(dá)買賣房屋當(dāng)時，雖然未及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但郭明達(dá)已經(jīng)按照約定交付了房屋價(jià)款，該房屋也已經(jīng)實(shí)際歸郭明達(dá)占有使用，房屋買賣和交付都已經(jīng)完成，應(yīng)當(dāng)支持郭明達(dá)的訴訟請求。至于于志剛與李朝陽之間的執(zhí)行和解協(xié)議，人民法院作出的判決一經(jīng)生效即具有了執(zhí)行力，而和解協(xié)議在履行完畢之前，其效力僅發(fā)生在當(dāng)事人之間，即和解協(xié)議具有履行后不可撤銷的法律效果，但不具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，當(dāng)一方當(dāng)事人不履行和解協(xié)議時，對方當(dāng)事人只能申請恢復(fù)執(zhí)行原法律文書，不能因?yàn)樽约郝男辛撕徒鈪f(xié)議中的義務(wù)而申請法院強(qiáng)制對方履行和解協(xié)議的義務(wù)。據(jù)此，該和解協(xié)議與郭明達(dá)無關(guān)，應(yīng)由于志剛與李朝陽另案解決。 第二種意見認(rèn)為，訴爭房屋歸李朝陽所有更為妥適。理由是：(1)依據(jù)于志剛與李朝陽的執(zhí)行和解協(xié)議，李朝陽已經(jīng)申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局已經(jīng)受理其申請，雖然于志剛、郭明達(dá)房屋買賣合同簽訂在前，但從于志剛隨后又將該房屋抵償給李朝陽來看，其真實(shí)意思是將房屋賣給李朝陽，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給李朝陽，更符合于志剛的本意。至于房屋已實(shí)際交付給郭明達(dá)，并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。(2)從經(jīng)濟(jì)目的考察，于志剛與郭明達(dá)就房屋買賣達(dá)成的價(jià)款為370000元，與李朝陽達(dá)成的執(zhí)行和解協(xié)議約定的是485780元，后者的價(jià)格超出了前者，這意味著，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣給郭明達(dá)，其將獲得370000元，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣給李朝陽，其將獲得485780元，即將房屋賣給李朝陽，于志剛將多獲得110000余元。從實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的角度出發(fā)，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給李朝陽較為合適。筆者認(rèn)為，本案中，就現(xiàn)有證據(jù)而言，無論郭明達(dá)基于買賣合同實(shí)際占有使用房屋，還是李朝陽基于執(zhí)行和解協(xié)議取得抵債房屋，郭明達(dá)和李朝陽都是基于善意，且符合法律規(guī)定。因此，無論于志剛將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給哪一方，于志剛都將對另一方承擔(dān)違約責(zé)任。于此情形，法院判決所要考慮的，在轉(zhuǎn)讓方將一處房屋轉(zhuǎn)讓給數(shù)人的情況下，將房屋產(chǎn)權(quán)判歸轉(zhuǎn)讓方中的何方所有更符合案件事實(shí)、立法本意，更符合情理。第二種意見不無道理，也符合效率違約的基本理論，但從合同基本法理、我國合同法立法的價(jià)值取向考察，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給郭明達(dá)。為此，我們先考察效率違約理論，隨后再考察將房屋過戶給郭明達(dá)的法律依據(jù)。

三、一房訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，能否將房屋出售給出價(jià)最高的受讓方
--效率違約基本問題研究,效率違約是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，又稱“有效益的違約”，是指違約方從違約中獲得的利益大于他向非違約方作出履行的期待利益。它是美國經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派學(xué)者在新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)說的理論基礎(chǔ)上提出的一種違約理論。經(jīng)濟(jì)學(xué)家波斯納曾指出：在有些情況下，一方當(dāng)事人可能會僅僅由于他違約的收益將超出他履約的預(yù)期收益而去冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。如果他的違約收益也將超過他方履約的預(yù)期收益，并且對預(yù)期收益損失的損害賠償是有限的，那就有違約的激勵了，但存在這種激勵是應(yīng)該的。與傳統(tǒng)合同法學(xué)者的觀點(diǎn)不同，在經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派學(xué)者的眼中，合同法已由“單純懲惡揚(yáng)善的工具”變?yōu)橐环N合理劃分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的法律手段”。合同責(zé)任也不必然使當(dāng)事人承擔(dān)嚴(yán)格履行的道德義務(wù)，而為當(dāng)事人提供一種“或履約或在不履約時賠償損害的選擇。”經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派正是通過對交易過程中成本與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的分析來重新評價(jià)合同責(zé)任的功能和價(jià)值基礎(chǔ)的。效率違約理論的突出特點(diǎn)在于把效(effieiency)從經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域引人合同法領(lǐng)域，彌補(bǔ)了單純法律分析方法的不足。不可否認(rèn)，效率違約理論中包含著重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，即在違約行為發(fā)生時，法官要求當(dāng)事人實(shí)際履行還是賠償對方損失，取決于合同的履行成本與合同雙方收益的比較。 效率違約理論誕生后，在兩大法系的合同法領(lǐng)域產(chǎn)生了很大影響，并由此引發(fā)了合同法是否鼓勵效率違約的爭論。大陸法系國家認(rèn)為，違約行為在道德上的應(yīng)受非難性歷來是合同責(zé)任的重要依據(jù)，因此，效率違約不僅不應(yīng)仿效，而且法律要對其予以干預(yù)。但英美法系國家的學(xué)者對此的觀點(diǎn)正相反，他們認(rèn)為效率違約是值得提倡的。例如，美國學(xué)者霍姆斯認(rèn)為，道德與法律的混淆在合同法中表現(xiàn)得最為嚴(yán)重，違約的非道德性觀點(diǎn)完全混淆了兩者的關(guān)系。合同當(dāng)事人在道德上并不負(fù)有履約的義務(wù)，“因?yàn)橐粋�合同當(dāng)事人具有一種選擇--履約或在不履約時賠償損害，締結(jié)合同并不承擔(dān)履行的義務(wù)”。“信守合同的義務(wù)意味著一種推斷，即如果你不信守合同，必須賠 償損害，正如你侵權(quán)必須賠償損害一樣。”大陸法系學(xué)者反對效率違約的另一個理由是違約責(zé)任應(yīng)體現(xiàn)為制裁功能還是補(bǔ)償功能。大陸法系學(xué)者普遍以為，違約責(zé)任是對違約行為的一種法律制裁，因?yàn)槊袷仑?zé)任與民事制裁的外延是同一的，“責(zé)任為違反義務(wù)者應(yīng)受一定制裁之根據(jù)也”。但違約責(zé)任具有制裁性的觀點(diǎn)，受到霍姆斯等人批評，霍姆斯認(rèn)為，違約責(zé)任不應(yīng)具有制裁性，而是一種“分配風(fēng)險(xiǎn)” (Allocation 0f Risk)的方式。美國學(xué)者Dowson也認(rèn)為“傳統(tǒng)合同補(bǔ)救法律的目標(biāo)并不是強(qiáng)迫允諾人履行其允諾，而是補(bǔ)償因違約所致的損失，……當(dāng)損害賠償足以保護(hù)受害人時，則不采用實(shí)際履行方式。”上述學(xué)者們的觀點(diǎn)在美國《合同法重述》第2版第355條也有所體現(xiàn)。
從純經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，效率違約行為實(shí)現(xiàn)了資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)了效益最大化。誠如本案受訴法院內(nèi)部有些同志的意見所言：如果于志剛將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給李朝陽，它將多獲得110000余元的價(jià)款，這無疑增加了財(cái)富，是應(yīng)當(dāng)鼓勵的，法院不應(yīng)當(dāng)判令于志剛繼續(xù)履行與郭明達(dá)的房屋買賣合同--為郭明達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，否則，無疑是減少了社會財(cái)富。但是，筆者認(rèn)為，從法律的公平、正義理念出發(fā)，于志剛的違約行為是不應(yīng)當(dāng)提倡和鼓勵的：首先，誠實(shí)信用原則要求合同當(dāng)事人要講誠實(shí)，守信用，不欺詐，不任意毀約，法律賦予合同當(dāng)事人的一個最重要的義務(wù)就是信守合同義務(wù)，當(dāng)事人必須及時履行合同約定的義務(wù)，非經(jīng)當(dāng)事人的同意或法律的規(guī)定，不能任意變更、解除合同和違反合同，如果允許合同一方當(dāng)事人為追求最大利潤而隨意違約，這將嚴(yán)重?fù)p害無過錯的合同一方當(dāng)事人的合法利益，這對信守合同的一方當(dāng)事人是極不公平的。于志剛在已經(jīng)與郭明達(dá)簽訂房屋買買賣合同并已經(jīng)實(shí)際履行的情況下，違反合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)，將該房屋又抵償給李朝陽，不管其主觀上是否具有牟取高價(jià)的故意，但其主觀上不信守第一個合同的故意非常明顯。如果法院判決支持了于志剛的違約行為，無疑會向社會傳遞這樣一個導(dǎo)向：效率違約是值得提倡的。這容易助長人們的功利主義傾向，淡化合同責(zé)任意識，長此以往，不利于維護(hù)交易安全，保障交易秩序。其次，誠實(shí)信用原則不僅要衡平當(dāng)事人之間的各種利益沖突和矛盾，促使當(dāng)事人依善意的方式行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得規(guī)避法律和合同的規(guī)定，而且誠實(shí)信用原則還要平衡當(dāng)事人的利益與社會利益之間的沖突與矛盾，要求當(dāng)事人在履行合同中，要充分尊重他人和社會的利益，不得濫用權(quán)利，損害國家，集體和第三人的利益。從經(jīng)濟(jì)利益的角度講，本案被告于志剛的違約行為是值得提倡的，但如果任這種違約行為發(fā)展下去，將會破壞整個社會的正常秩序，簽訂的合同只不過是一紙空文，并導(dǎo)致合同無人信守的局面，這將從根本上危害交易安全，合同法的目標(biāo)是鼓勵交易，促成交易，但維護(hù)交易安全也是合同法的目標(biāo)，合同法不僅要追求效益最大化，同時更要兼顧公平、正義，不能因片面追求效益而不顧及公平、正義。

本案被告于志剛以房抵債的行為是建立在破壞合同秩序，損害原告郭明達(dá)利益的基礎(chǔ)上，這種行為是應(yīng)當(dāng)制止的。因此，受訴法院支持原告郭明達(dá)要求判令被告于志剛繼續(xù)履行買賣合同為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求是正確的。 以上是結(jié)合效率違約理論對本案判決從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行的分析。接下來所要討論的是，本案從法律角度進(jìn)行分析，法院判決是否妥適呢?因?yàn)楸景概c其他“一房二賣”糾紛有所不同，即于志剛與郭明達(dá)訂立房屋買賣合同之時，雖然交付了房屋，但其并沒有取得該房屋的所有權(quán)。法院判決是否合于法律規(guī)定?

四、于志剛是否有權(quán)處分訴爭房屋？
本案中，于志剛出售的房屋系從案外人宋小明處購得，郭明達(dá)與于志剛的房屋買賣合同訂立于1999年，此時，于志剛尚未從宋小明處取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，只有房屋買賣交易憑證。直到2003年，于志剛才與宋小明辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房屋的所有權(quán)，這意味著于志剛與郭明達(dá)成立房屋買賣合同的當(dāng)時，于志剛并沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，成為出售房屋的所有權(quán)人。那么，于志剛能否將其出售給郭明達(dá)并實(shí)際交付房屋給郭明達(dá)?換言之，郭明達(dá)占有并使用房屋是否有法律依據(jù)?筆者認(rèn)為，盡管于志剛未取得房屋所有權(quán)證，但其有權(quán)處分該房屋。這一答案的得出，有賴于對物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動有關(guān)規(guī)定和合同法無權(quán)處分規(guī)定的理解。 于志剛與宋小明于1996年達(dá)成房屋買賣合同，雙方依照合同交付了房屋和價(jià)款，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，依照我國房地產(chǎn)法及相關(guān)法律的規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)買賣合同是出賣人與買受人合意創(chuàng)設(shè)的對房屋等不動產(chǎn)占有、使用、收益、處分的合同，即所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓即為所有權(quán)的變動，在性質(zhì)上屬于物權(quán)變動的范疇。因此，房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)變動基本原則的一般規(guī)定，而物權(quán)變動采取何種原則由物權(quán)變動的立法模式所決定。我國物權(quán)法第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。由上述法律規(guī)定可見，我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動的立法模式是采取債權(quán)形式主義。依此主義，物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動時，除了需要當(dāng)事人之間有債權(quán)合意外，還需要登記(不動產(chǎn))或交付(動產(chǎn))的形式，才發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，該模式又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動模式。就不動產(chǎn)而言，該模式將物權(quán)變動的時間界限確定在物的登記之時，如果沒有進(jìn)行不動產(chǎn)的登記，物權(quán)不發(fā)生變動，即使不動產(chǎn)已經(jīng)交付對方占有，也不發(fā)生所有權(quán)的變動。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表征，但并不承認(rèn)物權(quán)合意的存在，認(rèn)為債權(quán)合同就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在動力和根本原因。物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移均明確規(guī)定實(shí)行登記。即房屋轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人之間除訂立債權(quán)合同如買賣等轉(zhuǎn)讓合同外，尚需踐行房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權(quán)變動的效力，可見，我國是以辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。基于以上法律規(guī)定，1996年訂立合同之時，雖然于志剛與宋小明訂立了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此，債權(quán)合同履行完畢，雙方交付了房屋和房款，但所有權(quán)并未發(fā)生變動，在2003年2月辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，該房屋仍然歸宋小明所有。1999年，于志剛將該房屋出售給郭明達(dá)，顯然屬于無權(quán)處分。 1999年訂立房屋買賣合同之時，于志剛將房屋出賣給郭明達(dá)并交付的行為屬于無權(quán)處分，那么，受訴法院判令出賣人于志剛為郭明達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這一判決等于認(rèn)定于志剛出賣房屋的行為是有權(quán)處分，法院判決是否妥筆者認(rèn)為，這涉及如何認(rèn)定于志剛與郭明達(dá)之間訂立的買賣合同的效力問題。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)通過合同的形式進(jìn)行，合同行為是基礎(chǔ)行為，只有在合同有效成立的前提下，才發(fā)生合同的履行問題，才有不動產(chǎn)權(quán)屬登記問題。據(jù)此，房屋轉(zhuǎn)讓正是基于合同發(fā)生物權(quán)變動，而房屋買賣合同就是當(dāng)事人以轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思表示為內(nèi)容，以發(fā)生債權(quán)法上的給付義務(wù)為效果的民事法律行為，屬于債權(quán)法律行為。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動原則，房屋買賣合同就是當(dāng)事人就房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的意思表示的債權(quán)合同，該合同成立生效后，還必須通過履行房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記行為才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動，而不能直接發(fā)生物權(quán)變動的效果。由于房屋轉(zhuǎn)讓是通過合同行為進(jìn)行的一種物權(quán)變動形態(tài)，合同行為為物權(quán)變動的基礎(chǔ)行為，因此，對合同行為的效力認(rèn)定關(guān)系到物權(quán)能否變動。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動原則，物權(quán)變動的合同和物權(quán)變動本身是相互區(qū)分的，根據(jù)該原則的要求，物權(quán)變動中的債權(quán)合同是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在動力和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，雖然一般以交付或者登記為準(zhǔn)，但所有權(quán)轉(zhuǎn)移是債權(quán)合同的當(dāng)然結(jié)果。當(dāng)然，當(dāng)事人之間僅有債權(quán)合同，而尚未交付或登記，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在此物權(quán)變動原則下，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立生效應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定，標(biāo)的物是否成就，能否交付，物權(quán)是否發(fā)生變動，只是合同履行的結(jié)果問題，并非當(dāng)然是合同生效要件，不能以合同不能履行或者物權(quán)沒有發(fā)生變動來反推合同無效。房屋買賣合同作為物權(quán)變動的根本原因和內(nèi)在動力，其成立生效應(yīng)當(dāng)符合債權(quán)合同的生效條件。債權(quán)合同的生效條件是指能夠按照當(dāng)事人的意思表示的內(nèi)容發(fā)生法律效果應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同生效應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(2)意思表示真實(shí)；(3)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者社會公共利益。

根據(jù)我國法律的規(guī)定和交易習(xí)慣，當(dāng)事人處分財(cái)產(chǎn)，將發(fā)生民事權(quán)利變動的結(jié)果，為實(shí)現(xiàn)這一目的，當(dāng)事人僅僅達(dá)成物權(quán)變動的合意是不夠的，還必須享有對財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)能，即必須享有對該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)，不動產(chǎn)房屋也是如此。取得房屋所有權(quán)證，成為房屋的所有權(quán)人，才能行使旨在引起房屋所有權(quán)變動的處分行為。因此，房屋所有權(quán)證的取得是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，房屋轉(zhuǎn)讓方只有取得房屋所有權(quán)證才可借此表明其已成為為該轉(zhuǎn)讓房屋的權(quán)利主體，才能依法享有處分該房屋的權(quán)利。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分。所謂無權(quán)處分，即無權(quán)處分行為，是指無處分權(quán)人以自己的名義，就(他人或自己)權(quán)利標(biāo)的物所為之處分行為。行為人無處分權(quán)包括非財(cái)產(chǎn)權(quán)人就他人的權(quán)利無處分權(quán)和處分權(quán)受到限制的財(cái)產(chǎn)權(quán)人就自己的權(quán)利無處分權(quán)兩種情形。對無權(quán)處分行為的效力認(rèn)定，不同的立法模式有不I司的結(jié)果。在我國，也對此存有爭議。合同法頒布以前，有關(guān)無權(quán)處分的效力的認(rèn)定，基本趨向于按照無效處理。1951年發(fā)布的《最高人民法院華東分院關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復(fù)》和1979年2月2日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》以及1984年8月30日頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第55條都明確規(guī)定，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，應(yīng)廢除其買賣關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。1986年頒布的《民法通則》關(guān)于無效民事行為的列舉中并沒有對出讓他人之物的行為的效力作出規(guī)定。1988年頒布的最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條對無權(quán)處分行為的效力作出規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”1999年頒布的合同法對無權(quán)處分設(shè)有明文規(guī)定，根據(jù)合同法第51條的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”由此可見，無權(quán)處分合同是效力待定合同，其是否生效，取決于權(quán)利人的追認(rèn)或者無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)。 基于合同法關(guān)于效力待定合同的規(guī)定，無權(quán)處分合同實(shí)際已經(jīng)成立，但因?yàn)楹贤�缺乏處分�?quán)而效力不齊備。其能否發(fā)生效力有待于其他行為或事實(shí)使之確定。即無權(quán)處分合同發(fā)生效力，必須要經(jīng)過本人追認(rèn)或行為人事后取得處分權(quán)。本案中，于志剛與郭明達(dá)已經(jīng)按照合同約定交付了房屋和購房款，足以表明雙方當(dāng)事人對買賣合同訂立與履行的意思表示是真實(shí)的，該合同符合合同法關(guān)于合同成立要件的規(guī)定，因此該合同合法成立。但由于訂立合同之時于志剛沒有取得出賣房屋的所有權(quán)，其將房屋出售給郭明達(dá)屬于無權(quán)處分。但在郭明達(dá)起訴要求其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，于志剛于2003年取得了該房屋的所有權(quán)證，這一行為使得于志剛于合同成立后取得了出賣房屋的所有權(quán)，根據(jù)合同法第51條的規(guī)定，該效力待定的合同就發(fā)生了法律效力，成為合法有效的合同，據(jù)此，受訴法院判令于志剛郭明達(dá)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是正確的。
從對物權(quán)法物權(quán)變動的有關(guān)規(guī)定和合同法無權(quán)處分的有關(guān)規(guī)定的分析，我們能夠得出法院判決正當(dāng)性的結(jié)論，其實(shí)，從交易習(xí)慣上看，法院判決也具有正當(dāng)性。雖然于志剛與郭明達(dá)達(dá)成房屋買賣合同時，于志剛尚未取得房屋的所有權(quán)，但于志剛與宋小明不僅訂立了房屋買賣合同，而且雙方已經(jīng)交付了購房款和房屋，證明于志剛與宋小明房屋買賣的意思表示真實(shí)，同時也證明雙方就房屋買賣的交易完成。盡管從理論上說，于志剛尚未取得房屋的所有權(quán)，但于志剛實(shí)際占有房屋后，就取得了對房屋的實(shí)際處分權(quán)，因?yàn)楹茈y想象在錢貨兩清后，僅僅因?yàn)槲崔k理所有權(quán)登記過戶手續(xù)，買受人僅僅取得占有、使用房屋的權(quán)利，而不能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行處分。在不動產(chǎn)買賣中，交付有其特定的含義：一旦交付，盡管未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，除非當(dāng)事人雙方有特別的約定，占有人對占有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的命運(yùn)取決于辦理登記過戶手續(xù)。于其行使上述權(quán)利的情形，出賣人無權(quán)干涉，其只負(fù)有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。就買賣合同的雙方當(dāng)事人而言，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，只是在法律上最終確定了房屋所有權(quán)的歸屬，這種歸屬，不影響房屋基于合法有效的交易行為在不同當(dāng)事人之間的流轉(zhuǎn)。本案中，于志剛基于合法有效的合同實(shí)際占有了房屋，其就有權(quán)再行出售該房屋。

五、李朝陽能否取得抵債房屋的所有權(quán)?
本案中，于志剛對李朝陽存有債務(wù)，經(jīng)法院判決，于志剛應(yīng)償還債務(wù)，因其到期未能履行，李朝陽申請強(qiáng)制執(zhí)行。法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，李朝陽與于志剛達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議：于志剛將其出售給郭明達(dá)的房屋抵償給李朝陽．同時在房管局申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。基于現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，李朝陽與于志剛達(dá)成的執(zhí)行和解協(xié)議并不違反法律的規(guī)定，合法有效。但由于于志剛只有一套房屋，分別出售給郭明達(dá)和李朝陽，那么，郭明達(dá)和李朝陽誰應(yīng)當(dāng)取得該房屋的所有權(quán)?有意見認(rèn)為，于志剛與李朝陽之間的執(zhí)行和解協(xié)議，因尚未履行完畢，其效力僅發(fā)生在當(dāng)事人之間，不具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，而人民法院作出的判決一經(jīng)生效即具有了執(zhí)行力，和解協(xié)議不能對抗法院判決的效力，因此，該房屋不能歸李朝陽所有。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這種主張值得贊I司，一方面，執(zhí)行和解是民事訴訟法規(guī)定的處分原則在執(zhí)行程序中的具體體現(xiàn)。和解協(xié)議是在執(zhí)行過程中，雙方當(dāng)事人通過平等協(xié)商，自愿就變更執(zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容達(dá)成的合意，是執(zhí)行當(dāng)事人對自己的民事權(quán)利的處分。就其性質(zhì)而言，是民事合同的一種，對當(dāng)事人雙方具有約束力。本案中，于志剛故意將已出售的房屋抵債給李朝陽，但其行為只是違反合同，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，況且現(xiàn)有證據(jù)不能證明李朝陽是在惡意的情況下與于志剛達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，因此，該執(zhí)行和解協(xié)議合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)履行。另一方面，執(zhí)行和解協(xié)議是當(dāng)事人自愿達(dá)成的，雖然其改變了原法院裁判文書確定的權(quán)利義務(wù)，但其不是法律文書，并不是法院據(jù)以執(zhí)行的依據(jù)。當(dāng)執(zhí)行和解協(xié)議與法院其他判決發(fā)生沖突時，其不能對抗法院判決。執(zhí)行和解協(xié)議的對方當(dāng)事人只能申請恢復(fù)執(zhí)行原法律文書，不能因?yàn)樽约郝男辛撕徒鈪f(xié)議中的義務(wù)而申請法院強(qiáng)制對方履行和解協(xié)議的義務(wù)。據(jù)此，本案所涉及的房屋，只能按照法院判決的要求，過戶給郭明達(dá)。由于房屋已按照法院判決過戶給郭明達(dá)，于志剛與李朝陽達(dá)成的執(zhí)行和解協(xié)議已無法履行，李朝陽可以要求原執(zhí)行法院恢復(fù)執(zhí)行原判決確定的內(nèi)容。 由于法院判決的存在，加之執(zhí)行和解協(xié)議不能對抗法院判決，導(dǎo)致本案不動產(chǎn)歸屬問題迎刃而解。但是，假設(shè)本案中沒有法院判決的出現(xiàn)，而是于志剛基于買賣合同將房屋出售給郭明達(dá)并已經(jīng)交付了房屋，同時于志剛又基于執(zhí)行和解協(xié)議將該房屋抵債給李朝陽，那么，該房屋歸誰所有?要回答這一問題，恐怕要考察不動產(chǎn)交付對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)否產(chǎn)生影響這一問題了。盡管物權(quán)法第9條確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)形式主義，但現(xiàn)實(shí)生活中一個很有趣的現(xiàn)象是，在涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動的林林總總的案例中，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)交付是交易的一個重要環(huán)節(jié)，而且或多或少地對案件的處理發(fā)生著影響。 房屋是典型的不動產(chǎn)，在我國，商品房買賣的行業(yè)管理機(jī)構(gòu)是建設(shè)部和國家工商局，其在規(guī)范房地產(chǎn)市場的過程中，將商品房交付作為規(guī)制的重要內(nèi)容，例如，由建設(shè)部和國家工商局負(fù)責(zé)解釋的《新商品房買賣合同示范文本》第8條“交付期限”規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在——年——月——日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第——種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。”第9條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”規(guī)定：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第——種方式處理：”“1．按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過——日，白本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過——日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的一 ％向買受人支付違約金。’買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之——(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。”第1l條“交接”規(guī)定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。”“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：——。” 關(guān)于不動產(chǎn)登記，《示范文本》第15條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后——日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第——項(xiàng)處理：”“1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起——日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的——％賠償買受人損失。”“2．買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的 ％向買受人支付違約金。”“3．——。”

仔細(xì)分析《示范文本》中的內(nèi)容，我們可以看到，房屋的交付是價(jià)金交付的對待條款。整個《示范文本》共24條，關(guān)于房屋交付的條款就有3條，即第8條、第9條和第11條，而關(guān)于登記的約定只有l(wèi)條，即第15條。由此可以看出，房屋交付在整個房屋買賣合同中的重要性。 在我國，處理房地產(chǎn)爭議的機(jī)關(guān)是最高人民法院，其在制定的司法解釋中，十分看重交付對案件處理的影響。在最高人民法院《審理商品房買賣合J司糾紛案件適用法律若干問題解釋》中，交付是一個核心概念。盡管最高人民法院對該解釋的說明中，認(rèn)為交付不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，但是，與前引有關(guān)法律規(guī)定以及關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)形式主義理論相比，最高人民法院的這一解釋賦予了交付重要的意義。 最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》(以下簡稱《解釋》)共有28個條文，涉及“交付”的就有8個條文。所謂房屋的交付使用，如果沒有特別約定，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買黨人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。根據(jù)該解釋，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外(《解釋》第11條)。買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持(《解釋》第10條)。關(guān)于此點(diǎn)，有疑問的是：第一，如果交付不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，何以買受人無法取得房屋，還需要通過無效制度來解決?第二，如果出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋進(jìn)行了登記，但房屋未向任何一方交付，此時該如何解決?第三，如果出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同，將已經(jīng)交付給買受人的房屋進(jìn)行了登記，此時，又該如何解決?第二和第三種情況在解決思路上，是否應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別?如果有區(qū)別，區(qū)別的關(guān)鍵是否來源于房屋的交付? 房屋是百姓安身立命之所，現(xiàn)實(shí)生活中，百姓買房后，交房是極其重要的環(huán)節(jié)，驗(yàn)收、裝修、入住、經(jīng)商，一系列活動都圍繞交付展開，紛爭也圍繞交付展開。相反，登記卻遠(yuǎn)沒有交付重要，到了合同約定的交付時間，房屋未交付，購房人決不會答應(yīng)，交付后，未及時辦理登記手續(xù)并不是十分重要：“房子已經(jīng)歸我了，不辦理登記，又怎樣?還能把我攆出來。”現(xiàn)實(shí)生活中，許多劃撥土地和農(nóng)村集體土地上開發(fā)的不能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房地產(chǎn)熱賣充分說明了交付對房屋買賣的影響。 交付如此重要，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)賦予其某種更重要的法律意義。否則，法律的規(guī)定會與現(xiàn)實(shí)生活、社會習(xí)俗發(fā)生沖突，一旦訴至法院，會使判決在法律與社會習(xí)俗之間游離。筆者認(rèn)為，在訂有數(shù)個房屋轉(zhuǎn)讓合同的糾紛中，盡管按照債權(quán)形式主義，不動產(chǎn)登記是所有權(quán)變動的生效條件，但要考慮交付對所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響，把房屋判歸已經(jīng)實(shí)際占有房屋的一方所有。理由有二：其一，房屋已經(jīng)交付，則表明雙方當(dāng)事人所訂立的房屋買賣合同所約定的義務(wù)，除辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)外，已全部或大部分完成，而未交付房屋的買賣合同，其合同約定的義務(wù)大部分或全部都未履行，在這種情況下，將房屋過戶給已占有房屋的一方，更符合合同法的立法宗旨。其二，房屋交付后，買受人往往會對房屋進(jìn)行裝修、修繕，為此會支出一大筆費(fèi)用，而這些裝修或修繕物已固化在房屋上，與房屋形成不可分割的整體，即使能夠分割，也會造成財(cái)產(chǎn)減損。將房屋判給未發(fā)生交付的合同的一方當(dāng)事人所產(chǎn)生的損失要比判給已交付房屋的合同一方當(dāng)事人所產(chǎn)生的損失要大得多，從最有效地減少違反合同所造成的損失的角度考慮，也應(yīng)當(dāng)將房屋判給已基于合同占有房屋的一方。

六、同一房屋訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同糾紛處理時應(yīng)遵循的原則。
房屋作為不動產(chǎn)和特定物，近年來，因同一房屋訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同而引發(fā)的糾紛逐年增多，探究其成因，多數(shù)是因?yàn)槌鲑u人為追求高價(jià)所致。在訴至法院的糾紛中，有的是為其中一方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；有的是房屋交付一方，卻給另一方辦理了過戶手續(xù)；有的是均未辦理過戶手續(xù)。在房屋所有人作為轉(zhuǎn)讓方就同一房屋與受讓方訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同均有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，應(yīng)當(dāng)確定不同的原則處理： 1·已經(jīng)為一方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，由于根據(jù)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)變動登記具有公示的效力，具有對抗合同以外第三人的效力，因此，無論出售方是否將房屋交付給他方或接受了他方的價(jià)款，均應(yīng)判令出售方將房屋出售給已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的一方。然后，判令出售方對他方承擔(dān)違約責(zé)任。 2·均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已合法占有房屋的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支持。 3·均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未合法占有房屋，先行支付購房款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支持。 4·合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。 未能取得房屋所有權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

摘自：王利明主編《判解研究.2007年第3輯(總第35輯)》