《中國住宅法研究》書評 —— 查看此書介紹

簡述 2007-10-6 15:02:45

《中國住宅法研究》是金儉主持與承擔的國家社會科學基金項目《中國住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32萬字。本書是我國第一部關于住宅法的專著。內容分十三章，主要包括：中國住宅問題分析；中國住宅私有化進程與社會影響；國外住宅政策與住宅立法對我國的借鑒；《中華人民共和國住宅法草案》框架；論公民住宅權；社會弱勢群體的住宅狀況與立法保障；住宅所有權；住宅買賣；住宅抵押貸款法律問題研究；住宅租賃；住宅物業管理服務等。
中國住宅私有化格局的形成經歷了一個曲折與復雜的過程，通過近二十年的住房制度的改革，由政府的政策導向到國家采取住房私有化的各種法律措施，住房所有權與使用權性質發生了質的改變，從住宅有限產權到住宅部分產權到住宅全部產權的實質性轉變；從公有住房的出售到鼓勵私人建房，從銀行貸款支持公民建房、購房到政府為中低收入者提供經濟適用房、廉租房。以住宅自有化、私有化為主，多種住宅所有權形式并存的格局基本形成。
中國住房私有化進程，改變了中國財富存在的形式與人們的生活觀念、生活方式，改變了中國經濟的增長方式，也改變著人們的政治地位和社會經濟地位，最終將影響中國社會制度的演化方向。住宅的私有化進程使人們與住宅關系發生了深刻變化，住宅的私有權使人們建立在人格尊嚴與人格獨立基礎上的人權獲得了最必要的物質保障，從而也成就了人們塑造自我、表現個性以及享受生活的基本前提。這無疑將成為未來中國政治和社會制度穩定的基礎。
住宅權（the right to adequate housing），又稱適宜或充分住房權，是指公民有權獲得可負擔得起的適宜于人類居住的，有良好的物質設備和基礎服務設施的具有安全、健康和尊嚴，并不受歧視的住房權利。住宅權對每個人、每個家庭、每一社會群體的健康與安寧與發展都有著無法替代的重要作用。確保公民住宅權已經成為全球化背景下社會發展的主流，也成為人類生存與發展的基本權利，它是可持續發展的理念在人的基本生存權利方面的體現，是一種真正意義上的以人為本的發展觀的體現。作為一項基本人權，住宅權無疑將受到一國或地區的自然資源、經濟發展水平、政治制度、文化傳統以及個人與家庭收入等諸多條件的制約，特別是對于低收入階層而言，更多情形下僅憑自身的努力可能永遠是一個美麗的夢想，正因為此，國家、政府、社會組織與個人才有責任與義務并采取一定的措施幫助公民實現這一權利。這是我們這個社會目前欠缺的并正在努力的方向。為此，確立“住宅權確保”的理念以及采取相應的政策與建立相關的法律制度應成為我國政府長期的奮斗目標。對住宅法的研究，在我國尚是一個空白。《中國住宅法研究》是國家社會科學基金項目，本書的問世將填補在此領域研究的空白。
作為一個長期從事房地產法律研究的學者，作者在書中全面透視了目前中國住宅與住宅法律問題的現狀，提出了住宅法的研究不同于房地產法研究的獨特視角，指出了房地產法與住宅法對應的不同法律范疇，即房地產法主要是國家與政府為加強對房地產開發、房地產經營、房地產交易領域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在確保公民居住權益，提高居住水平與居民住宅負擔能力，改善住宅環境品質，健全住宅市場機制，確保社會公民都能居住在適宜的有良好居住環境的住房權利的法律。因此，住宅法以確立公民住宅權，保護公民的居住權益以及保護公民住宅私有財產權為根本目標。在我國，住宅權既是公民的私有財產權，也是公民基本人權的重要內容，尊重與保護公民的人權與私有財產權是一個全新的研究課題，也是我國憲法修改將增加的重要內容。因而加強對我國住宅權以及住宅法律制度的研究就具有了特別重要的意義。
本書是以公民住宅所有權法律保護以及確保每一個公民享有公平的住宅權法律制度為核心展開的研究。作為理論性著作的重要內容，本書從中國住宅問題分析從手，對中國住宅私有化的進程、社會影響以及存在的問題進行了分析與總結；通過介紹國外住宅政策與住宅立法，從中得出有益的借鑒與啟示；并在此基礎上構建了《中華人民共和共住宅法草案》框架；通過對公民住宅權的探討，對我國社會弱勢群體的住宅狀況的分析，提出對社會弱勢群體住宅法律保障的必要性以及相應的對策；通過對我國住宅建設、住宅拆遷存在的問題分析，構建我國住宅質量法律體系以及建立城市拆遷法律行為的合理性、合法性與公平性的程序與規則；通過對我國住宅所有權體系的研究，指出住宅所有權作為一種新型的不動產所有權形式對我國傳統不動產所有權理論框架的發展與突破，在提出住宅法以保障住宅所有權人利益的必要性與可行性的基礎上探討了我國住宅法的內容范圍，此外本書還以較大的篇幅討論了住宅買賣、住宅抵押貸款、住宅租賃以及住宅物業管理服務等與保護公民住宅私有財產權有重要關系的法律制度。住宅作為城市建設發展的主體，必將受到社會經濟形態和政治制度、文化傳統的深刻影響。
隨著城市社會經濟的發展以及市場經濟的進一步完善，貧富差距將更加明顯地通過居住條件的差距表現出來，但作者相信，這樣的差距必定會逐漸縮小，因為我國住宅法制的建立與完善必將有利于將這種差距限制在社會可允許與容忍的范圍之內，這也是社會可持續發展的基本要求。

《房地產法研究》是金儉主持與承擔的南京大學九八五課題《房地產法案》的研究成果。于2004年5月由科學出版社出版，共50萬字。
在構建我國的法律科學理論的大廈中，房地產法律一直是法學理論界與司法部門關注的熱點，也是著力研究與熱烈討論的主題。作者長期致力于房地產法律理論研究與實踐工作，在此領域積累了一定的研究心得與實踐經驗。《房地產法》作為一部以房地產理論研究為主，融理論研究成果與實際案例相結合的學術著作，以科學理性的態度對我國房地產法律問題作了全面而具特色地闡述。全書共分十六章。第一章房地產法與房地產法律體系；第二章不動產構成要素與不動產權利體系；第三章不動產物權的取得與登記；第四章土地使用權制度的改革；第五章土地使用權出讓與劃撥；第六章土地使用權轉讓與租賃；第七章農村土地征用；第八章城市房屋拆遷；第九章房地產買賣；第十章商品房預售；第十一章房地產抵押；第十二章房屋租賃；第十三章住宅權與住宅所有權法；第十四章物業管理服務；第十五章落實城市房地產政策；第十六章房地產糾紛的仲裁與訴訟。在構建本書框架時，作者始終抓住并圍繞不動產這一財產從最初的土地取得到房地產開發建設、到房地產銷售到最終取得物業與進行物業使用管理這一過程為主線，對我國房地產發展過程中的各種法律問題展開全面分析研究。以房地產縱向發展為主線，并從橫向方面對各個熱點法律問題展開深入的研究，從而形成一個縱橫交錯的邏輯嚴密的房地產理論研究框架體系，為全書構建完整的體系典定了基礎。同時，也使本書具有了以下幾個特點：
一、比較研究是本書采取的一個重要研究方法。作者在比較了世界各主要國家如美、英、法、
德、日等國房地產立法狀況后，分析與總結了我國房地產立法的現狀及存在的問題；在對西方主要國家法律關于不動產及構成要素作出界定后，對我國不動產構成要素及界定進行了分析與評析；在對國外不動產物權取得制度總結與評述后，反思我國不動產物權登記效力與作用；在對世界主要國家土地征用制度的正當程序與公共目的的分析后，指出我國土地征用制度存在的問題及原因，并尋求法律對策等。在對國外住宅所有權法律研究的基礎上，對我國住宅所有權的范圍與內容進行全部的分析，并對住宅的專有權、共有權及相互關系以及物業的管理提出了作者自己獨到的見解。這種比較研究方法對加深了解國外先進的不動產法律制度以及我國不動產法律的現狀，加強我國的房地產法律研究無疑具有重要的作用。
二、突出房地產法律熱點問題。作者并不是一般性地闡述房地產法，而是在闡述不動產理論的同時，重點探討房地產領域中出現的新問題及理論界與實務界爭論的焦點法律問題。如出讓合同約定的土地使用年限屆滿后，地上建筑物所有權的處理問題；行政劃撥土地使用權轉讓或投資與他人合作開發或聯建問題；農村集體所有土地使用權轉讓的有效條件問題；農村土地征用的補償與安置問題；城市房屋拆遷正當性問題；房地產雙重買賣問題；房地產優先購買權問題；預售商品房的按揭問題；不可抗力與預售商品房合同履行問題；情勢變更在商品房預售中運用問題；商品房包銷合同法律問題；建設工程款優先受償權問題；租賃房屋裝修物、增添物的法律屬性與歸屬問題；住宅權與住宅所有權問題；住宅所有權人間的相鄰關系、共有關系、團體關系；物業管理問題；物管用房、樓頂、地下車庫所有權歸屬問題、鄰里噪音、愛畜等物業管理的社會問題等等。諸多問題的討論凝聚著作者十多年的研究成果。
三、將不動產學術研究理論與實例分析有機結合，使深奧的法律理論與形象生動的實例全面對接，形成了理論與實踐高度統一的學術風格。本書在對房地產理論問題展開學術爭鳴的同時，靈活地運用司法實例近百個，較正準地解釋深奧的法律理論，使本書在堅持學術性的同時，具有通俗易懂的特色。
四、土地問題是本書關注的重點，圍繞著土地使用權制度的改革以及土地使用權的轉讓、買賣中發生的各種法律問題，一直伴隨著我國經濟改革的全過程，因此，書中用較大的篇幅全面地理性地比較了發達國家的土地制度，并結合我國的國情，論證了當前土地制度的合理性以及存在的問題。尤其是對農村集體土地使用制度改革存在的一系列法律問題進行了較為透徹的剖析，并提出了完善農村集體土地使用制度方面的相關法律觀點。
五、房屋買賣、預售、抵押等房地產經營是房地產法的重點內容，也是本書的重點內容。書中有大量的篇幅分析了房地產交易過程中出售的許多理論問題，并結合大量的實際加以分析研究，并就此展開學術爭鳴，這是該書的一大特色。
六、本書關注城市化過程中，住宅的商品化與社會低收入階層無力購買與解決住房之間的矛盾，提出在我國應確立住宅權與住宅確保的權利理念以及明確國家、政府在此過程中應盡的義務。

========================================= 本欄書評僅代表撰寫者個人觀點========================================