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（2013）嘉行初字第24號
上海市嘉定區人民法院
行政判決書
（2013）嘉行初字第24號
原告徐正忠。
原告孟慶濤。
原告鄔文浩。
原告徐武英。
原告黃元慶。
原告成鷹。
訴訟代表人徐正忠、成鷹。
六原告共同的委托代理人郭朝忠，上海市三石律師事務所律師。
被告上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人劉海生，局長。
被告上海市規劃和國土資源管理局。
法定代表人莊少勤，局長。
兩被告共同的委托代理人周興，上海市房地產登記處工作人員。
兩被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定區房地產登記處工作人員。
第三人上海浦之威投資有限公司。
法定代表人章宏偉，董事長。
委托代理人陳瑞舜，該公司員工。
第三人上海圣恩達實業有限公司。
法定代表人王加明，董事長。
委托代理人陳鳴飛，上海章宏律師事務所律師。
第三人上海曹安國際商城商貿市場經營管理有限公司。
法定代表人周美芽，董事長。
委托代理人倪士平，該公司員工。
原告徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹訴被告上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市房管局）、被告上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱市規土局）不服房地產登記案，于2013年7月31日向本院提起行政訴訟。本院于同日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。因上海浦之威投資有限公司（以下簡稱浦之威公司）、上海圣恩達實業有限公司（以下簡稱圣恩達公司）、上海曹安國際商城商貿市場經營管理有限公司（以下簡稱曹安國際）與本案被訴具體行政行為有法律上的利害關系，故本院分別于2013年7月31日和8月22日依法通知上述公司為本案第三人參加訴訟。2013年9月12日，本院公開開庭審理了本案。原告訴訟代表人徐正忠及六原告共同的委托代理人郭朝忠，被告市房管局和被告市規土局共同的委托代理人周興、邵莉莉，第三人浦之威公司的委托代理人陳瑞舜、第三人圣恩達公司的委托代理人陳鳴飛、第三人曹安國際的委托代理人倪士平到庭參加了訴訟。審理過程中，徐正忠等六原告向本院提交民事訴狀，要求確認涉案的3870.88平方米公用設施房屋的房地產權利為上海曹安國際商城全體業主共有。因該房地產確權訴訟的審理結果是本案審理的依據之一，故本案于2013年11月18日中止審理。現原告方明確表示暫不就權屬爭議繼續提起訴訟，故本案恢復審理。本案現已審理終結。
被告市房管局、被告市規土局于2008年9月23日核準頒發了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產權證，該權證認定：權利人上海騰昭置業發展有限公司（以下簡稱騰昭公司），房產坐落于嘉定區曹安公路1877、1899號，用途為商業和辦公，房屋建筑面積為70399.54平方米。被告方于2013年8月9日向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據和依據，以證明兩被告具有頒發房地產權證的主體資格，其作出房地產登記行為的程序合法，適用法律正確：（1）2008年9月17日上海市房地產登記申請書，（2）身份證明、企業法人營業執照、組織機構代碼證、委托書，（3）2006年10月26日滬房地嘉字（2006）第020047號上海市房地產權證，（4）2005年11月2日建設工程規劃許可證及建設工程項目表、2005年12月8日建設工程規劃許可證及建設工程項目表、2007年9月29日建設工程竣工規劃驗收合格證、2008年1月3日建設工程竣工驗收備案證書及工程明細表、2007年12月21日民防建設工程竣工驗收備案證書，（5）2008年9月4日嘉定區房地產初始登記通知單、編訂（變更）門弄（樓）號牌通知書，（6）房屋土地權屬調查報告書（被告當庭提供了調查報告書的原件），（7）滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產權證；（8）《上海市房地產登記條例》（2004年）第四條、第二十條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規定。
經庭審質證，原告方認為被告提供的騰昭公司申請辦理 70399.54平方米房屋房地產權證材料中，沒有提供房屋共用部位的說明；有關物權問題的處理應當依據《中華人民共和國物權法》的規定，建筑區劃內的其他共用場所都應當屬于業主共有，公用服務設施屬于全體業主共有；被告作出被訴登記行為時，還應當同時適用《中華人民共和國物權法》的相關規定。
經庭審質證，三方第三人對被告提供的證據均無異議。
六原告訴稱，六人系上海曹安國際商城的業主，該商城由騰昭公司開發建設。《中華人民共和國物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《上海市房地產登記條例》第二十九條中規定，初始登記范圍內有業主共有房地產的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。房地產登記機構應當在房地產登記簿上注記作為公益性服務設施的房地產，由相關當事人按照法律、法規的規定或者約定另行辦理初始登記。《物業管理條例》第三十八條也規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。曹安國際商城一、二區商鋪之間的連廊體建筑物均為公益性服務設施，有樓梯間、消防監控室、電信房、管理用房等。按照法律、法規規定，這些房屋在初始登記時，應作為業主共有的房地產予以登記。但騰昭公司在向登記機構進行初始登記申請時，并未按《上海市房地產登記條例》的規定進行申報，違法將上述所涉公益性服務設施的房屋產權申報在自己名下，兩被告違法核準了騰昭公司的申請，將曹安國際商城一、二區商鋪連廊體的建筑物房地產權利登記在騰昭公司名下。騰昭公司取得公益性服務設施的房屋產權后，并不履行其應履行的職責，將違法取得曹安國際商城的物業服務用房的房地產權利違法轉讓給曹安國際，使曹安國際違法取得物業服務、公益性服務用房的房地產權利。故向法院提起訴訟，要求撤銷兩被告作出將滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產權證頒發給騰昭公司的具體行政行為，并撤銷兩被告作出將滬房地嘉字（2010）第022881號上海市房地產權證頒發給曹安國際的具體行政行為。
原告方提供如下證據證明其具有原告主體資格，同時證明購房合同中未明確連接體部分屬于開發商所有，被告的錯誤頒證行為侵犯了原告方的權益：（1）權利人分別是六原告的上海市房地產權證，（2）權利人為騰昭公司的嘉2008020514上海市房地產登記信息，（3）曹安國際商城一樓平面圖、2013年2月20日業主代表要求函、照片，（4）（2012）嘉民三（民）初字第957號民事判決書，（5）《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》第23個釋疑。
經庭審質證，被告市房管局和市規土局對原告提供證據的真實性、合法性無異議，但認為原告之一的鄔文浩購買的是曹安路1833號的商鋪，本案所涉門牌號為1877號、1899號，其不具有本案原告的主體資格；原告提供的證據（4）與本案無關；根據原告提供的民事判決書，其中明確原告從2013年2月1日知道侵權行為，原告的起訴已超過了三個月的訴訟時效。
經庭審質證，第三人方對原告提供的證據（1）和證據（2）無異議；第三人方認為原告提供的證據（3）和證據（4）都是原告與第三人曹安國際間的民事糾紛，與本案無關；第三人方對原告提供的證據（5）則認為不能作為本案的證據。
被告市房管局和市規土局辯稱，本案所涉房地產坐落于曹安路1877號、1899號，六原告中的鄔文浩系曹安路1833號的業主，不具有本案原告的主體資格。一個行政訴訟只能審理一個具體行政行為，原告提起的訴訟請求涉及兩個具體行政行為，故原告要求撤銷滬房地嘉字（2010）第022881號上海市房地產權證的請求不屬于本案的審理范圍。被告是按照《上海市房地產登記條例》第二十五條、第二十六條、第二十七條及《上海市房地產登記技術規定（試行）》第3.1.6.2條、第3.1.8條、第3.1.9條等的相關規定進行辦理。申請人騰昭公司于2008年9月17日向被告提出新建房屋所有權初始登記，并提交了上述法律規范規定的登記材料。被告經審核后，于2008年9月23日向騰昭公司頒發了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產權證，被告的行為符合法律規定，認定事實清楚，程序合法，適用法律法規正確，請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人圣恩達公司述稱，同意被告的答辯意見，原告主要是對連接體的產權提起訴訟，連接體與商鋪不是同一個項目，在規劃、施工、各種手續上都是獨立的，原告明知連接體與他們的產證沒有糾葛，原告的訴請沒有法律依據。
第三人浦之威公司述稱，同意被告和圣恩達公司的意見。騰昭公司已經經過合法程序注銷，該公司的股東不應被牽扯到訴訟中來。
第三人曹安國際述稱，同意被告和另兩方第三人的意見。原告混淆了公用服務設施的概念，公用服務設施不一定都是業主共有的。
第三人方提供如下證據：（1）滬嘉房地（2005）出讓合同第119號上海市國有土地使用權出讓合同、滬嘉房地（2005）出讓合同補字第27號上海市國有土地使用權出讓合同（補充）、滬嘉房地（2006）出讓合同補字第31號上海市國有土地使用權出讓合同（補充）；（2）建筑工程施工許可證及項目IC卡三份；（3）規劃建筑總平圖（連接體部分）；（4）房屋土地權屬調查報告書（實測報告）；（5）原告的商品房預售合同；（6）嘉2008020514號房屋產權信息；（7）騰昭公司在2012年8月28日上海法治報的最后一次刊登注銷公司及準予注銷文件。
經庭審質證，原告方對第三人提供的證據（1）認為，看不出合同上規定增加連接體部分，建筑面積大大增加，被告為何還能核發產權證；原告對證據（2）認為，三張IC卡不等于就是三個項目，是一個項目分期建設，從建筑本身看也是連在一起的。原告對證據（3）認為，一樓圖紙上反映不出是獨立建筑，且A2的樓梯已經拆除，建造了違章建筑；物業管理用房在哪個部位并不清楚；從圖紙上看，四層上應該沒有建筑物，但被告核發產權證上有四層的面積。原告對證據（5）認為，購房合同并不能表示原告購買的房屋與共用部位無關，不能證明原告與涉案共用面積無關。原告對證據（6）認為，平面圖上有三部樓梯，第三人將樓梯拆除，違反了合同規定。原告對證據（7）認為，報紙公告不具有法律效力，原告沒有義務閱讀上海法治報。
經庭審質證，兩被告對第三人方提供的證據均無異議。
經庭審質證，本院對證據作如下確認：原告提供的證據（1）和證據（2）真實、合法，與本案具有關聯性，本院對此予以確認；原告提供的其他證據與本案不具有關聯性，本院對原告方想證明的內容不予確認。兩被告提供的證據具有真實性、合法性和關聯性，本院予以確認。第三人方提供的證據真實、合法，且與本案具有關聯性，本院對此予以確認。
審理中，本院就涉案的曹安國際商城一、二區間連廊體、管理用房、消防監控室、電信房、樓梯間等建筑面積為3870.88平方米的爭議部位房屋所有權的歸屬問題，向原告方進行了釋明，要求其在指定的期限內，就此爭議部位所有權歸屬問題提起民事訴訟。原告在指定期限內提交了民事訴狀，嗣后又明確表示不再繼續進行民事訴訟。
經審理查明，2005年8月18日至2008年8月25日期間，嘉定區房地局和騰昭公司簽訂了數份上海市國有土地使用權出讓合同及補充合同。根據合同約定，騰昭公司取得嘉定區曹安商貿城B-1地塊23204平方米土地的使用權，用于建造辦公樓和商鋪，總建筑面積不超過70649平方米。2006年3月6日，騰昭公司取得B1地塊地下及地上部分的建筑工程施工許可證。2006年9月14日，騰昭公司取得曹安商城連接體部分的建筑工程施工許可證。2006年10月26日騰昭公司取得滬房地嘉字（2006）第020047號上海市房地產權證，房地坐落真新新村街道8街坊（8-2宗），土地用途商業、辦公，宗地面積23204平方米。2006年1月9日，涉案地塊房屋的門牌號被編訂為曹安公路1877、1899號。2007年9月29日騰昭公司取得曹安商貿城B1地塊70682.2平方米的建設工程竣工規劃驗收合格證。2007年12月21日取得民防建設工程竣工驗收備案證書；2008年1月3日取得建設工程竣工驗收備案證書。2008年6月3日，上海市嘉房房地產測繪有限公司出具了房屋土地權屬調查報告書，明確委托人是騰昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899號，總建筑面積70649.15平方米（1877號辦公樓面積12772.7平方米；地下車庫面積17474.17平方米；1899號店鋪面積36282.54平方米；1899號物業面積248.86平方米；1899號連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間建筑面積3870.88平方米）。該測繪報告顯示，1899號248.86平方米物業管理用房及連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間3870.88平方米的面積均未予以分攤。
2008年9月17日，騰昭公司向上海市房屋土地資源管理局（現為市房管局、市規土局）申請曹安公路1877、1899號建筑面積70399.54平方米房屋的房地產權屬登記，并提交了相關材料。另外，1899號物業中的248.86平方米物業管理用房則登記為全體業主共有。上海市房屋土地資源管理局于2008年9月23日向騰昭公司頒發了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產權證，土地用途商業、辦公，宗地面積23204平方米，房屋建筑面積 70399.54平方米。徐正忠等六業主認為1899號物業及連廊體、消防控制室、管理用房、電信、樓梯間屬于全體業主共有，被告將該部分的權屬登記在開發商名下，侵犯了其合法權益，遂向本院提起訴訟，要求撤銷被告作出的頒證行為。
另查明，六原告分別與騰昭公司簽訂了上海市商品房預售合同，購買了曹安路1833號、1877號和1899號內的店鋪或辦公用房，并分別于2008年10月、11月期間取得了所購房屋的房地產權證。
騰昭公司的出資人為浦之威公司和圣恩達公司。2010年7月20日，原登記在騰昭公司名下的1899號連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間等建筑面積3870.88平方米房屋，登記為曹安商貿城的物業管理單位曹安國際所有。2012年10月16日，騰昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核準注銷。
本院認為，根據《上海市房地產登記條例》第四條、第二十條規定，被告具有作出本案被訴房地產登記行為的行政職權。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第五條規定：“原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。”根據上述規定，即使符合規定的情形，當事人也只能是分案一并向法院提起訴訟，而不可以在一個訴訟案件中同時對兩個具體行政行為提起訴訟。現原告方同時就涉案房屋的初始登記和轉移登記一并在同一行政案件中提起訴訟，不符合法律規定，原告方對被告作出的轉移登記行為提出的訴訟請求，不屬于本案的審理范圍，本院對此不予審查。涉案爭議部位雖然坐落于曹安路1899號，但爭議部位涉及的電信房、配電間等設施系為整個曹安商貿城服務的，故該商貿城內的業主均有提起本案訴訟的主體資格。本案被訴的具體行政行為系房地產初始登記行為，兩被告依據《上海市房地產登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規定受理了騰昭公司的申請后，對申請人提交的申請材料在法定期限內完成審核，認為符合規定的頒證條件，將該初始登記事項記載于房地產登記冊，并向騰昭公司頒發了房地產權證，兩被告的頒證行為并無不當。本案中，原告方起訴要求撤銷兩被告將涉案爭議部位面積登記在騰昭公司名下的行為，原告的理由是認為3870.88平方米共用部位房屋產權應歸全體業主所有，原告實際是對民事實體權利有爭議，而這類爭議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，爭議部位面積的權屬問題應當在民事法律關系中予以明確,原告應就涉案爭議部分房屋的權屬問題先行提起民事訴訟。審理中，本院對此進行了釋明，但原告不同意提起民事訴訟，故原告的訴訟主張缺乏相應的事實根據。據此，依據《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決如下：
駁回原告徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹的訴訟請求。
案件受理費50元，由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　　　　　　　　　　　　　


審 判 長　　朱 堅 軍
審 判 員　　潘 怡 易
人民陪審員 王 涯 芹

二○一四年三月三十一日


書　記　員　　嚴 盈 盈








審 判 長 朱堅軍
審 判 員 潘怡易
人民陪審員 王涯芹
二〇一四年三月三十一日
書 記 員 嚴盈盈