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浙江省溫州市中級人民法院
行 政 判 決 書

　　　（2013）浙溫行終字第107號



　　　　上訴人（原審原告）林甲。
　　　　委托代理人余某某。
　　　　被上訴人（原審被告）某甲縣住房和城鄉規劃建設局，住所地浙江省蒼南縣靈溪鎮人民大道。
　　　　法定代表人虞某某。
　　　　委托代理人楊某某、溫甲。
　　　　被上訴人（原審第三人）某乙公司，住所地浙江省蒼南縣靈溪鎮望鶴路386號。
　　　　法定代表人許某某。
　　　　委托代理人王某某、李某某。
　　　　上訴人林甲因訴某甲縣住房和城鄉規劃建設局（以下簡稱某甲縣住房和城鄉規劃建設局）拆遷行政裁決一案，不服浙江省蒼南縣人民法院（2013）溫蒼行初字第23號行政判決，向本院提起上訴。本院于2013年7月3日受理后，依法組成合議庭，于2013年7月30日公開開庭審理了本案。上訴人林甲及其委托代理人余某某、被上訴人某甲縣住房和城鄉規劃建設局的委托代理人楊某某、被上訴人某乙公司（以下簡稱某乙公司）的委托代理人王某某到庭參加訴訟。因本案須以另案的審理結果為依據，本院于2013年8月29日依法裁定本案中止訴訟。本院（2013）浙溫行終字第139號行政判決生效后，本案重新恢復審理，現已審理終結。
　　　　某甲縣住房和城鄉規劃建設局于2013年1月10日作出蒼住建裁字（2013）第2號城鎮房屋拆遷糾紛裁決：一、被申請人林甲選擇貨幣補償的，應在本裁決書送達之日起二十日內領取522950元的貨幣補償資金；4個月的臨時安置補助費，臨時安置補助費按搬遷當年縣政府公布的標準×4個月×該房建筑面積75.02平方米；1次搬家補助費，搬家補助費按搬遷當年縣政府公布的標準執行。當年縣政府沒有公布或未公布臨時安置補助費、搬家補助費的，參照上一年度執行（以此來推，下同）。被申請人就該房屋室內裝修部分補償事宜拒絕與申請人協商，并拒絕申請人委托的評估公司對其房屋室內裝修部分進行評估。室內裝修部分應在該房屋拆除時某某請人申請證據保全，并委托評估公司估價后，予以補償。二、被申請人選擇套房產權調換的，申請人應為被申請人提供坐落于蒼南縣城新區府后小區第12幢安置用房，可安置建筑面積不少于180平方米，被拆房屋評估價同被申請人實際得到的安置房及面積結算差價（估價時點為2007年9月30日）。被申請人自行解決臨時周轉用房的，自搬遷之日至實際安置完畢后的4個月，每月按該房建筑面積75.02平方米×搬遷當年縣政府公布的標準；被申請人選擇申請人提供的臨時周轉用房的，申請人不支付臨時安置補助費。被申請人不管是否選擇臨時周轉用房，申請人均應支付搬遷當年縣政府公布的搬家補助標準2次。申請人超過2年安置的，按相關法律規定執行。三、本裁決書送達之日起二十日內，被申請人應將房屋搬遷騰空完畢。四、本裁決書送達之日起二十日內，被申請人不對上述的一、二條補償形式做出選擇的，按有利于被拆遷人利益的條款執行，既按第二條執行。
　　　　原判認定：2007年9月30日，華昌房開公司因蒼南縣縣城新區站前大道E-2--2地塊商住樓項目的建設，依法取得拆許字［2007］第08號房屋拆遷許可證。被告于2008年5月14日、2009年5月11日、2010年5月25日、2011年5月12日、2012年5月15日先后五次準予延長該拆遷許可證的期限，該拆遷許可證的拆遷期限延長至2013年5月28日。2007年9月30日，原蒼南縣房產管理局發出蒼拆公［2007］08號公告：拆遷范圍為蒼南縣縣城新區站前大道E-2-2地塊內的12間房屋及其附屬物；搬遷期限為2007年10月28日至2007年12月28日。原告林甲位于蒼南縣靈溪鎮官堂村的房屋在該房屋拆遷許可證核準拆遷的范圍內。2008年3月10日，原蒼南縣房產管理局發出房屋拆遷評估機構選擇公告并向原告送達評估機構選擇告知書，告知于同月14日上午9時在原蒼南縣房產管理局五樓會議室選擇評估機構，并告知參選評估機構有蒼南縣永正房地產估價有限公司、溫州市華正房地產估價有限公司、溫州市國正房地產估價事務所有限公司、溫州中鼎房地產評估有限公司。因原告等被拆遷人未在規定時間到場選擇評估機構，在蒼乙公證處的主持下以抽簽方式選定蒼乙永正房地產估價有限公司為評估機構。在搬遷期限內，拆遷雙方就房屋拆遷補償安置事宜多次協商未果，華昌房開公司于2009年12月30日向原蒼南縣房產管理局申請房屋拆遷糾紛裁決。2010年3月26日，原蒼南縣房產管理局作出蒼房裁字（2010）第17號《城鎮房屋拆遷糾紛裁決書》，原告不服而向甲審法院提起行政訴訟。原審法院于2010年11月16日作出（2011）××行初字第××號行政判決，判決撤銷蒼房裁字（2010）第17號《城鎮房屋拆遷糾紛裁決書》并責令重作。原蒼乙房產管理局不服而提起上訴，溫州市中級人民法院于2011年2月21日作出（2011）××行終字第××號行政判決，駁回上訴，維持原判。2010年9月30日，蒼南縣人民政府同意縣城新區E-2-2地塊轉由某乙公司開發。2011年1月28日，某乙公司領取縣城新區站前大道E-2-2地塊的《國有土地使用證》。2011年3月18日，原蒼南縣房產管理局向某乙公司發出《關于重新報送材料的通知》，要求其重新對被拆遷房屋進行測量和采用市場比較法進行評估，及對安置房屋采用市場比較法進行評估。2011年4月25日，溫州市勘察測繪研究院受蒼乙縣城新區工程建設指揮部的委托，對原告的被拆遷房屋重新進行測算，測算的結論為：原告的被拆遷房屋的建筑面積為75.02平方米。2012年9月17日，溫州市永正房地產估價有限公司依某乙公司、蒼乙縣城新區工程建設指揮部的委托，分別作出蒼房估字［2012］第01-34號房地產拆遷補償估價報告、蒼房估字［2012］第01-35號安置房地產評估報告，估價時點均為2007年9月30日。評定原告的被拆遷房屋結構為磚木結構，層數為2層，建筑面積為75.02平方米，建筑占地面積為36.19平方米，評估金額為510550元。評定安置房市場價為3658元／平方米。并于同月28日向原告送達這兩份估價報告。2012年10月19日，某乙公司以已完成被拆遷房屋的測量、評估以及與被拆遷人進行多次協商未果為由，向被告申請重新作出裁決。同日，被告根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第七條的規定向原告及其他四位被拆遷人發出房屋拆遷行政裁決聽證公告，并于2012年10月30日召開聽證會。某乙公司法定代表人到會參加聽證，原告及其他被拆遷人沒有到會參加聽證。2012年11月1日，被告向原告和其他四位被拆遷人送達受理拆遷糾紛裁決通知書及裁決申請書副本，告知已受理某乙公司拆遷糾紛裁決申請及在同月11日之前提出答辯，或向被告口頭陳述觀點和意見。另外，被告告知其如對評估機構及結果有異議可向溫州市房屋拆遷評估技術委員會提出鑒定申請；如不在規定時間內提出鑒定申請，被告將代為向溫州市房屋拆遷評估技術委員會提出鑒定。2012年11月6日，因原告等被拆遷人對被拆遷房屋評估價格有異議而未申請鑒定，被告根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條第四項的規定，向溫州市房屋拆遷評估技術委員申請鑒定。2012年11月12日，被告決定于同月20日下午3時召開房屋拆遷糾紛調解會，通知原告及其他被拆遷人、某乙公司參加調解，同時邀請靈溪鎮中興社區、縣城新區工程建設指揮部、靈溪鎮官堂村村民委員會派員參加調解。2012年11月20日，在原蒼南縣房產管理局五樓會議室召開了房屋拆遷調解會，原告和其他被拆遷人、某乙公司、靈溪鎮中興社區及縣城新區工程建設指揮部、靈溪鎮官堂村村民委員會代表到會參加調解。調解會上，原告與某乙公司沒有達成一致意見。2012年12月11日，蒼乙永正房地產估價有限公司作出蒼房估字［2012］第01-42號估價報告，以市場比較法評定原告的被拆遷房屋：結構為磚木結構，層數為2層，建筑面積為75.02平方米，建筑占地面積為36.19平方米，評估金額為522950元，單價為6970.81元／平方米。2013年1月21日，被告召開局領導班子會議，討論通過了蒼住建裁字（2013）第2號《城鎮房屋拆遷糾紛裁決書》。之后，被告即向原告、某乙公司送達了蒼住建裁字（2013）第2號《城鎮房屋拆遷糾紛裁決書》。
　　　　原判認為：2011年1月21日國務院公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條規定：“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。”原蒼南縣房產管理局于2007年9月30日向華昌房開公司頒發了靈溪鎮站前大道E-2-2地塊的商住樓開發項目建設的房屋拆遷許可證。因此，該地塊的拆遷應適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定辦理。2012年8月，原蒼乙房產管理局被撤銷后，其職責由被告承受。被告作為負責本縣的房屋拆遷管理工作的行政機關，依照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條的規定，具有對房屋拆遷糾紛進行裁決的法定職權。被告在某乙公司與原告之間未能就拆遷安置補償問題達成協議的情況下，根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條、第三十一條、第三十二條及《蒼南縣征用為國有土地房屋拆遷管理暫行辦法》的相關規定，在履行了聽證、受理、告知、組織調解等程序后，根據測量報告、有效的拆遷房屋估價報告及安置房評估報告，經局領導集體討論后作出蒼住建裁字（2013）第2號《城鎮房屋拆遷糾紛裁決書》，主要證據充足，適用法律正確，程序合法。《城市房屋拆遷管理條例》第十九條規定，尚未完成拆遷補償安置的建設項目經房屋拆遷管理部門同意是可以轉讓的，且相關拆遷的權利、義務隨之轉移。涉案建設項目由華昌房開公司轉由某乙公司開發建設已經蒼南縣人民政府同意，應認定為該轉讓符合《城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定，華乙公司依法取得的房屋拆遷許可證轉由某乙公司承繼；至于華昌公司和某乙公司未按《城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定書面告知被拆遷人及進行公告，屬拆遷人在拆遷工作中存在的瑕疵，不宜據此撤銷被告作出的該拆遷糾紛裁決。關于拆遷房屋的價格評估，由于采用的估價時點是法定的，因此評估結論不一定就是歷年市場交易最高價，而安置房的價格評估也是采用同一估價時點，原告如認為貨幣補償不合算，可選擇產權調換的補償方式。被告作出的該拆遷糾紛裁決是拆遷許可的后續，房屋拆遷許可的合法性不屬本案的審理范圍，故對原告提出的與拆遷許可有關的該拆遷不符合拆遷的前提條件、某乙公司沒有取得《房屋拆遷資格證書》等主張，不予審查。原告提出的拆遷房屋測量面積比實際面積小得多、應予以就地安置地基和店面、裁決程序違法、裁決內容自相矛盾等缺乏事實根據或法律依據，不予支持。據此判決：駁回原告林甲要求撤銷被告于2013年1月16日作出的蒼住建裁字（2013）第2號城鎮房屋拆遷糾紛裁決的訴訟請求。
　　　　上訴人林甲訴稱：1、原判認為涉案土地使用權轉讓、房屋拆遷許可證及其變更等問題不屬于本案審查范圍，顯然不當。2、本案拆遷房屋評估報告明顯不合法，原判予以采信錯誤。第一，評估機構的選擇和確定均未被告知上訴人。第二，原評估機構未依法回避。第三，評估報告內容不完整，有嚴重缺陷。房屋內部裝修價值未被評估。第四，房屋面積計算錯誤，比實際面積小得多。第五，評估報告確定2007年9月30日為估價時點錯誤。本案拆遷許可經多次延長期限且拆遷人也已變更，屬于新的拆遷許可，評估報告應以新的拆遷許可作出時間作為估價時點。第六，評估報告的結果明顯偏低。第七，房屋產權調換的差價未經評估。3、本案補償安置標準明顯不合理。本案貨幣補償金額按市場價應不低于300萬元，或就地安置地基、店面，方顯合理。某乙公司與被拆遷人林乙達成補償協議，一間房屋的補償款為228萬元，而對上訴人僅補償幾十萬元，明顯不合理。4、被訴行政裁決程序違法。被上訴人未履行相關程序。原判已認定華甲開公司轉讓涉案拆遷項目而未進行公示告知，但卻認為此僅屬一般程序瑕疵而不撤銷被訴行政行為，不符合法律規定。綜上，原判認定事實不清，適用法律錯誤，程序違法。請求改判撤銷被訴行政裁決。
　　　　被上訴人某甲縣住房和城鄉規劃建設局辯稱：1、房屋拆遷許可和房屋拆遷糾紛裁決是兩個獨立的行政行為，房屋拆遷許可的合法性問題并不屬于本案審查范圍，更何況本案拆遷許可合法。2、本案拆遷房屋評估報告由具有資質的評估機構依法作出，可予以采信。第一，評估機構的選擇和確定合法。上訴人認為原評估機構應當回避，缺乏法律依據。第二，房屋內部裝修價值之所以未經評估，系因上訴人拒絕評估，且被訴行政裁決已說明房屋內部裝修價值將在該房屋被拆除時進行評估并予以補償。第三，評估報告是依據測繪機構提供的測量結果計算房屋面積，結果正確。第四，評估報告將拆遷許可證頒發時間作為估價時點符合法律規定。第五，被拆遷房屋的評估價格是2007年9月30日的市場價，安置房屋的評估價格也是同年市場平均價，補償安置標準并無明顯不合理。3、被訴行政裁決程序合法。請求駁回上訴，維持原判。
　　　　被上訴人某乙公司辯稱：本案房屋評估報告合法，補償安置標準合情合理合法。原判和被訴行政裁決認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，程序合法。請求駁回上訴，維持原判。
　　　　各方當事人在一審訴訟中提交的證據均已移送至本院。在二審訴訟中，上訴人林甲向本院提交了蒼南縣靈溪鎮官堂村村民委員會于2013年7月29日出具的證明及航拍照片、華昌房開公司和某乙公司的組織機構代碼證、府后小區第6幢201室的照片等證據材料，因不屬于新證據，本院不予接納。經審查，原判認定的基本事實有相應證據印證，本院予以確認。另查明，2013年7月4日，林容和、林甲針對某甲縣住房和城鄉規劃建設局于2012年5月15日向某乙公司作出的蒼房（2012）12號《關于同意延長縣城新區E-2-2F地塊工程房屋拆遷許可證期限的批復》提起行政訴訟。本院于2013年10月21日作出（2013）××行終字第××號行政判決，確認該批復違法，并責令某甲縣住房和城鄉規劃建設局采取相應的補救措施。
　　　　本案爭議焦點是：涉案土地使用權轉讓、房屋拆遷許可等問題是否屬于本案審查范圍；評估報告是否合法；補償安置標準是否合理；被訴行政裁決程序是否合法。綜合各方當事人的意見，本院認為：1、本案房屋拆遷許可中的拆遷人原為華甲開公司，某甲縣住房和城鄉規劃建設局在準予延長拆遷許可證期限的批復中將拆遷人變更為某乙公司，該批復沒有被法院判決撤銷而仍具有效力，某乙公司依據上述拆遷許可證以及相關的續期手續申請拆遷裁決，并無不當。某甲縣住房和城鄉規劃建設局履行了受理、告知、聽證、組織調解等程序，經局領導集體討論后作出被訴行政裁決，符合法定程序。涉案土地使用權轉讓、房屋拆遷許可等均是被訴行政裁決的前置行為，原判認為其不屬于本案審查范圍，并無不當。2、被訴行政裁決是某甲縣住房和城鄉規劃建設局依據本院（2011）××行終字第××號行政判決重新作出的，該行政判決并沒有認定評估機構的選擇和確定違法，故本案不需重新選擇和確定評估機構。上訴人認為原評估機構應當回避，缺乏法律依據。《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房［2003］234號）第十一條第二款規定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。本案房屋拆遷許可證核發之日為2007年9月30日，評估報告以該時間作為估價時點，符合上述規定。本案房屋內部裝修價值雖未經評估，但被訴行政裁決已說明其原因及確定將在拆除該房屋時對房屋內部裝修價值進行評估并予以補償，故并未影響上訴人的合法權益。本案評估報告依據溫州市勘察測繪研究院的測算結果確定被拆遷房屋的面積，上訴人認為評估報告中房屋面積比實際面積小，缺乏事實依據，本院不予采納。3、被訴行政裁決以被拆遷房屋和安置房屋的估價結果作為補償安置標準，符合法律規定。上訴人訴稱的某乙公司與被拆遷人林乙達成補償安置協議約定的補償金額與本案并無關聯。上訴人認為本案補償安置標準明顯不合理，缺乏事實依據，本院不予采納。綜上，上訴人要求撤銷被訴行政裁決的理由不成立，原判駁回其訴訟請求，并無不當。上訴人的上訴理由不足，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決如下：
　　　　駁回上訴，維持原判。
　　　　本案二審案件受理費50元，由上訴人林甲負擔。
　　　　本判決為終審判決。
　　　　
　　　　
　　　　審判長　張某某審判員曾某某代理審判員陳某
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　二〇一三年十一月八日
　　　　本件與原件核對無異
　　　　
　　　　書記員　葉　　　　　　　　　　　　　　某