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江 蘇 省 徐 州 市 泉 山 區(qū) 人 民 法 院
行 政 判 決 書



（2007）泉行初字第121號



原告徐州天元集團房地產(chǎn)開發(fā)公司。地址：本市環(huán)城路和順巷2-2-201。

法定代表人侯玉華，男，經(jīng)理。

委托代理人王廣新，江蘇徐州凱旋門律師事務(wù)所律師。

被告徐州市房產(chǎn)管理局。地址：本市彭城路35號。

法定代表人王敦萃，男，局長。

委托代理人周中華，男，該局法制處干部。

委托代理人高春源，女，該局產(chǎn)權(quán)處法規(guī)科干部。

第三人王偉，男，1971年4月5日生，漢族，徐州通達公路有限公司，住(略)。

第三人朱家琦，男，1954年10月10日生，漢族，徐州礦一中老師，住(略)。

原告徐州天元集團房地產(chǎn)開發(fā)公司不服被告徐州市房產(chǎn)管理局房屋行政登記，于2006年7月10日向本院提起行政訴訟。本院于2007年7月10日受理后，于2007年7月11日向被告送達了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。因王偉、朱家琦與本案有法律上的利害關(guān)系，本院依法追加其作為第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2007年7月27日公開開庭審理了本案。原告徐州天元集團房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人侯玉華及其委托代理人王廣新，被告徐州市房產(chǎn)管理局的委托代理人高春源，第三人王偉、朱家琦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告徐州天元集團房地產(chǎn)開發(fā)公司訴稱，第三人王偉于1995年4月15日購買原告位于本市銀湖小區(qū)11號樓3單元301室、302室住房兩套，建筑面積156.61平方米，房屋基價1300元/平方米，層差按30%加價，水電貼5000元，總房款269670.9元，王偉已付132000元，尚欠137670.92元未付清。被告在王偉未付清房款、未出具原告給其開具的正式售房發(fā)票、未與原告簽訂正式售房合同、也未提供其他相關(guān)手續(xù)，且原告不知情的情況下，為第三人王偉辦理了75631號房屋所有權(quán)證，2006年11月王偉將其中一套房屋302室出售給朱家琦，被告為朱家琦辦理了第110979號房屋所有權(quán)證，王偉的301室產(chǎn)權(quán)證號變更為110978號。被告為第三人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，審查不嚴格，認定事實不清，程序違法，原告曾申請被告撤銷產(chǎn)權(quán)登記行為，被告不予答復(fù)。故訴至法院，請求：一、確認被告頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第75631號產(chǎn)權(quán)證違法；二、撤銷被告為第三人王偉頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第110978號房屋所有權(quán)證。訴訟費由被告承擔(dān)。

原告提供的證據(jù)：1、1995年4月15日簽訂的商品房銷售合同復(fù)印件一份。內(nèi)容：購房地點：銀湖小區(qū)新1號樓3單元301－302，房屋單價1300元/平方米，建筑面積134平方米，合計金額174200元。2、曹兆軍的書面證言兩份。以此證明原告提供的商品房銷售合同是真實有效的，第三人一直未付清購房款，未支付樓房層差加價。

被告徐州市房產(chǎn)管理局辯稱，2004年10月18日，王偉向我局申請辦理本市銀湖小區(qū)11號301、302室房屋產(chǎn)權(quán)登記，并向我局提交了購房發(fā)票復(fù)印件、身份證復(fù)印件、商品房銷售合同、申請書等要件，我局依據(jù)《徐州市城市房屋權(quán)屬登記管理條例》，于2004年12月向王偉頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第75631號《房屋所有權(quán)證》。王偉又于2006年11月將其中的302室賣給朱家琦，被告重新為王偉、朱家琦頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。綜上，被告為第三人頒發(fā)房證，事實清楚、證據(jù)確鑿、程序合法，雙方意思表示真實，符合法律規(guī)定，請求法院予以維持。

被告提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號：75631）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請書。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、商品房銷售合同兩份。合同標的：銀湖小區(qū)11號樓3單元301室、302室，面積分別是70.2平方米、75.15平方米，單價1200元/平方米，合計金額84240元、90180元，5、徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場稅務(wù)辦公室開具的徐州市銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。購用單位王偉。301室發(fā)票金額為84240元、302室金額發(fā)票為90180元。6、王偉身份證明。7、徐州市房產(chǎn)登記收件收據(jù)。8、契稅完稅證。

第二組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號110978號）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請書（非交易類）。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、徐房權(quán)證泉山字第75631號房屋所有權(quán)證。5、王偉的土地使用權(quán)證。

第三組證據(jù)：第一組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號：11079號）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請書。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、房地產(chǎn)買賣契約。5、徐州市房地產(chǎn)估價單。6、結(jié)婚7、身份證。8、徐州市房產(chǎn)登記收件收據(jù)。9、契稅完稅證。

法律依據(jù)：《城市房屋權(quán)屬登記管理條例》第二十條。

第三人王偉述稱，第三人于1995年4月15日與該公司經(jīng)辦人曹兆軍簽訂蓋有該公司公章的《商品房銷售合同》，購買銀湖小區(qū)11號樓3單元301－302室房屋2套，面積145.35平方米，單價1200元/平方米，合計金額174420元。購房款于1995年2月7日付7萬元、1995年4月9日付2萬元、1996年3月10日付22256元、1998年11月29日付62000元，分四次繳清，合計174256元。雙方合同約定的是最終綜合價，沒有層差加價。第三人上房后，多次找到該公司交涉辦證事宜，該公司經(jīng)理侯玉華卻以房價低、房款未交足為由否認合同約定，拒不出具購房發(fā)票及辦證相關(guān)手續(xù)。2002年1月30日，該公司因經(jīng)營不善被銅山工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，2004年10月被銅山縣國稅局注銷稅務(wù)登記證，該公司已無開具發(fā)票的資格。經(jīng)咨詢有關(guān)部門后，原告帶著現(xiàn)有手續(xù)：購房合同、收據(jù)及該公司狀況資料，多次向市產(chǎn)權(quán)處地稅征收處申請，地稅征收處經(jīng)過調(diào)查了解認為情況屬實，最終受理該案并開具發(fā)票、征收相應(yīng)稅款。第三人按法定程序辦理了相關(guān)的辦證手續(xù)，取得了《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，應(yīng)受法律保護，請求維持被告作出的產(chǎn)權(quán)登記行為。

第三人王偉提供的證據(jù)有：1、1995年4月7日天元房地產(chǎn)公司收取王偉購房款7萬元的收條。2、1996年3月10侯忠雪出具欠條一張，內(nèi)容：“今有侯忠雪購磚合計欠171200塊，每塊單價0.13元，合計折款22256元。3、1996年4月9日曹兆軍出具收條。內(nèi)容：“今收取王正舉2萬元、王祥照3萬元購房款預(yù)收”4、1998年11月29日曹兆軍出具收條，內(nèi)容：“今收王俊賢交來王正舉購房款62000元”。4、徐州市中級人民法院（1997）徐民終字第340號民事判決書。以此證明以此證明第三人已向原告交納購房款174256元。

第三人朱家琦述稱，2006年11月10日，我通過中介購買王偉的房屋，在購買前查看了王偉的房屋所有權(quán)證和土地證，兩證齊全，房證面積80.41平方米，問過王偉房屋有無糾紛，王偉說沒有。當(dāng)天簽訂房產(chǎn)中介房地產(chǎn)買賣契約，按市場價協(xié)商確定房價246000元，預(yù)付定金50000元。2006年11月12日辦理過戶手續(xù)，按合同、契約付清過戶費、稅費17810元，交清全部房款246000元。我從驗房證、簽合同、交各種稅費、辦過戶，一切手續(xù)合法有效，我的權(quán)益應(yīng)受法律保護。王偉與天元公司的糾紛應(yīng)全部由王偉負責(zé)。請求依法維持被告為我頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

第三人朱家琦提供的證據(jù)：1、徐州市領(lǐng)案房產(chǎn)中介房地產(chǎn)買賣契約。2、房地產(chǎn)買賣契約。3、徐房權(quán)證泉山字第110970號房屋所有權(quán)證。4、稅收繳款書、契稅完稅證等票據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對被告提供的證據(jù)質(zhì)證認為，對商品房銷售合同的合法性有異議，認為原合同簽訂的是1300元/平方米，不是1200元/平方米，該合同是王偉與曹兆軍惡意串通簽訂的。繳款發(fā)票不是原告開具的商品房銷售發(fā)票，稅務(wù)辦公室蓋章是無效的，售房發(fā)票上單價、面積均沒有填寫，不能作為已交清房款的依據(jù)，營業(yè)稅應(yīng)該由原告報稅不應(yīng)由第三人報稅，第三人還應(yīng)提交相應(yīng)稅票。契稅完稅證上標注的合同成立時間與商品房銷售合同簽訂的時間不一致。被告、第三人對原告提供的證據(jù)質(zhì)證認為，商品房銷售合同是復(fù)印件，對其真實性不予認可。曹兆軍未出庭作證，對其書面證言不予認可。原告對第三人舉證質(zhì)證認為，對收取王偉7萬元購房款收條的真實性無異議，侯忠雪1996年3月10出具的欠條與本案無關(guān)聯(lián)性，不能作為王偉交納購房款的證據(jù)。1996年4月9日曹兆軍出具的收取王正舉2萬元購房款，該款未交給原告公司。1998年11月29日曹兆軍出具的收取購房款62000元收條的真實性有異議，須向曹兆軍核實。徐州市中級人民法院（1997）徐民終字第340民事判決書與本案無關(guān)聯(lián)性，不能證明原告的觀點。原告對被告提供的第二組、第三組證據(jù)未提出異議。

經(jīng)審理查明，1995年4月15日，曹兆軍作為原告的經(jīng)辦人與第三人王偉簽訂《商品房銷售合同》兩份，由王偉購買銀湖小區(qū)11號樓3單元301－302室房屋2套。此后，曹兆軍分別于1995年4月7日、1996年4月9日、1998年11月29日給王偉出具收取購房款7萬元、2萬元、6.2萬元的收條，王偉于1996年上房居住，此后，第三人王偉與原告交涉辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜，原告以王偉房款未交足為由拒絕辦理。2002年1月30日，原告被銅山工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，第三人認為原告已不具備開具發(fā)票的資格，遂向徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場稅務(wù)辦公室申請為其開具購房發(fā)票，第三人自述向該辦公室提供了購房合同、原告公司狀況材料、第三人向本院舉證的3張收條及1張欠條，該辦公室于2004年11月4日為王偉開具了金額為90180元、84240元的徐州市銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張。2004年10月18日，第三人向被告申請涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，向被告提交了申請書、房屋內(nèi)業(yè)配圖表、商品房銷售合同兩份、徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場稅務(wù)辦公室開具的江蘇省徐州市銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張，被告于2004年12月1日為第三人王偉頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第75631號房屋所有權(quán)證，將本市銀湖小區(qū)11號樓3單元30?1、302室的所有權(quán)人登記為王偉。2006年11月12日，王偉將銀湖小區(qū)11號樓3單元302室出售給朱家琦，雙方簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，同日，朱家琦向被告申請產(chǎn)權(quán)登記，向被告提交了申請書、房屋內(nèi)業(yè)配圖表、房地產(chǎn)買賣契約，契稅完稅證，被告于2006年11月為朱家琦頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第110979號房屋所有權(quán)證，將銀湖小區(qū)11號樓3單元302室房屋所有權(quán)人登記為朱家琦，同時將王偉所有的本市銀湖小區(qū)11號樓3單元301室的房屋所有權(quán)證證號變更為徐房權(quán)證泉山字110978號。

本院認為，依據(jù)《徐州市城市房屋登記管理條例》，被告負有房屋權(quán)屬登記管理的法定職責(zé)。依據(jù)該條例第二十條的規(guī)定，房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，購買商品房的，應(yīng)提交買賣合同、付款票據(jù)、完稅憑證和房屋平面圖。但第三人提供的付款票據(jù)，不是售房單位開具的，而是徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場稅務(wù)辦公室開具的。在房地產(chǎn)買賣雙方對付款金額存在爭議的情況下，地稅局僅依據(jù)買房人提供的材料，未經(jīng)售房人確認，即對買房人付款金額作出確認依據(jù)不足，其將欠條金額也作為付款金額，缺乏必要的事實依據(jù)。被告受理第三人的產(chǎn)權(quán)登記申請后，對本應(yīng)由售房單位開具、實際卻由地稅局開具的購房發(fā)票應(yīng)履行充分的注意義務(wù)，但被告的房產(chǎn)登記檔案中無售房單位不具備開具發(fā)票能力的相關(guān)證據(jù)材料，不能證明被告進行產(chǎn)權(quán)登記時，對買賣雙方購房款是否交清履行了必要的審查義務(wù)。且經(jīng)庭審查證，原告、第三人對合同總價款、是否付清房款存在較大爭議，在此情況下，被告僅依據(jù)非由售房人開具的購房發(fā)票即作出產(chǎn)權(quán)登記行為，證據(jù)不足，其于2004年12月1日作出的、為第三人王偉頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第75631號房屋所有權(quán)證的行為應(yīng)確認違法。朱家琦購買王偉出售的302室時，兩證齊全，朱家琦在王偉明確告知其房屋沒有糾紛、產(chǎn)權(quán)清晰后，與王偉協(xié)商按市場價購買了房屋、繳納了購房款和各種辦證費用，取得了房屋所有權(quán)并實際入住房屋，朱家琦在整個買房過程中并無過錯。同時，經(jīng)庭審調(diào)查，原告雖主張王偉未交足兩套房屋購房款，但認可王偉交納了部分購房款，雖然被告為第三人王偉頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第75631號房屋所有權(quán)證被確認違法，但從保護交易安全及善意第三人權(quán)利出發(fā)，王偉已付款可視為對朱家琦所購的302室房屋的付款，對被告為朱家琦頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第110978號房屋所有權(quán)證的登記行為予以維持。原告若認為王偉仍欠該套房屋房款，可通過民事訴訟予以解決。綜上，依照最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項、第五十七條第二款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、確認被告徐州市房產(chǎn)管理局于2004年12月1日為第三人王偉頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第75631號房屋所有權(quán)證的行為違法。

二、駁回原告徐州天元集團房地產(chǎn)開發(fā)公司“要求撤銷被告徐州市房產(chǎn)管理局于2006年11月為第三人朱家琦頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第110979號房屋所有權(quán)證”的訴訟請求。

案件受理費50元，由被告徐州市房產(chǎn)管理局負擔(dān)（原告已預(yù)交，被告于本判決生 效后十日內(nèi)給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。


審判長王 平

審判員蘇 峰

審判員王繼紅


二ＯＯ七年八月十七日


見習(xí)書記員張慧